Amortissement: amortir une hypothèque ou la conserver?

Amortissement d’hypothèques: cela en vaut-il la peine?

22.06.2020 | 5 minutes

Les intérêts des hypothèques sont actuellement extrêmement bas. Dans la situation actuelle, est-il judicieux d’amortir une hypothèque «à l’avance»? Toute personne qui dispose de liquidités doit réfléchir soigneusement à cette question. Nous vous exposons ici les critères les plus importants pour l’amortissement volontaire d’hypothèques.

Amortissement d’hypothèques: signification et conditions

Par amortissement, on entend le remboursement d’une dette par versements échelonnés. Les normes minimales habituelles de l’Association suisse des banquiers (ASB) s’appliquent aux banques suisses: l’hypothèque doit être réduite aux deux tiers du prix d’achat dans un délai de 15 ans. Les débiteurs remboursent un montant constant chaque année ou chaque trimestre. Il s’agit d’amortissements obligatoires qui sont également définis contractuellement.

En outre, les amortissements extraordinaires sont possibles. Selon l’objet et la situation, ceux-ci diffèrent. Dans le cas des hypothèques fixes à long terme, les amortissements extraordinaires ne sont pas facilement envisageables. L’intérêt et le montant sont généralement fixés pour toute la durée contractuelle. Au terme du contrat, le débiteur est libre de poursuivre l’hypothèque existante ou d’en réduire le montant. D’autres produits, tels que les hypothèques Libor et SARON, offrent plus de possibilités d’amortissement extraordinaire.

Amortissement direct de l’hypothèque

Pour chaque produit de financement, il est par principe possible de choisir entre l’amortissement direct et indirect de l’hypothèque: avec l’amortissement direct, le propriétaire rembourse régulièrement un montant constant. Ainsi, l’hypothèque diminue d’année en année. Cela permet également de réduire le coût des intérêts hypothécaires.

Amortissement indirect de l’hypothèque

Comme son nom l’indique, l’amortissement indirect ne réduit pas le montant du crédit. Dans ce cas, le propriétaire verse les montants dans le 3e pilier. Le crédit sur ce compte de prévoyance est fiscalement avantageux et sert à la prévoyance vieillesse ou à l’acquisition d’un logement en propriété occupé par le propriétaire. Cette somme est mise en gage à la banque avant d’être disponible pour un remboursement direct.

Une femme d’un certain âge jardine dans son potager.

Avec l’amortissement direct, les intérêts déductibles fiscalement diminuent et la charge fiscale du propriétaire augmente. En revanche, l’amortissement indirect de l’hypothèque offre des avantages fiscaux: les intérêts hypothécaires sont entièrement déductibles du revenu imposable car l’hypothèque reste inchangée.

Voici comment est calculé l’amortissement des hypothèques

Le calcul concret d’une hypothèque est présenté avec le cas de Claudia et Peter. Exemple: il y a dix ans, ils ont acheté leur propre maison à la campagne. Le bien immobilier a coûté 900 000 francs. Le jeune couple avec deux enfants a apporté 180 000 francs de capitaux propres. Les données clés pour le calcul de l’amortissement sont les suivantes:

  • Prix d’achat du bien immobilier: 900 000 francs.
  • Montant initial de l’hypothèque: 720 000 francs (80% du prix d’achat)
  • Objectif au bout de 15 ans: 600 000 francs.
  • Amortissement sur 15 ans: 120 000 francs.
  • Amortissement annuel: 8000 francs

Calcul de l’objectif au bout de 15 ans: 900 000 * 2/3 = 600 000 francs

Montant de l’amortissement par an: 120 000 / 15 ans = 8000 francs

Valeur locative: les aspects fiscaux doivent être pris en compte

Les aspects fiscaux doivent être pris en compte dans le cadre de stratégie optimale d’amortissement. Comme on le sait, le propriétaire doit déclarer comme revenu la valeur locative de son bien immobilier. En fonction du niveau des revenus et de la progression fiscale, un amortissement volontaire de l’hypothèque peut s’avérer être désavantageux. Certains propriétaires choisissent donc de conserver l’hypothèque et d’investir le capital ailleurs afin de générer un rendement.

Deux enfants courent sur un chemin de campagne.

Amortir l’hypothèque: après quelques années, la décision est prise

La question de savoir si les remboursements au-delà des amortissements obligatoires valent la peine doit être examinée au cas par cas. Retour à notre étude de cas de la famille Exemple: la réalisation de son rêve immobilier a porté ses fruits. Le «business plan» de la famille s’est également concrétisé dix ans après l’achat. Markus a un bon revenu. Claudia a également repris le travail et a récemment reçu 60 000 francs d’un héritage.

Lorsque, après quelques années, la première tranche d’une hypothèque arrive à échéance, les propriétaires, comme la famille Muster, ont le choix: soit amortir l’hypothèque, donc la rembourser, avec les liquidités disponibles, soit opter pour une solution plus sage en investissant l’argent ailleurs.

Amortissement d’hypothèques: avantages et inconvénients

L’avantage si la famille ne souhaite pas amortir l’hypothèque: elle pourrait utiliser les revenus excédentaires pour sa prévoyance financière privée. Peut-être que la famille Exemple sera plus tard heureuse d’avoir économisé du capital, par exemple pour des rénovations du bien immobilier ou des réparations imprévues.

Un artisan travaille dans une cuisine, au premier plan se trouve une perceuse sur des pièces de bois.

Les inconvénients: lorsque les intérêts sont élevés ou ont tendance à augmenter, les charges d’intérêt pour les propriétaires augmentent. L’amortissement direct serait alors le choix le plus judicieux. Le choix de ne pas amortir est parfois aussi associé à des risques plus élevés (proportion plus importante de fonds de tiers).

Amortir une hypothèque? D’abord calculer, ensuite décider

Les intérêts ont baissé depuis que la famille Exemple a acheté sa maison il y a dix ans. Dans le contexte actuel, il serait possible pour le couple de conclure un refinancement à des conditions très favorables. La charge d’intérêt annuelle diminuerait. Si les taux d’intérêt devaient changer fondamentalement, Claudia et Peter Exemple devraient reconsidérer la stratégie d’amortissement.

Les liquidités disponibles donnent au couple une grande flexibilité, comme investir à long terme dans des actions, dans d’autres titres ou dans des prévoyances financières privées. Sans oublier que les propriétaires sont souvent bien avisés de se constituer des réserves financières. Si un jour des rénovations importantes sont prévues, comme un nouveau chauffage, elles peuvent facilement être financées par ces réserves. Ce sont autant d’arguments pertinents pour ne pas amortir plus que nécessaire.

Cependant, l’amortissement des hypothèques a aussi une valeur, littéralement: celui qui s’acquitte de ses dettes possède une plus grande partie de la maison. Et si la valeur des biens immobiliers devait un jour baisser, les amortissements sont également un avantage. Un taux d’avance avec fonds de tiers plus faible est alors synonyme de sécurité financière accrue pour le propriétaire et emprunteur.

La famille Exemple a opté pour l’amortissement obligatoire de l’hypothèque seule

La famille Exemple décide de ne pas procéder à un amortissement volontaire. Après tout, elle n’est qu’à cinq ans de son objectif d’amortir l’hypothèque aux deux tiers de la valeur de la maison. Grâce à un refinancement sans faille, elle bénéficie des faibles taux d’intérêt et des avantages fiscaux actuels. Et avec ses économies, elle améliore sa propre prévoyance financière: elle fait des investissements à plus long terme avec une partie de cette épargne. Elle place le reste sur le compte «Rénovation et entretien des bâtiments» – afin que la maison de leurs rêves soit en parfait état pour les prochaines années.



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