Corona mischt die Karten neu. Die Pandemie gilt als Katalysator für unterschiedliche gesellschaftliche Entwicklungen. Dazu gehört sicherlich die Arbeit im Homeoffice, die inzwischen für immer mehr Menschen zum Alltag gehört. Die Anzahl der Erwerbstätigen, die regelmässig von zu Hause arbeiten werden, dürfte sich in den nächsten fünf Jahren gemäss einer von UBS durchgeführten Studie verdoppeln. Auch das Konsumverhalten verlagert sich mit der Pandemie in die eigenen vier Wände – online bestellt und nach Hause geliefert.
Im Folgenden beschreiben wir für die wichtigsten Immobilienmarktsegmente den jeweiligen kurzfristigen Ausblick – und in welcher Form bleibende Folgen der Corona- Krise zu erwarten sind.
Ein eigenes Arbeitszimmer für das Homeoffice oder auch der nötige Platz für ein Homegym oder andere Hobbyräume – bei Eigenheimen steigt das Interesse an zusätzlicher Wohnfläche. Diese ist angesichts angespannter Erschwinglichkeit allerdings primär ausserhalb der Zentren erhältlich. Zudem entkoppeln sich Arbeitsort und Wohnort immer stärker, was eine Verteilung der Nachfrage an Objekten ausserhalb der Zentren verstärkt. Auch Regionen, die bisher nicht innerhalb klassischer Pendlerzonen lagen, können von dieser Entwicklung profitieren. Das Unterwallis, das Churer Rheintal und die Bodensee-Region dürften dank ihrer heute relativ tiefen Gesamtwohnkosten weiter an Attraktivität zulegen.
Dafür wird die Nachfrage in den Agglomerationen etwas abnehmen, da die typischen Wegpendlergemeinden an Anziehungskraft einbüssen, wenn sowohl die Zentrums- als auch die Arbeitsplatznähe an Bedeutung verliert. Für stark abgelegene Regionen dürfte sich relativ wenig ändern. Eine Reisezeit von zwei Stunden oder mehr zum Arbeitsort ist auch mit teilweiser Heimarbeit für die überwiegende Mehrheit der Arbeitnehmenden eine zu grosse Hürde.
Eigenheime stellen nach wie vor attraktive langfristige Investitionsobjekte dar. Insgesamt werden die Preise daher auch 2021 steigen, wenngleich etwas langsamer als im Vorjahr. Insbesondere Einfamilienhäuser erfreuten sich grosser Nachfrage, wodurch sie massgeblich zu diesem Preisanstieg beigetragen haben.
In der Schweiz stehen immer mehr Mietwohnungen leer: Knapp drei Prozent der Objekte waren zum Jahresende 2020 unbewohnt. Damit wackelt nicht nur der Rekordleerstand aus dem Jahr 1998, aufgrund der gesunkenen Nachfrage fielen auch die Mieten im Vergleich zum Vorjahr um zwei Prozent. Nach der aktuellen Studie der UBS steigt der Leerstand auch 2021 noch leicht an, bevor sich der Markt im Laufe des Jahres stabilisiert.
Parallel wird sich der Trend zu fallenden Mieten auch 2021 fortsetzen. Die Kaufpreise steigen dennoch: Investoren wie private Anleger zeigen sich von der Lage am Markt wenig beeindruckt. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten bleiben Immobilien ein attraktives Anlageobjekt. Besonders in Zentren und Agglomerationen werden nach wie vor Mietwohnungen gebaut. Die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in den Ballungsräumen widerspiegelt sich auch in den um 40 Prozent höheren Mieten im Vergleich.
Insgesamt wird das Mietpreisgefälle abflachen: Durch die zunehmende Homeoffice-Tätigkeit gewinnt das Arbeitszimmer daheim an Bedeutung. Um sich bei gleichbleibenden Wohnkosten diesen zusätzlichen Raum leisten zu können, nehmen viele Arbeitende einen längeren Arbeitsweg in Kauf. Die Peripherie wird von diesem Trend dennoch kaum profitieren: Hier ist Eigentum erschwinglich genug, so dass Mietwohnungen keinen Kostenvorteil bedeuten. Der Homeoffice-Trend dürfte daher die angespannte Lage bei Mietwohnungen in den leerstandgeplagten peripheren Regionen kaum entschärfen.
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Während der steigende Anteil der Arbeitnehmenden im Homeoffice auch die Nachfrage nach privater Wohnfläche zunehmen lässt, geht sie für Büroflächen zurück. Für die nächsten Jahre sind daher keine entscheidenden Wertsteigerungen zu erwarten. Bereits in den letzten beiden Jahren lagen die Baubewilligungen 25 Prozent unter dem Niveau der Vorjahre. Schwächeres Marktwachstum gepaart mit einer schleppenderen Flächenexpansion, so lässt sich der Trend zusammenfassen.
Auch nach dem Ende der Pandemie wird Homeoffice fester Bestandteil des Arbeitsalltags bleiben – und die Marktpolarisierung beschleunigen: Wenn ein grösserer Teil der Mitarbeiter in der Peripherie wohnt und zumindest teilweise von zu Hause arbeitet, werden gut erschlossene Büroflächen an Zentrumslagen umso wichtiger, um ein möglichst grosses Einzugsgebiet zu garantieren. Für Büroflächen an C-Lagen hingegen erwarten die Experten eine geringere Nachfrage. Auch die Zahl der permanent benötigten Arbeitsplätze vor Ort wird in den kommenden Jahren voraussichtlich deutlich schwächer steigen.
Dem coronabedingten Lockdown zum Trotz gehen UBS-Analysten davon aus, dass sich der stationäre Handel, zumindest an attraktiven Standorten, besser behauptet als gedacht. Vielerorts sind allerdings die Mieten weiterhin hoch, weshalb Verkaufsflächen nur schwer Abnehmer finden. In gemischten Liegenschaften ist eine Umnutzung oft unausweichlich: Gastronomen oder Anbieter von Körperpflege und Gesundheitsdienstleistungen übernehmen diese Verkaufsflächen, so findet der Anstieg des Leerstands nicht auf breiter Front statt. Es ist aber davon auszugehen, dass sich dies in absehbarer Zeit ändern wird. Insbesondere an zweitrangigen Lagen werden auch die Mietpreise nochmals sinken.
Zum Start von 2021 gibt es dank beginnender Impfprogramme doch einige Hoffnung, dass sich die Wirtschaft im Jahresverlauf allmählich aus ihrem Krisenmodus lösen wird. Doch die Ausgangslage und die Aussichten sind je nach Branche in der Schweiz sehr unterschiedlich. Am Schweizer Immobilienmarkt wird die Pandemie je nach Segment positive oder negative Folgen haben.
