Proprietà abitativa: aspetti da osservare per le coppie conviventi

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28.01.2021 | 2 minuti

Nessun certificato di matrimonio, ma proprietà comune della casa: quando le coppie in Svizzera pianificano il loro futuro insieme, prima dell’acquisto dovrebbero regolare tutti gli importanti aspetti finanziari e legali della loro futura convivenza, per guardare al futuro senza preoccupazioni. Vi presentiamo gli aspetti da considerare.

Per convivenza s’intende la coabitazione di due partner – coppie omosessuali o eterosessuali – non uniti in matrimonio. Le coppie che non dispongono del certificato di matrimonio, non devono stipulare un accordo di convivenza separato per l’acquisto di una proprietà abitativa. Tuttavia, la legge disciplina l’acquisto della proprietà abitativa da parte di tali coppie solo in modo frammentario, per cui è consigliabile regolare da sé alcuni punti importanti prima di sottoscrivere il contratto d’acquisto.

Regolare i rapporti di proprietà

In genere, quando acquistano un immobile, le coppie non sposate possono scegliere fra tre forme di proprietà. I pro e i contro di queste tre opzioni vanno valutati attentamente per decidere quale sia l’opzione migliore.

Opzione 1: proprietà individuale

In caso di proprietà individuale, solo un partner agisce come acquirente dell’immobile e viene quindi iscritto nel registro fondiario come proprietario unico. In questo caso, tutti i diritti e i doveri spettano a questa persona. Ciò significa che quest’ultima può prendere tutte le decisioni relative alla proprietà abitativa in modo indipendente senza consultarsi con la controparte. Il secondo partner, invece, non ha alcun diritto sull’immobile. Prendendo il tutto alla lettera, i proprietari unici dovrebbero addirittura sottoscrivere un contratto di affitto con il/la partner.

Opzione 2: comproprietà

In caso di comproprietà, entrambi i partner conviventi sono proprietari di un immobile e possono essere iscritti in quote proporzionali nel registro fondiario. La quota di proprietà può essere definita individualmente. Le parti vengono indicate sotto forma di frazioni, per esempio da ⅔ a ⅓. In linea generale, la divisione corrisponde alla partecipazione finanziaria all’acquisto. Con questa forma di proprietà, ogni partner può disporre liberamente della propria parte.

La comproprietà come forma di proprietà è obbligatoria se i titolari dell’ipoteca decidono di contribuire al finanziamento con una parte della previdenza, proveniente nello specifico dal secondo o terzo pilastro, ossia dalla cassa pensioni o dalla previdenza privata. Per alcuni, questa misura è necessaria per soddisfare il requisito del 20% di capitale proprio necessario per un’ipoteca. Almeno il 10% deve consistere in averi propri, risparmiati privatamente. In linea di massima, il resto può derivare dalla cassa pensioni. Se, ad esempio, un partner effettua un prelievo anticipato di averi della cassa pensioni, anch’esso deve essere documentato nel registro fondiario.

Opzione 3: proprietà in comune

Con la proprietà in comune, entrambi i partner conviventi acquistano l’immobile insieme. Tutti e due sono iscritti nel registro fondiario come proprietari ma, a differenza della comproprietà, senza specificare la suddivisione delle quote. L’immobile appartiene automaticamente in egual misura ad entrambi i partner, anche se uno investe maggiore capitale proprio.

Nella proprietà in comune, entrambi i proprietari possono prendere decisioni in merito alla proprietà abitativa solo di comune accordo, ad esempio nel caso di una vendita. Tuttavia, nella proprietà in comune, una coppia non sposata non può attingere agli averi previdenziali per il finanziamento.

Una coppia è seduta a un tavolo durante un appuntamento in ufficio con un consulente, sul tavolo vi è un portatile aperto.
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Regolamentare l’indebitamento nella convivenza

Per le coppie conviventi, il debito ipotecario viene contratto indipendentemente dalla forma di proprietà scelta e dai rapporti di proprietà che lo accompagna. Al momento della concessione dell’ipoteca, la banca accetta o un debitore unico o un indebitamento solidale. Se entrambi i partner stipulano l’ipoteca congiuntamente, tutti e due rispondono in solido e senza limiti.

Pertanto, si consiglia di chiarire sia le questioni legate alla divisione dell’indebitamento sia ai rapporti di proprietà. Ad esempio, se un partner contribuisce con il 25% dei mezzi, ma come titolare dell’ipoteca è responsabile del 50%, in certi casi potrebbero nascere delle controversie. Pertanto, in tale evenienza, può essere opportuno che i partner compensino le diverse quote di capitale proprio, ad esempio mediante un contratto di prestito privato.

Rete di sicurezza per coppie senza certificato di matrimonio: il contratto di convivenza

Sebbene il Codice Civile (CC) contenga numerose disposizioni in materia di matrimonio, non esistono praticamente norme sui diritti e i doveri della convivenza. Pertanto, ogni coppia dovrebbe prendersi un impegno, facendo stipulare un accordo di convivenza da un esperto. Il contratto dovrebbe essere redatto per iscritto e firmato da entrambi i partner. Non è richiesta l’autenticazione notarile. In questo accordo andrebbero inclusi tutti gli aspetti essenziali riguardanti la casa di proprietà e l’ipoteca, per poter ricorrere ad accordi vincolanti in caso di problemi. I seguenti punti sono particolarmente importanti:

  • Proprietà: in questo caso si tratta dell’esatta ripartizione della proprietà, in particolare la forma di proprietà, le quote e i diritti di voto di entrambi i partner, nonché la provenienza del capitale apportato.
    Costi: accordo sulla ripartizione di tutte le spese correnti come interessi, costi accessori, manutenzione, rinnovi ecc. in parti eque o in base alle entrate.
  • Separazione: come vengono suddivisi proprietà abitativa e valori patrimoniali in caso di separazione? A quali condizioni uno dei partner può rilevare la proprietà abitativa?
  • Testamento: il diritto successorio legale non prevede alcuna disposizione in materia di convivenza. Pertanto, oltre all’accordo di convivenza, dovreste redigere altresì un testamento. La disposizione disciplina le quote ereditarie, tenendo conto delle eventuali quote legittime di altri eredi (genitori, figli). Accordi con ulteriori eredi possono essere definiti in un contratto successorio aggiuntivo.
  • Decesso: oltre al testamento, le coppie conviventi possono tutelarsi con una polizza di rischio in caso di decesso, per una copertura dei rischi finanziari del partner superstite. La somma assicurata andrebbe fissata in modo che il partner superstite possa continuare a sostenere finanziariamente l’abitazione di proprietà.

Conclusione: l’ideale è accedere a una consulenza professionale

Gioia e felicità derivanti dall’acquisto di una proprietà abitativa a parte, il finanziamento e i rapporti di proprietà vanno pianificati seriamente. Altrimenti, soprattutto le coppie non sposate, corrono il rischio di incorrere in brutte sorprese, essendo le disposizioni di legge per i conviventi decisamente frammentarie. Per evitare spiacevoli sorprese in futuro, è consigliabile, in ogni caso, affidare a un esperto il compito di redigere regole aventi un’ampia portata.

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