Il coronavirus mescola nuovamente le carte. La pandemia è considerata un catalizzatore di diversi sviluppi sociali. Tra questi rientra certamente l’home office, ormai diventato parte della quotidianità di un numero sempre maggiore di persone. Secondo uno studio condotto da UBS, il numero dei lavoratori che lavoreranno regolarmente da casa dovrebbe raddoppiare nei prossimi cinque anni. Con la pandemia, anche le abitudini di consumo si spostano dentro le proprie quattro mura: i prodotti vengono ordinati online e consegnati a casa.
Di seguito, per i principali segmenti del mercato immobiliare, descriviamo le rispettive prospettive a breve termine e le conseguenze permanenti che si ritiene comporterà la crisi da coronavirus.
Una stanza separata da adibire a studio per l’home office o anche lo spazio necessario per una palestra domestica o altri locali per gli hobby – per le case di proprietà aumenta l’interesse verso uno spazio abitativo supplementare. Tuttavia, data la critica accessibilità economica, ciò è possibile soprattutto al di fuori delle zone centrali. Inoltre, luogo di lavoro e luogo di residenza sono sempre più disgiunti, cosa che accresce la distribuzione della domanda di immobili al di fuori delle zone centrali. Anche regioni che prima non erano situate nelle classiche zone di pendolarismo possono beneficiare di questo andamento. Il Basso Vallese, la Valle del Reno di Coira e la regione del Lago di Costanza diventeranno probabilmente ancora più allettanti grazie ai costi globali degli alloggi ancora oggi relativamente bassi.
D’altra parte, negli agglomerati, la domanda subirà una diminuzione, dal momento che le tipiche comunità di pendolari perderanno la loro attrattiva se diventeranno meno importanti la vicinanza sia al centro che al posto di lavoro. Per le regioni più remote è probabile che la situazione cambi relativamente poco. Un viaggio di due o più ore per raggiungere il luogo di lavoro, pur lavorando parzialmente da casa, è un ostacolo troppo grande per la netta maggioranza dei lavoratori.
Le case di proprietà continuano a rappresentare un allettante investimento a lungo termine. Nel complesso, nel 2021 i prezzi continueranno quindi a salire, anche se a un ritmo lievemente più lento rispetto all’anno precedente. Le case unifamiliari in particolare hanno registrato una maggiore richiesta, contribuendo in modo significativo a tale aumento dei prezzi.
In Svizzera, sempre più appartamenti in affitto sono vuoti: alla fine del 2020 quasi il tre per cento degli immobili erano disabitati. Non solo quindi il tasso di sfitto record del 1998 è oscillante, ma a causa del calo della domanda, anche gli affitti sono scesi del due per cento rispetto all’anno precedente. Secondo l’ultimo studio di UBS, gli immobili vuoti continueranno ad aumentare leggermente nel 2021 prima che il mercato si stabilizzi nel corso dell’anno.
Parallelamente, la tendenza al calo degli affitti proseguirà anche nel 2021. Ciononostante, i prezzi d’acquisto sono in aumento: sia gli investitori che i privati sono poco stupiti dalla situazione del mercato. Specialmente in tempi economicamente incerti, gli immobili rimangono un investimento attraente. Si continua a costruire appartamenti in affitto, soprattutto nei centri e negli agglomerati. La domanda elevata di appartamenti in affitto nelle aree metropolitane si riflette anche negli affitti comparativamente più alti del 40%.
Nel complesso, il calo degli affitti si appiattirà: considerato l’aumento del lavoro svolto in modalità home office, avere uno studio in casa è sempre più importante. Per potersi permettere tale spazio aggiuntivo mantenendo inalterati i costi degli alloggi, molti lavoratori accettano un tragitto più lungo per raggiungere il luogo di lavoro. La periferia tuttavia difficilmente beneficerà di questa tendenza: qui la proprietà è piuttosto accessibile e gli alloggi in affitto non rappresentano un vantaggio economico. La tendenza dell’home office è probabile che difficilmente allenterà la situazione critica degli appartamenti in affitto nelle regioni periferiche afflitte dagli sfitti.
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Mentre la crescente percentuale di impiegati che lavorano da casa comporta anche un aumento della domanda di spazi residenziali privati, le superfici ad uso ufficio invece registrano un calo. Nei prossimi anni pertanto non si devono prevedere significativi aumenti di valore. Già negli ultimi due anni i permessi di costruzione sono stati del 25% al di sotto del livello degli anni precedenti. Una tendenza che può essere riassunta in una crescita più debole del mercato unita a un’espansione più lenta della superficie.
Anche quando la pandemia sarà terminata e superata, l’home office rimarrà parte integrante della vita lavorativa quotidiana – e accelererà la polarizzazione del mercato: se una percentuale più ampia di lavoratori vive in periferia e lavora almeno in parte da casa, sarà ancora più importante la presenza di superfici ad uso ufficio ben collegate in posizioni centrali, per garantire il maggior bacino di utenza possibile. Per gli spazi per uffici nelle posizioni C, invece, gli esperti prevedono una domanda minore. Anche il numero di posti di lavoro necessari in modo permanente in loco dovrebbe crescere ad un ritmo molto più lento nei prossimi anni.
Nonostante il lockdown indotto dal coronavirus, gli analisti di UBS ritengono che il commercio stazionario stia reggendo meglio del previsto, quanto meno nelle posizioni allettanti. In molti luoghi, tuttavia, gli affitti rimangono alti, rendendo difficile trovare acquirenti per gli spazi commerciali. Negli immobili a uso misto, la conversione è spesso inevitabile: ristoratori o fornitori di servizi per la cura della persona e del corpo e le prestazioni sanitarie acquisiscono queste superfici commerciali, quindi l’aumento dei posti vuoti non avviene su un ampio fronte. Tuttavia, si può supporre che la situazione cambierà nel prossimo futuro. Soprattutto nelle località di seconda fascia, anche gli affitti scenderanno di nuovo.
Con l’inizio del 2021, grazie all’avvio dei programmi di vaccinazione, c’è qualche speranza che nel corso dell’anno l’economia esca gradualmente dalla situazione di crisi che sta attraversando. Tuttavia, in Svizzera la posizione di partenza e le prospettive variano molto a seconda del settore. Nel mercato immobiliare svizzero, la pandemia avrà conseguenze positive o negative a seconda del segmento.
