I 5 fattori più importanti nella ricerca di un immobile

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13.01.2021 | 5 minuti

Possedere un’abitazione di proprietà e un giardino, entrambi progettati secondo i propri desideri e le proprie idee, è il desiderio di molti. Nei pressi della città o nel mezzo della natura, la scelta della propria casa deve essere ben ponderata.

Nella preparazione è fondamentale una seria pianificazione finanziaria. Tuttavia, è altrettanto importante esaminare attentamente l’immobile desiderato e il futuro luogo di residenza. I seguenti cinque punti dovrebbero essere presenti su ogni lista di controllo per l’acquisto di una casa.

1. Ubicazione dell’immobile

La prima cosa a cui molti pensano a questo proposito sono le preferenze personali: un breve tragitto per recarsi al lavoro o la vicinanza alla famiglia. Se da un lato tali preferenze personali non sono irrilevanti quando si acquista una casa, molti altri fattori rendono la posizione dell’immobile il criterio più importante quando si compra una casa. Dopotutto, essa determina in misura considerevole il prezzo d’acquisto – e l’evoluzione futura del valore. Pertanto, prima di acquistare è importante informarsi bene sulla posizione, sull’infrastruttura e sul quartiere o l’area circostante.

Infrastruttura

Chi raccoglie informazioni su un immobile, sonda annunci pubblicitari e studia presentazioni, noterà che si distingue fondamentale tra macro ubicazione e micro ubicazione, ovvero l’ambiente spaziale in senso più ampio e più stretto. Nel caso della macro ubicazione, la considerazione delle infrastrutture di una città è determinante: sono presenti negozi, scuole, medici, ristoranti e strutture per il tempo libero? È ben collegata con i trasporti locali o con i trasporti pubblici?

I seguenti punti sono spesso utilizzati come criteri centrali per determinare la macro ubicazione:

  • struttura della popolazione
  • sviluppo economico, industrie
  • istituzioni pubbliche (uffici, tribunali, amministrazioni, ecc.)
  • infrastrutture di trasporto e relativi collegamenti (aeroporto, ferrovia, strade, ecc.)

L’attenzione si concentra quindi sia sugli aspetti economici sia strutturali. La macro ubicazione copre quindi l’insieme: la regione, il Cantone, la città o il quartiere. La qualità delle infrastrutture e quindi l’attrattiva della regione è determinante per il prezzo dell’immobile.

Chi è alla ricerca di un immobile come investimento, può concentrarsi su criteri oggettivi che determinano il suo valore. Per la propria casa in cui si sceglie di abitare, invece, sono spesso i criteri soggettivi a determinare la macro ubicazione, ad esempio la vicinanza al luogo di lavoro.

Quartiere

La micro ubicazione indica i dintorni diretti di un immobile, ovvero le immediate vicinanze: Quali gruppi di popolazione vivono nella zona? Si tratta di un quartiere tranquillo o movimentato? È presente una fermata dell’autobus direttamente vicino alla porta di casa oppure serve l’auto?
Solitamente, i seguenti punti sono rilevanti per la micro ubicazione:

  • esposizione al rumore
  • situazione a livello di case vicine
  • negozi e servizi (medici, scuole, ecc.)
  • trasporti pubblici e collegamenti stradali
  • distanza dalla città o dal centro città
  • opportunità per il tempo libero e ricreative
  • stato sociale

2. Il comune quale fattore di ubicazione

Il comune quale posizione influisce sulle imposte da versare. Inoltre, fattori locali influenzano il valore e l’evoluzione del valore di un immobile.

Imposte

In linea di principio, tutte le imposte relative agli immobili sono versate al Cantone o al comune in cui si trova l’immobile.
Ecco quali sono:

  • imposta sul reddito
  • imposta sulla sostanza
  • imposta sugli utili da sostanza immobiliare in caso di vendita di un immobile
  • imposta sul trapasso di proprietà, che è dovuta anche senza vendita se si eredita (si riceve) o si dona un immobile
  • imposta immobiliare, che dipende dal valore di mercato dell’immobile

La complessità del diritto fiscale può essere poco chiara, per cui si consiglia di accedere alla consulenza di un esperto. Qui ottenete una panoramica delle detrazioni fiscali possibili per le abitazioni di proprietà.

Davanti ad un panorama montano si vedono un lago e una chiesa con un campanile a punta.
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3. Valutare la necessità di ristrutturazione

Un’altra domanda importante a cui rispondere prima di acquistare un immobile è: in quale stato si trova la casa? In particolare con gli immobili più vecchi, si dovrebbe riflettere molto presto sui costi di ristrutturazione. Con alcune misure di ammodernamento è inoltre possibile risparmiare sulle imposte.

I seguenti consigli forniscono un aiuto nella valutazione delle esigenze di ristrutturazione dell’immobile.

Consiglio 1: restare realisti

Un po’ di pittura qui, un nuovo rivestimento del pavimento là, e la catapecchia diventa una casa da sogno. Almeno, questa è l’impressione che si ha guardando vari programmi televisivi. Tuttavia, la ristrutturazione non è così semplice. E nel peggiore dei casi non solo si sfora il proprio budget, ma si ritarda anche la data del trasloco.

Vale quindi la pena analizzare un immobile a mente fredda, non sottovalutare i lavori necessari e soprattutto non lasciarsi ingannare dalle apparenze. Questo vale sia in senso positivo sia negativo: chiedetevi in ogni caso se state perdendo interesse in un immobile solo perché piccoli aspetti «estetici» come il colore delle pareti, lo stile dell’arredamento o la struttura del giardino vi infastidiscono. Oppure se passate sopra a veri e propri difetti dovuti una perfetta messa in scena dal punto di vista estetico.

Consiglio 2: scoprire le esigenze di ristrutturazione nascoste

Oltre a difetti evidenti come lo stato della facciata, delle finestre e del pavimento, la maggior parte degli immobili nasconde alcune trappole quasi invisibili. Il potenziale bisogno di modernizzazione si annida, ad esempio

  • nel sistema di riscaldamento
  • sotto forma di danni causati dall’umidità
  • negli impianti tecnici (installazioni elettriche e sanitari)
  • nell’isolamento termico

Potete fare la vostra parte di ricerca in particolare quando si tratta di isolamento termico: le indicazioni sullo stato energetico di una casa si trovano, ad esempio, nei costi accessori. Al contempo, i documenti sulle ristrutturazioni effettuate dall’attuale proprietario forniscono informazioni chiave sullo stato dell’immobile. È possibile richiederli al venditore.

Consiglio 3: coinvolgere gli esperti e stilare un inventario

Se avete perso la testa per un immobile non proprio recente, un ammodernamento completo o addirittura una ristrutturazione saranno inevitabili. Ma anche gli immobili più giovani necessitano solitamente una ristrutturazione. Anche seguendo il consiglio 2 e informandosi sui possibili difetti, per i non professionisti del settore non è facile stimare i costi e l’entità dei lavori di ristrutturazione. Per ottenere una stima affidabile, è consigliabile rivolgersi a un esperto, sia esso un architetto, un responsabile di cantiere o un consulente immobiliare.

Per mantenere una panoramica d’insieme, si consiglia di redigere un inventario dello stato attuale con l’esperto. Dietro ogni componente viene annotato se e quando deve essere rinnovato. Dovreste anche richiedere una stima del costo di ogni misura da parte di un esperto e annotarla in questo inventario.

Sulla base della stima, è altresì possibile pianificare le riserve annuali che devono coprire i costi degli eventuali lavori.

4. Prezzo d’acquisto e finanziabilità

Prima di stipulare un’ipoteca, è importante rispondere ad alcune importanti domande sul finanziamento dell’immobile: qual è la situazione finanziaria attuale? A quanto ammontano i mezzi propri disponibili? E la sostenibilità? Quale forma di ipoteca è la più adatta? E infine: il prezzo dell’offerta rientra nei limiti?

All’inizio della ricerca di un immobile, si pone tuttavia una domanda fondamentale, ovvero: cosa posso permettermi? La risposta: il costo del nuovo immobile dipende dal reddito – e da quanti risparmi possono investire i potenziali acquirenti. Il nostro calcolatore del prezzo d’acquisto vi fornirà un’idea del prezzo di acquisto che potete permettervi in base alla vostra attuale situazione finanziaria.

Un aiuto aggiuntivo è rappresentato dal calcolatore ipoteche key4, che calcola i costi ipotecari mensili approssimativi, tenendo conto del prezzo d’acquisto, dei mezzi propri e del reddito lordo, fornendo così un’idea di cosa ci si deve aspettare a diversi prezzi di acquisto.

Da una mansarda ristrutturata senza rivestimento si vedono il balcone e una casa vicina.
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5. Tenere pronto un dossier

Gli immobili appetibili sono rari e, dato l’elevato numero di potenziali acquirenti, non è scontato ottenere una promessa di vendita per la casa dei sogni. Pertanto, una domanda essenziale per gli acquirenti è: come posso migliorare le mie possibilità di ottenere un contratto d’acquisto? Un metodo consiste nel preparare i documenti di finanziamento.

È possibile allestirli in anticipo. In questo modo, non perdete tempo prezioso quando presentate il dossier ipotecario ed evitate che un altro potenziale acquirente vi batta sul tempo.

Questo inizia già con l’organizzazione dell’appuntamento per la visita. Venditori e agenti immobiliari apprezzano quando i potenziali acquirenti possono presentare un certificato di finanziamento, che mostra se i potenziali clienti possono, in linea di principio, permettersi l’immobile desiderato secondo un partner di finanziamento. Su key4, potete richiedere in tutta semplicità un certificato di finanziamento digitale entro un giorno lavorativo. In questo modo, ribadirete la serietà del vostro interesse sin dall’inizio.

La velocità e una preparazione adeguata sono a loro volta la carta vincente nella fase successiva: la richiesta di ipoteca. Al momento della concessione di ipoteche, tutte le banche e le compagnie assicurative per legge sono tenute a effettuare controlli specifici e completi sul credito in questione. Oltre alla documentazione integrale relativa all’immobile, il dossier ipotecario deve contenere anche i documenti relativi alla verifica della solvibilità:

  • l’ultima dichiarazione d’imposta
  • il certificato di salario attuale incl. informazioni sui bonus degli ultimi 3 anni
  • la sintesi dei mezzi propri
  • l’estratto aggiornato del registro delle esecuzioni
  • la compilazione delle spese per obblighi finanziari fissi (ad es. spese del domicilio principale e/o secondario, leasing, alimenti, ecc.)
  • l’avere previdenziale (certificato della cassa pensioni, conti di libero passaggio, 3° pilastro, assicurazioni sulla vita / di rischio in caso di decesso.)
  • un documento ufficiale d’identità valido
  • per gli indipendenti: rendiconti / bilanci degli ultimi 3 anni

È possibile preparare questi documenti in anticipo. In questo modo, non perdete tempo prezioso quando presentate il dossier ipotecario ed evitate che un altro potenziale acquirente vi batta sul tempo.

Conclusione: la preparazione è la chiave del successo

L’acquisto di un’abitazione di proprietà è un grande investimento. È quindi ancora più importante esaminare attentamente l’immobile dei vostri sogni e il futuro luogo di residenza. I fattori sopra menzionati vi forniscono un orientamento sugli aspetti a cui prestare particolare attenzione e su come dovreste prepararvi. Perché restringendo la ricerca non solo risparmierete tempo e nervi, ma ridurrete anche i costi.


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