Es gibt viele Gründe, eine Immobilie zu bewerten oder bewerten zu lassen. Wenn Sie beispielsweise in eine Renditeliegenschaft investieren möchten, ist es sinnvoll, den Kaufpreis vorgängig zu überprüfen. Auch für eine Finanzierung mittels Hypothek ist der Wert der Liegenschaft relevant. In jedem Fall ist es ratsam, sich frühzeitig und sorgfältig mit dem Thema Immobilienbewertung auseinanderzusetzen.
Bei Renditeliegenschaften wird der Verkehrswert in der Regel nach dem Ertragswertverfahren oder dem Discounted-Cashflow-Verfahren ermittelt. Doch was sagen diese beiden Werte aus und wie werden sie berechnet? Und lohnt es sich, eine Fachperson mit der Bewertung einer Immobilie zu beauftragen? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie in diesem Artikel.
Der Verkehrswert oder Marktwert ist der Wert, der bei einer Immobilienbewertung ermittelt wird. Die beiden Begriffe werden als Synonyme verwendet. Der Verkehrswert entspricht dem mutmasslichen, wahrscheinlichsten aktuellen Verkaufspreis auf dem freien Markt. Gemäss Definition der Swiss Valuation Standards SVS ist der Marktwert der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Bei der Bewertung einer Immobilie werden verschiedene Faktoren berücksichtigt. Entscheidend ist vor allem die Lage. Immobilien in gut erschlossenen, zentralen Lagen sind teilweise bis zu 40 Prozent mehr wert als vergleichbare Objekte in Randlagen. Wie begehrt eine Lage ist, lässt sich zum Beispiel am Bodenrichtwert ablesen. Dieser Richtwert kann für jedes Grundstück in der Schweiz ermittelt werden. Er sollte jedoch nur als Anhaltspunkt dienen, da er aus anderen Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Bei der Beurteilung der Lage werden auch die Umgebung der Liegenschaft – beispielsweise die Aussicht und Immissionen wie Lärm – sowie der Steuerfuss der Gemeinde berücksichtigt.
Neben dem Bodenwert ist auch der Gebäudewert beziehungsweise die Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes ein relevanter Faktor für die Ermittlung des Verkehrswertes. Hierbei spielen das Baujahr, die Anzahl der Zimmer, die Wohn- und Nutzfläche, der Grundriss, der Ausbaustandard und die Ausbaumöglichkeiten sowie der Zustand des Objekts eine wichtige Rolle.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer von Renditeliegenschaften ist natürlich auch die erzielbare Rendite von grosser Bedeutung. Was bei der Berechnung der Rendite zu beachten ist, erfahren Sie in unserem Artikel.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt es keine allgemeingültige Formel oder Vorgehensweise. Die Berechnung basiert auf den oben genannten wertbestimmenden Faktoren, der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt sowie der angewandten Wertermittlungsmethode, die wiederum von der Art der Immobilie abhängt. Neben dem Ertragswertverfahren für Renditeliegenschaften gibt es zwei weitere gängige Verfahren: das Vergleichswertverfahren oder hedonische Verfahren und das Realwertverfahren, auch Substanz- oder Sachwertverfahren genannt. Letzteres wird häufig zur Plausibilisierung des Ertragswertes oder des Wertes aus dem DCF-Verfahren (Discounted-Cashflow-Verfahren) herangezogen. Bei dieser Bewertungsmethode setzt sich der Immobilienwert aus dem Neuwert der Immobilie – abzüglich der Altersentwertung – und dem Bodenwert zusammen.
Mehr über das Vergleichswertverfahren und das Realwertverfahren, die insbesondere für die Bewertung von Wohneigentum relevant sind, erfahren Sie in unserem Artikel.
Bei der Bewertung von Renditeliegenschaften kommt häufig das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Bei dieser Bewertung steht der nachhaltig erzielbare Mietertrag im Vordergrund.
Bei der Berechnung des Ertragswertes kommt der Kapitalisierungszinssatz, ein immobilienspezifischer Zinssatz, ins Spiel. Er berücksichtigt die mit der Liegenschaft verbundenen Aufwendungen wie Kapitalkosten, Verwaltungskosten, Gebühren, Versicherungsprämien, Unterhalts- und Reparaturkosten, Betriebskosten, die Abschreibung des Gebäudes und das Risiko von Mietausfällen. Er gibt letztlich an, mit welchen laufenden Kosten, ausgedrückt als Prozentsatz des Wertes, für eine Immobilie zu rechnen ist. Da der Kapitalisierungssatz von vielen Faktoren abhängt, wird er für jede Immobilie individuell festgelegt. Um mit einer Renditeliegenschaft keinen Verlust zu machen, muss er mindestens so hoch sein wie die kostendeckende Rendite. Der kalkulatorische Zinssatz kann zusätzlich mit einem Risikozuschlag versehen werden.
Die Ermittlung des Kapitalisierungszinssatzes erfordert nicht nur Fachwissen, sondern auch den Zugang zu entsprechender Software. Für Laien empfiehlt es sich daher, eine professionelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen. Bei UBS key4 mortgages benötigen Sie für eine erste kostenlose Online-Immobilienbewertung nur wenige Angaben, um eine erste Schätzung des Hauswerts zu erhalten.
Bei der vereinfachten Ertragswertberechnung, auch Praktikermethode genannt, wird von konstanten und nachhaltigen Mieterträgen ausgegangen. Die jährlichen Nettomieterträge werden durch den Kapitalisierungszinssatz geteilt:
Ertragswert = (jährliche Nettomieterträge / Kapitalisierungssatz) * 100
In unserem Beispiel gehen wir von einem jährlichen Nettomietertrag von 150 000 Franken und einem Kapitalisierungssatz von 3,5 Prozent aus:
(150 000 / 3,5) * 100 = 4 285 714
Beträgt der Kapitalisierungssatz bei gleichbleibendem Nettomietertrag 5 Prozent, sinkt der Ertragswert:
(150 000 / 5) * 100 = 3 000 000
Je niedriger also der Kapitalisierungszinssatz, desto höher der Ertragswert.
Die Discounted-Cashflow-Methode, kurz DCF-Methode, ist ein international anerkanntes Verfahren zur Immobilienbewertung. Es wird wie das Ertragswertverfahren bei der Bewertung von Renditeliegenschaften angewendet. Bei der DCF-Methode werden die zukünftig erwarteten Nettoerträge auf den Bewertungsstichtag abdiskontiert. Daraus ergibt sich der heutige Barwert, der dem Marktwert entspricht. Die Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, das heisst unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken. Es handelt sich um ein dynamisches Berechnungsverfahren.
Im Rahmen der Bewertung werden die einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen detailliert analysiert und bewertet. Als Grundlage stehen der Bewertungsfachperson die Abrechnungswerte pro Objekt der letzten Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfangreiche Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis werden die zukünftig zu erwartenden Cashflows geschätzt und der Diskontierungssatz festgelegt.
Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Verfahren besteht darin, dass das Ertragswertverfahren von einer konstanten, nachhaltigen Ertrags- und Kostenstruktur ausgeht. Die DCF-Methode eignet sich dagegen besonders gut, um Veränderungen der Mieten aufzuzeigen – beispielsweise eine Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel oder nach einer Sanierung.
Die Discounted-Cashflow-Methode ist insgesamt umfangreicher und erlaubt eine genauere Bewertung von Renditeliegenschaften. Sie kann auch als erweitertes Ertragswertverfahren angesehen werden. Dennoch ist auch das Ertragswertverfahren sehr genau, da viele verschiedene Faktoren bereits im Kapitalisierungssatz berücksichtigt werden. Es ist jedoch mit weniger Daten und Zeitaufwand durchführbar und hat daher insbesondere bei Banken eine weite Verbreitung gefunden.
Für eine fundierte Bewertung kann es auch sinnvoll sein, das Ertragswertverfahren für eine Second Opinion durchzuführen.
Unser Beratungsteam unterstützt Sie gerne.
Wie aufgezeigt, sind bei beiden Bewertungsmethoden viele verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, was für Laien keine leichte Aufgabe darstellt. Es empfiehlt sich daher, eine professionelle Bewertung durchführen zu lassen. Für potenzielle Käuferinnen und Käufer einer Renditeliegenschaft stellt sich natürlich eine zentrale Frage: Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?
Die Kosten für die Schätzung eines Hauses oder einer Wohnung durch eine zertifizierte Bewertungsfachperson hängen stark von der Grösse und der Komplexität der Immobilie ab. Entscheidend ist auch, ob die Liegenschaft besichtigt wird – was in der Regel der Fall ist – oder ob die Schätzung nur anhand der Liegenschaftsunterlagen erfolgt. Auch der Umfang der zu beschaffenden Unterlagen spielt eine Rolle.
Der Entscheid, wie eine Liegenschaft bewertet wird, hängt nicht zuletzt davon ab, wofür das Gutachten benötigt wird. Im Erbschafts- oder Scheidungsfall genügt beispielsweise ein Kurzgutachten. Soll die Liegenschaft als Renditeobjekt verkauft werden, ist ein umfassendes Gutachten sinnvoll.
Die Kosten für eine professionelle Schätzung lohnen sich. Insbesondere, wenn Sie eine Hypothek für eine Renditeliegenschaft aufnehmen möchten, ist eine gute Immobilienbewertung unerlässlich. Denn je höher die Liegenschaft bewertet wird, desto mehr Eigenkapital müssen Sie einbringen. Auch die Anforderungen an die Tragbarkeit und die Höhe des Hypothekarzinses steigen. Die einmalige Investition wirkt sich also langfristig auf die Zukunft aus. Zudem kann es sinnvoll sein, zwei unabhängige Gutachten erstellen zu lassen, um Vergleichswerte zu haben. Wir beraten Sie gerne.