Marché de l’immobilier: une année 2021 marquée par le coronavirus

30.03.2021 | 3 minutes

Le coronavirus rebat les cartes. La pandémie est considérée comme le catalyseur de différentes évolutions sociales. Parmi elles figure indéniablement le télétravail qui s’impose de plus en plus aux gens au quotidien. Le nombre d’actifs qui travaillent régulièrement depuis la maison devrait doubler dans les cinq prochaines années selon une étude réalisée par UBS. Avec la pandémie, on assiste également à un repli des habitudes de consommation sur le foyer – on commande en ligne et on se fait livrer à la maison.

Nous allons vous décrire brièvement les perspectives pour les principaux segments du marché immobilier – et vous révéler à quelle forme de répercussions il faut encore s’attendre avec la crise du coronavirus

Logement en propriété: engouement accru pour les maisons individuelles et la périphérie

Disposer de son propre bureau pour télétravailler ou encore de la place nécessaire pour faire sa gym à la maison ou pratiquer d’autres loisirs – les acheteurs aspirent à une surface habitable supplémentaire. Cependant, dans un contexte d’accessibilité tendu, c’est en-dehors des centres qu’il faut principalement chercher cette surface supplémentaire. En outre, le lieu de travail et le lieu de résidence sont de plus en plus dissociés, ce qui accentue le report de la demande de biens en-dehors des centres. Des régions situées auparavant en-dehors des zones pendulaires peuvent également profiter de cette évolution. Le Bas-Valais, la vallée du Rhin près de Coire et la région du lac de Constance devraient continuer à gagner en attractivité grâce à leurs coûts globaux du logement relativement bas à l’heure actuelle.

En contrepartie, la demande va un peu baisser dans les agglomérations, car les communes des pendulaires classiques perdent en attractivité lorsque le critère de la proximité du centre et du lieu de travail devient moins essentiel. Le changement devrait être limité pour les régions très reculées. Un temps de trajet de deux heures ou plus pour se rendre au travail demeure un gros effort, même si la majorité des salariés pratiquent en partie le télétravail.

Les logements en propriété restent des objets d’investissement à long terme attractifs. Globalement, les prix vont donc continuer à augmenter en 2021, mais un peu plus lentement que l’an dernier. Les maisons individuelles en particulier sont très demandées, ce qui constitue un facteur déterminant dans cette hausse des prix.

Un train passe devant un paysage rural composé de montagnes et d’un lac. — © Getty Images

Logements locatifs: prix d’achat en hausse en dépit de la baisse des loyers

En Suisse, de plus en plus de logements locatifs sont vacants: près de trois pour-cent des biens étaient inoccupés à la fin de l’année 2020. Cela fait non seulement vaciller le record de vacance de l’année 1998 mais en raison de la chute de la demande, les loyers ont également baissé de deux pour-cent comparés à l’année dernière. Selon l’étude actuelle d’UBS, le taux de vacance va progresser encore légèrement en 2021, avant une stabilisation du marché en cours d’année.

Parallèlement, la tendance à la baisse des loyers va également se poursuivre en 2021. Les prix d’achat augmentent quand même: les investisseurs financiers comme les particuliers ne se laissent pas impressionner par la situation du marché. En période d’incertitude économique surtout, l’immobilier demeure un placement attractif. Dans les centres et les agglomérations en particulier, on continue de construire des logements locatifs. La forte demande de logements locatifs dans les agglomérations se reflète également dans des loyers 40 pour-cent plus élevés en comparaison.

Globalement, l’écart des prix locatifs va se tasser: avec la multiplication du télétravail, disposer d’un bureau à la maison devient un critère important. Pour pouvoir s’offrir cette pièce supplémentaire en gardant les mêmes coûts du logement, de nombreux salariés envisagent désormais un trajet plus long pour se rendre au travail. La périphérie profitera cependant peu de cette tendance: ici, la propriété étant suffisamment abordable, les logements locatifs ne présentent aucun avantage en termes de coûts. La tendance au télétravail devrait donc à peine soulager les tensions dans l’immobilier locatif des régions périphériques fortement impactées par le taux de vacance.

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Bureaux: plus de télétravail, moins de locaux commerciaux

Alors que la hausse de la proportion de salariés en télétravail fait également augmenter la demande de superficie habitable, la demande de surfaces de bureaux est en recul. Il ne faut donc pas s’attendre à des valorisations déterminantes dans les prochaines années. Ces deux dernières années déjà, le nombre de permis de construire était en baisse de 25 pour-cent par rapport au niveau des années précédentes. La tendance peut se résumer à une croissance atone du marché couplée à un ralentissement de l’extension des surfaces.

Même après la fin de la pandémie, le télétravail continuera de faire partie intégrante du quotidien au travail – et la polarisation du marché va s’accélérer: quand la majorité des salariés habite en périphérie et est au moins en partie en télétravail, des surfaces de bureaux bien desservies dans des localisations centrales sont d’autant plus importantes pour garantir une zone d’attraction maximale. Pour les surfaces de bureau en zones excentrées en revanche, les experts s’attendent à une demande plus faible. Et le nombre de postes de travail permanents nécessaires sur place va vraisemblablement nettement moins augmenter dans les prochaines années.

Dans une salle de conférence, un salarié est assis devant un écran et participe à une vidéo-conférence. — © Getty Images

Surfaces commerciales: le commerce sédentaire se stabilise

Malgré le confinement imposé par le coronavirus, les analystes d’UBS partent du principe que le commerce sédentaire, du moins dans les sites attractifs, va mieux s’en sortir que prévu. Dans de nombreux endroits cependant, les loyers étant toujours élevés, les surfaces commerciales ont du mal à trouver preneurs. Dans les immeubles mixtes, un changement d’usage souvent inévitable: des restaurateurs ou des spécialistes du soin du corps et des prestataires de santé reprennent ces surfaces commerciales, ce qui limite la hausse du taux de vacance. Mais on peut légitimement penser que cela va changer à brève échéance. Dans les localisations secondaires en particulier, les prix des loyers vont encore baisser.

Conclusion

Au début de l’année 2021, le lancement des programmes de vaccination laisse cependant entrevoir l’espoir d’une sortie de crise progressive de l’économie en cours d’année. Mais la situation de départ et les perspectives sont très différentes d’une branche à l’autre en Suisse. Sur le marché immobilier suisse, la pandémie va avoir des conséquences positives ou négatives selon le segment.

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