5 facteurs essentiels pour la recherche d’un bien immobilier

© Getty Images
13.01.2021 | 5 minutes

Quatre murs à soi, un jardin, tous deux conçus selon ses envies et ses idées personnelles: beaucoup de gens ont ce projet en tête. Que ce soit à proximité de la ville ou en pleine nature, le choix d’un logement en propriété doit faire l’objet d’une réflexion approfondie.

Une planification financière sérieuse est essentielle lors de la préparation. Toutefois, il est tout aussi important d’examiner de près le bien immobilier envisagé et le futur lieu de résidence. Les cinq éléments suivants doivent figurer sur chaque check-list lors de l’achat d’une maison:

1. Emplacement du bien immobilier

La plupart des gens pensent, ici, avant tout à leurs préférences personnelles: un court trajet pour se rendre au travail ou la proximité de la famille. Si ces préférences personnelles ne sont pas sans importance lors de l’achat d’une maison, de nombreux autres facteurs font de l’emplacement le critère le plus important lors de l’achat d’une maison. Après tout, c’est lui qui détermine dans une large mesure le prix d’achat – et les développements de valeur futurs. Il est donc important de s’informer de près sur l’emplacement, l’infrastructure et le voisinage ou les environs avant d’acheter:

Infrastructure

Lorsque l’on s’informe au sujet d’un bien immobilier, que l’on sonde les annonces publicitaires et que l’on étudie les exposés, on remarque qu’une distinction fondamentale est faite entre la macro-localisation et la micro-localisation, c’est-à-dire l’environnement spatial au sens large et étroit. Dans le cas de la macro-localisation, la prise en compte de l’infrastructure d’une ville est déterminante: y a-t-il à proximité des magasins, des écoles, des médecins, des restaurants et des équipements de loisirs? Quelles sont les liaisons en transports locaux ou transports publics?

Les points suivants sont souvent utilisés comme critères centraux pour déterminer la macro-localisation:

  • structure de la population
  • développement économique, industries
  • institutions publiques (bureaux, tribunaux, administrations, etc.)
  • infrastructures de transport et leurs connexions (aéroport, train, routes, etc.)

L’accent est mis, ici, sur les aspects économiques et structurels. La macro-localisation couvre donc l’ensemble: la région, le canton, la ville ou le quartier. La qualité des infrastructures et donc l’attractivité de la région est déterminante pour le prix du bien immobilier.

Les personnes qui recherchent un bien immobilier comme investissement peuvent se concentrer sur des critères objectifs qui déterminent la valeur du bien immobilier. S’il s’agit de la maison personnelle, en revanche, ce sont souvent des critères subjectifs qui déterminent la macro-localisation, comme par exemple la proximité du lieu de travail.

Voisinage

La micro-localisation désigne l’environnement direct d’un bien immobilier, c’est-à-dire le voisinage immédiat: quels sont les groupes de population qui vivent à proximité? S’agit-il d’un quartier calme ou animé? Y a-t-il un arrêt de bus juste devant la porte ou a-t-on besoin d’une voiture?

Les points suivants sont généralement pertinents en matière de micro-localisation:

  • exposition au bruit
  • état des maisons environnantes
  • commerces et services (médecins, écoles, etc.)
  • transports publics et liaisons routières
  • distance par rapport à la ville ou au centre-ville
  • équipements de loisirs et de détente
  • statut social

2. La commune comme facteur de localisation

La commune a un impact sur les impôts en tant que localisation. En outre, des facteurs locaux influencent la valeur et l’évolution de la valeur d’un bien immobilier.

Fiscalité

En principe, tous les impôts relatifs aux biens immobiliers sont versés au canton ou à la commune dans laquelle se trouve le bien immobilier.

Il s’agit notamment de:

  • l’impôt sur le revenu
  • l’impôt sur la fortune
  • l’impôt sur les gains immobiliers lors de la vente d’un bien immobilier
  • les droits de mutation, qui sont dus même sans vente si vous héritez (recevez) ou donnez un bien
  • l’impôt foncier, dont le montant dépend de la valeur marchande du bien immobilier

Les complexités du droit fiscal pouvant rapidement devenir confuses, il est conseillé de demander l’avis d’un spécialiste. Vous trouverez, ici, un aperçu des déductions fiscales possibles pour les logements en propriété.

Devant un panorama de montagnes se trouvent un lac et une église avec une flèche pointue.
© Getty Images

3. Évaluer les besoins de rénovation

Autre question importante à laquelle il faut répondre avant d’acheter un bien immobilier: dans quel état se trouve la maison? Notamment pour les biens immobiliers anciens, il convient de réfléchir très tôt aux coûts de rénovation. Il est également possible d’économiser des impôts grâce à certaines mesures de modernisation.

Les conseils suivants aident à évaluer les besoins de rénovation du bien immobilier.

Conseil 1: rester réaliste

Un peu de peinture par-ci, un nouveau revêtement de sol par-là, et le taudis se transforme en maison de rêve. C’est du moins l’impression que l’on a en regardant diverses émissions de télévision. Cependant, une rénovation est loin d’être aussi simple. Et dans le pire des cas, on dépasse son budget en plus de retarder la date de l’emménagement.

Cela vaut donc la peine de visiter un bien immobilier avec la tête froide, de ne pas sous-estimer les travaux nécessaires et surtout de ne pas se laisser éblouir par les apparences. Cela vaut dans un sens à la fois positif et négatif: demandez-vous, dans chaque cas, si vous perdez l’intérêt pour un bien immobilier simplement parce que des éléments «cosmétiques» mineurs, comme la couleur des murs, le style de décoration ou l’aménagement du jardin, vous gênent. Ou bien si vous passez outre de véritables défauts en raison d’une mise en scène esthétique parfaite.

Conseil 2: découvrir les besoins cachés en matière de rénovation

Outre les défauts évidents, comme l’état de la façade, des fenêtres et du sol, il existe quelques pièges quasi invisibles qui se cachent dans la plupart des biens immobiliers. Un besoin de modernisation potentiel peut notamment être dissimulé dans

  • le système de chauffage
  • des dégâts causés par l’humidité
  • l’équipement technique (installations électriques et sanitaires)
  • l’isolation thermique

Vous pouvez faire votre part de recherche, surtout en matière d’isolation thermique: on peut trouver des indications au sujet de l’état énergétique d’une maison dans les charges, par exemple. De même, les documents relatifs aux rénovations effectuées par le propriétaire actuel fournissent certaines données clés sur l’état du bien immobilier. Ceux-ci peuvent être récupérés auprès du vendeur.

Conseil 3: faire appel à des experts et dresser un inventaire

Si vous avez eu un coup de cœur pour un bien immobilier vieillissant, vous ne pourrez pas éviter une modernisation complète voire un assainissement. Néanmoins, même les biens immobiliers plus récents doivent généralement être rénovés. Même si vous suivez le conseil 2 et si vous vous informez au sujet des défauts éventuels, il n’est pas facile pour un profane d’estimer les coûts ainsi que l’ampleur des travaux de rénovation. Pour obtenir une estimation fiable, il est donc recommandé de demander l’avis d’un expert, qu’il s’agisse d’un architecte, d’un maître d’œuvre ou d’un conseiller immobilier.

Afin de garder une vue d’ensemble, il est conseillé de dresser, avec l’expert, un inventaire de la situation actuelle. Derrière chaque élément, notez si celui-ci doit être renouvelé et à quel moment. Il est également conseillé de demander à un expert d’estimer le coût de chaque mesure et de le noter ici.

Sur la base de cette estimation, il est également possible de planifier les réserves annuelles, qui devront couvrir les coûts des éventuels travaux.

4. Prix d’achat et viabilité financière

Avant de souscrire une hypothèque, il est important de répondre à quelques questions importantes concernant le financement du bien immobilier: quelle est la situation financière actuelle? Quelle est la quantité de fonds propres disponibles? Qu’en est-il de la
capacité financière? Quelle forme d’hypothèque convient le mieux? Et enfin: le prix de l’offre se situe-t-il dans la fourchette?

Au tout début de la recherche du bien immobilier, il y a cependant une question centrale, à savoir: que puis-je me permettre? La réponse: le coût de la nouvelle maison dépend des revenus et des économies que les acheteurs potentiels peuvent investir. Notre calculateur de prix d’achat vous donnera une impression du prix d’achat que vous pouvez vous permettre dans votre situation financière actuelle.

Le calculateur d’hypothèque de key4 apporte une aide supplémentaire. Il calcule les coûts hypothécaires mensuels approximatifs, en tenant compte du prix d’achat, des fonds propres et du revenu brut, et donne ainsi une impression de ce à quoi il faut s’attendre selon différents prix d’achat.

Depuis un grenier aménagé sans revêtement, on peut voir le balcon et une maison voisine.
© Getty Images

5. Avoir un dossier prêt à présenter

Les biens immobiliers attrayants sont rares, et en raison du nombre élevé d’acheteurs potentiels, il n’est pas évident de recevoir une réponse positive pour la maison de ses rêves. Une question essentielle pour les acheteurs est donc: comment améliorer mes chances d’obtenir un contrat de vente? Une méthode consiste à préparer les documents de financement.

Ces documents peuvent être préparés à l’avance. Ainsi, vous ne perdez pas un temps précieux lors du dépôt du dossier d’hypothèque et vous évitez qu’une autre partie intéressée ne vous passe devant.

Cela commence dès l’organisation du rendez-vous pour la visite. Les vendeurs et les agents immobiliers apprécient que les acheteurs potentiels puissent présenter un certificat de financement. Celui-ci montre si les clients potentiels peuvent théoriquement se permettre le bien immobilier souhaité selon un partenaire financier. Chez key4, vous pouvez facilement demander un certificat de financement par voie numérique en un jour ouvrable. De cette manière, vous confirmez d’emblée le sérieux de votre intérêt.

La rapidité et une préparation appropriée sont également des atouts pour l’étape suivante: la demande d’hypothèque. Lors de l’octroi d’hypothèques, toutes les banques et les compagnies d’assurance sont tenues par la loi d’effectuer des contrôles spécifiques et complets du crédit en question. Outre une documentation complète sur le bien immobilier, le dossier d’hypothèque doit également comprendre des documents relatifs à la vérification de la solvabilité:

  • dernière déclaration d’impôt
  • certificat de salaire actuel, y compris les informations sur les primes pour les 3 dernières années
  • composition des fonds propres
  • extrait actuel du casier judiciaire
  • compilation des dépenses pour les obligations financières fixes (p. ex. frais domicile principal et/ou secondaire, crédit-bail, pension alimentaire, etc.)
  • avoir de prévoyance (certificat de caisse de pension, comptes de libre passage, 3e pilier, assurance vie / risque de décès)
  • carte d’identité officielle en cours de validité
  • Pour les indépendants: états financiers / bilans des 3 dernières années

Ces documents peuvent être préparés à l’avance. Ainsi, vous ne perdez pas un temps précieux lors du dépôt du dossier d’hypothèque et vous évitez qu’une autre partie intéressée ne vous passe devant.

Conclusion: la préparation est la clé du succès.

L’achat d’un logement en propriété est un investissement important. Il est donc indispensable que vous examiniez attentivement le bien que vous souhaitez acquérir et votre futur lieu de résidence. Les facteurs mentionnés ci-dessus vous donneront une orientation sur ce à quoi vous devez prêter une attention particulière et votre manière de vous préparer. En effet, le fait de limiter votre recherche vous permet de gagner du temps, de ménager vos nerfs et aussi de réduire les coûts.


Prêt(e) pour la meilleure offre?


Restez au fait de l’actualité

Lisez régulièrement des articles passionnants et recevez des conseils utiles en lien avec l’achat d’une maison ou d’un appartement.

S’abonner à la newsletter key4

Ce site utilise des cookies afin de vous offrir la meilleure expérience sur notre site. Vous trouverez plus d’informations dans la déclaration de confidentialité. Vous pouvez modifier vos paramètres de cookies dans les paramètres de confidentialité. Accédez aux paramètres de confidentialité