Amortisation: Hypothek abzahlen oder behalten?

Amortisation der Hypothek: Lohnt es sich?

22.06.2020 | 5 Minuten

Die Zinsen für Hypotheken sind zurzeit ausgesprochen niedrig. Ist es in der aktuellen Lage sinnvoll, die Hypothek «auf Vorrat» zu amortisieren? Wer freie liquide Mittel hat, sollte sich diesen Schritt gründlich überlegen. Im Folgenden erklären wir die wichtigsten Kriterien zur freiwilligen Amortisation von Hypotheken.

Hypotheken-Amortisation: Bedeutung und Bedingungen

Amortisation bedeutet die ratenweise Rückführung einer Schuld. Bei Schweizer Banken gelten die üblichen Mindeststandards der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg): Innerhalb von 15 Jahren muss die Hypothek auf zwei Drittel des Kaufpreises reduziert werden. Dabei zahlen die Schuldner jährlich oder quartalweise einen gleichbleibenden Betrag zurück. Es handelt sich um Pflicht-Amortisationen, die zugleich vertraglich vereinbart sind.

Darüber hinaus sind ausserordentliche Amortisationen möglich. Je nach Objekt und je nach Konstellation sind diese unterschiedlich. Bei langjährigen Festhypotheken sind ausserordentliche Amortisationen nicht ohne weiteres möglich. Deren Zins und auch die Betragshöhe sind in der Regel für die ganze Laufzeit fest vereinbart. Dem Schuldner steht es am Ende der Laufzeit frei, die bestehende Hypothek fortzuführen oder den Betrag zu reduzieren. Mehr Spielraum für ausserordentliche Amortisationen bieten andere Produkte wie Libor- beziehungsweise SARON-Hypotheken.

Direkte Amortisation der Hypothek

Für jedes Finanzierungsprodukt besteht grundsätzlich eine Wahlmöglichkeit zwischen direkter und indirekter Amortisation der Hypothek: Bei der direkten Amortisation zahlt der Eigenheimbesitzer regelmässig einen gleichbleibenden Betrag zurück. Somit sinkt Jahr für Jahr die Hypothek. Damit verringert sich auch der finanzielle Aufwand für die Hypothekarzinsen.

Indirekte Amortisation der Hypothek

Wie der Name schon sagt, wird bei der indirekten Amortisation der Kreditbetrag nicht reduziert. Hier zahlt der Eigenheimbesitzer die Beiträge stattdessen in die 3. Säule ein. Das Guthaben auf diesem Vorsorgekonto ist steuerbegünstigt, es dient der Altersvorsorge oder dem Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Diese Summe wird gegenüber der Bank verpfändet und ist später für eine direkte Amortisation verfügbar.

Eine ältere Frau arbeitet in ihrem Gemüsebeet.

Mit der direkten Amortisation sinken die steuerlich abziehbaren Zinsen und die Steuerbelastung des Hausbesitzers steigt. Die indirekte Amortisation der Hypothek bietet im Gegensatz dazu steuerliche Vorteile: Die Hypothekarzinsen sind vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehbar, weil die Hypothek unverändert bestehen bleibt.

So berechnet sich die Amortisation bei Hypotheken

Die konkrete Berechnung einer Hypothek zeigt das Fallbeispiel von Claudia und Peter Muster: Sie haben vor zehn Jahren ein eigenes Haus im Grünen gekauft. Die Liegenschaft kostete 900 000 Franken. Das junge Paar mit zwei Kindern brachte 180 000 Franken an Eigenkapital ein. Die Eckdaten zur Berechnung der Amortisation:

  • Kaufpreis der Immobilie: 900 000 Franken
  • Anfängliche Höhe der Hypothek: 720 000 Franken (80 Prozent des Kaufpreises)
  • Ziel nach 15 Jahren: 600 000 Franken
  • In 15 Jahren zu amortisieren: 120 000 Franken
  • Jährliche Amortisation: 8000 Franken

Errechnung Ziel nach 15 Jahren: 900 000 * 2/3 = 600 000 Franken

Amortisationsbetrag pro Jahr: 120 000 / 15 Jahre = 8000 Franken

Eigenmietwert: Die Steuer muss mitbedacht werden

Für die optimale Strategie bei den Amortisationen sind steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. So muss der Eigentümer bekanntlich den Eigenmietwert seiner Liegenschaft als Einkommen versteuern. Je nach Höhe des Einkommens und je nach Steuerprogression erweist sich eine freiwillige Amortisation der Hypothek als nachteilig. Manche Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer entscheiden sich deshalb dafür, die Hypothek beizubehalten und das Kapital stattdessen anderweitig renditebringend anzulegen.

Zwei Kinder laufen auf einem Weg in einer ländlichen Umgebung.

Hypothek amortisieren: Nach einigen Jahren steht die Entscheidung an

Ob sich Rückzahlungen über die Pflicht-Amortisationen hinaus lohnen, ist sehr individuell zu betrachten. Zurück zu unserem Fallbeispiel der Familie Muster: Die Verwirklichung ihres Wohntraums hat sich gelohnt. Auch der «Businessplan» der Familie ist zehn Jahre nach dem Kauf aufgegangen. Markus hat ein gutes Einkommen. Claudia ist auch wieder berufstätig und hat kürzlich 60 000 Franken aus einer Erbschaft erhalten.

Wenn nach einigen Jahren die erste Tranche einer Hypothek ausläuft, sind Hauseigentümer wie Familie Muster frei in ihrer Entscheidung: Wollen sie mit frei verfügbarem Geld die Hypothek amortisieren, also abzahlen? Oder ist es die klügere Wahl, das Geld anderweitig zu investieren?

Hypothek amortisieren: die Vor- und Nachteile

Der Vorteil, wenn sie nicht amortisieren: Die Familie könnte überschüssiges Einkommen für ihre private finanzielle Vorsorge einsetzen. Vielleicht ist Familie Muster später froh, über angespartes Kapital zu verfügen, etwa für Renovationen an der Liegenschaft oder für nicht geplante Reparaturen.

 Ein Handwerker arbeitet in einer Küche, im Vordergrund liegt eine Bohrmaschine auf Holzteilen.

Die Nachteile: Bei hohen oder tendenziell steigenden Zinsen steigen die Zinskosten für die Hauseigentümer. Dann wäre die direkte Amortisation die klügere Wahl. Nicht zu amortisieren, ist teils auch mit höheren Risiken verbunden (höherer Anteil an Fremdkapital).

Hypothek amortisieren? Erst rechnen, dann entscheiden

Seit dem Hauskauf der Familie Muster vor zehn Jahren sind die Zinsen gesunken. Im aktuellen Umfeld wäre es für das Ehepaar möglich, zu sehr günstigen Konditionen eine Anschlussfinanzierung abzuschliessen. Die jährliche Zinsbelastung würde sinken. Wenn sich die Zinsentwicklung grundlegend ändern sollte, müssten Claudia und Peter Muster die Amortisationsstrategie noch einmal überdenken.

Die frei verfügbaren Mittel verschaffen dem Ehepaar ein hohes Mass an Flexibilität. Vielleicht gibt es triftige Gründe, zum Beispiel längerfristig in Aktien, in andere Wertschriften oder in die private finanzielle Vorsorge zu investieren. Und nicht zu vergessen: Wohneigentümer tun oft gut daran, ein finanzielles Polster anzulegen. Wenn eines Tages grössere Renovationen anstehen, etwa eine neue Heizung, lassen sich diese aus den Reserven problemlos finanzieren. Das alles wären stichhaltige Argumente, nicht mehr zu amortisieren, als verlangt wird.

Die Amortisation von Hypotheken hat aber auch ihren Wert, und zwar im wörtlichen Sinn: Wer Schulden tilgt, dem gehört ein grösserer Teil des Hauses. Falls die Werte von Liegenschaften zudem einmal sinken sollten, sind Amortisationen ebenfalls von Vorteil. Eine tiefere Belehnung mit Fremdkapital bedeutet dann für den Eigentümer und Darlehensnehmer eine erhöhte finanzielle Sicherheit.

Nur die Pflicht-Amortisation der Hypothek: Entscheidung bei Familie Muster

Auch die Familie Muster aus unserem Fallbeispiel entscheidet sich gegen eine freiwillige Amortisation. Denn sie sind ja nur fünf Jahre von ihrem Ziel entfernt, die Hypothek auf zwei Drittel des Hauswerts zu amortisieren. Bei einer nahtlosen Anschlussfinanzierung profitieren sie von den aktuell tiefen Zinsen und von steuerlichen Vorteilen. Mit den Ersparnissen verbessern sie zudem ihre eigene finanzielle Vorsorge: Mit einem Teil tätigen sie längerfristige Anlagen. Den Rest buchen sie auf das Konto «Renovation und Gebäudeunterhalt» – damit sich ihr Traumhaus auch in den nächsten Jahren in tadellosem Zustand präsentiert.



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