Die Lage am Geschäftsflächenmarkt war in den letzten zwei Jahren sehr herausfordernd. Per Ende 2021 lagen die jährlichen Nettomieteinkommen bei Büroliegenschaften rund 3 Prozent unter dem Vor-Corona-Niveau. Seit Mitte des letzten Jahres zieht die Flächennachfrage jedoch spürbar an. Die Vermietung von Geschäftsliegenschaften bleibt auch in den nächsten Jahren insgesamt anspruchsvoll. Gefragt sind kreative Lösungen: Ansätze mit Um- und Zwischennutzungen versprechen grosses Potenzial.
Mitarbeitende des UBS Chief Investment Office (CIO) haben den Markt genauer unter die Lupe genommen («Vermietung von Geschäftsflächen – Büro- und Logistikflächen im Vorteil», August 2022). Das Fazit ist klar: «Die Marktbedingungen für Büroimmobilien verbesserten sich im ersten Halbjahr 2022 als Folge des starken Beschäftigungswachstums leicht.» Gegenüber dem Vorjahr nahm die Bürobeschäftigung um 2,2 Prozent zu. Zudem gab im 1. Quartal 2022 rund jedes siebte Unternehmen an, den Personalbestand ausweiten zu wollen. Dies überkompensierte mögliche Flächenverkleinerungen aufgrund der neuen Homeoffice-Realität.
Eine tiefe Arbeitslosigkeit und eine starke Zuwanderung sprechen grundsätzlich für eine anhaltende robuste Entwicklung der Büroflächennachfrage. Allerdings wird das Bruttoinlandprodukt nächstes Jahr mit 0,9 Prozent wohl deutlich langsamer wachsen als 2021 und 2022. Die Angebotsquoten dürften damit wahrscheinlich nicht weiter sinken. Mit Angebotsziffer sind diejenigen Flächen gemeint, die in den nächsten sechs Monaten auf dem Markt angeboten werden.
Im Weiteren fällt auf, dass zahlreiche Investierende weiterhin Neubauten planen. Das Chief Investment Office von UBS schätzt, dass dieses Jahr Baubewilligungen für Büromarktinvestitionen von rund 2,5 Milliarden Franken erteilt werden, was dem höchsten Wert seit einer Dekade entspricht. Der Wettbewerb um neue und attraktive Büroimmobilien wird sich damit zusehends verschärfen. Maciej Skoczek, Real Estate Analyst bei UBS, sagt dazu: «Für den Markt als Ganzes ist der Verdrängungswettbewerb ein Nullsummenspiel.» Aus Sicht eines einzelnen Investors oder einer einzelnen Investorin kann es sich aber lohnen, mit einer attraktiven Büroimmobilie Mietparteien aus anderen, älteren Gebäuden abzuwerben. Klar ist: Ältere Objekte an peripheren und schlecht erschlossenen Standorten werden durch Neubauten vom Markt verdrängt.
Die Eigentümer und Investorinnen von solchen Gebäuden müssen sich mit den veränderten Verhältnissen auseinandersetzen. Gefragt ist zum einen Flexibilität: Während früher grosse Unternehmen der Finanz- und Versicherungsbranche im grossen Stil gleich mehrere Etagen oder sogar ganze Gebäude angemietet haben, ist die Nachfrage heute deutlich heterogener geworden. Klar im Vorteil sind heute nicht mehr grosse Immobilien, sondern ein angepasstes Businessmodell. Will heissen: Die Risiken können besser diversifiziert werden, wenn die Flächen auf mehrere Parteien aufgeteilt werden und auch unterschiedliche Branchen ansprechen. Immer weniger nachfragende Unternehmen von Büroflächen haben über Jahre fixe Flächenbedürfnisse und sind ohne Weiteres bereit, sogar sehr langfristige Mietverträge zu unterzeichnen. Manche Unternehmen im Bereich von Start-ups oder der IT sind einem raschen Wandel unterworfen und müssen ihren Flächenbedarf laufend veränderten Verhältnissen anpassen können. Immer öfter verlangen Mietende Services, Dienstleistungen und eine massgeschneiderte Infrastruktur, die weit über das reine Flächenangebot hinausgehen.
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«Aus Investmentsicht stellt es eine interessante Perspektive dar, solche Büroflächen zu Wohnliegenschaften umzunutzen», betont Analyst Maciej Skoczek. Die Ertragskraft einiger Standorte mit hoher Angebotsquote wird tendenziell nachlassen. Umgekehrt zeichnet sich eine sehr rege Nachfrage nach Wohnraum ab. Die Autorinnen und Autoren der Studie «Steigende Leerstände – regionale Analyse des Büromarkts» gehen von der Grundannahme aus, dass ein wesentlicher Teil der Büroliegenschaften eher im unteren Marktsegment angesiedelt und zugleich sanierungsbedürftig ist. Die Studie kommt zu einem interessanten Ergebnis: Wenn nun diese Gebäude renoviert und zu Wohnungen umgenutzt werden, wird sich die gleiche Liegenschaft in einem höheren Marktsegment positionieren lassen. An vielen Agglomerationsstandorten liegen die Preise pro Quadratmeter Wohnfläche höher als pro Quadratmeter Bürofläche. In der Kalkulation geht die Autorenschaft davon aus, dass sich ein Objekt zuerst im 30-Prozent-Quantil der Büroflächen bewegt und nach der Umnutzung im 70-Prozent-Quantil für Wohnflächen neu positioniert werden kann. Also quasi ein «Switch» von günstigem Büroraum ins gehobene Wohnsegment.
Aber wo macht eine solch vielversprechende Investition wirtschaftlich gesehen Sinn? Die Agglomerationen der Städte Zürich und Genf sowie die Region Zug weisen die besten Perspektiven auf. «Denn die Büroleerstände in den Agglomerationen gehören zu den schweizweit höchsten und die Nachfrageperspektiven auf dem Wohnungsmarkt sind gut», heisst es in der Studie. Weniger geeignet sind hingegen Büroimmobilien in der Stadt Zürich: Hier sprechen die tiefen Leerstände dafür, Büroimmobilien zu erneuern und instand zu setzen, anstatt sie umzunutzen. In der Stadt ist der «Gap» zwischen Büromieten und Wohnungsmieten im Durchschnitt zu gering – die Kosten einer Umnutzung würden sich nicht amortisieren lassen.
Die Schlussfolgerung ist klar: Erfolg versprechend sind die Agglomerationsgemeinden, wo die Wohnungsmieten meist etwa 15 Prozent über den Büromieten liegen.
Wenn sich damit die Cashflows erhöhen und stabilisieren lassen, trägt dies eindeutig zu einer nachhaltigen Wertsteigerung der Immobilie bei. Da der Ertragswert zum einen von den Cashflows abhängt und zum anderen vom lokalen Diskontierungssatz, kommt noch ein zweiter Effekt dazu: An Standorten mit tiefen Kapitalisierungssätzen führen solche Mietzinsanpassungen zu höheren Wertgewinnen. Verbessert die Neuausrichtung der Liegenschaft die langfristige Vermietbarkeit und senkt sie zugleich die Risiken, führt dies de facto zu einer tieferen Risikoprämie. Auch dies erhöht rechnerisch den Wert der Immobilie. Weil Wohnflächen weniger zyklischen Schwankungen als Büroflächen unterworfen sind, liegen die Kapitalisierungssätze für diesen Sektor in der Regel tiefer. Und nach den üblichen Bewertungsmethoden steigt damit der Wert der Investition.
Die Autorinnen und Autoren der Studie haben ein Beispiel durchgerechnet: Bei einer ohnehin sanierungsbedürftigen Büroliegenschaft in Opfikon könnte das Mietzinsniveau von 200 auf 300 Franken pro Quadratmeter angehoben werden; hinzu kommen wie erwähnt weitere positive Effekte, insbesondere die Qualitätsverbesserung, die ein höheres Nachfragesegment im Wohnbereich anspricht. Wenn nun die Mieteinnahmen um 50 Prozent angehoben werden können und der Diskontierungssatz von vier auf drei Prozent fällt, verdoppelt sich unter dem Strich der Wert eines Quadratmeters Fläche von rund 5000 auf rund 10 000 Franken. Das Fazit dieses Fallbeispiels ist klar: Dank der Umnutzung und der Aufwertung können auch vergleichsweise hohe Umbau- und Investitionskosten problemlos gestemmt werden.
Bevor ein solcher Investitionsentscheid gefällt wird, bedarf es allerdings sorgfältiger Abklärungen. Nicht jede Büroliegenschaft eignet sich als Wohnraum. Schon allein aufgrund der heute gültigen Baunormen und der Bewilligungsverfahren sind viele Details zu klären, etwa die Versorgung mit Tageslicht, Lärmschutz, Raumhöhen sowie natürlich die Ausstattung aller Wohneinheiten mit Küche, Bad und einer adäquaten Zimmereinteilung.
Vor jeder Umnutzung ist die Frage zu klären, ob die geltende Bau- und Zonenordnung überhaupt eine solche Umgestaltung und Zweckänderung zulässt. So liegen grössere Bürogebäude häufig in Gewerbe- oder Industriezonen, wo Wohnnutzungen klar nicht zulässig sind. Änderungen der Bau- und Zonenordnung oder allenfalls ein Gestaltungsplan mit Ausnahmen sind immer mit langwierigen politischen Verfahren verbunden. Wesentlich günstiger sind die Voraussetzungen für den Fall, dass sich das bestehende Bürogebäude in einer Wohnzone oder in einer gemischten Wohn- und Gewerbezone befindet.
Wer die Ertragslage sichern und Leerstände vermeiden will, sollte im Weiteren die Option Zwischennutzung in Betracht ziehen. Dies betont Alexandros Tyropolis, CEO der Novac Solutions GmbH. Das Unternehmen ist darauf spezialisiert, Leerstände zu vermeiden und kreative Lösungen anzugehen: «Viele Eigentümer von Büroimmobilien sind dermassen auf die Vermietung leer stehender Flächen fokussiert, dass sie andere Möglichkeiten und Potenziale gar nicht erkennen.» Naheliegend ist etwa, einen Teil der Flächen für flexibles Arbeiten und neue Arbeitsformen zur Verfügung zu stellen (Co-Working). Viele Start-ups fragen solche Angebote nach und legen Wert auf grosse Flexibilität. Je nach Flächen und Ausstattung können zudem Meeting-Räume oder Auditorien in Bürohäusern ebenfalls einer neuen Nutzung zugeführt werden.
«Im Kern geht es im Management von Leerständen darum, eine Büroimmobilie in ihre Einzelteile zu zerlegen und die verschiedenen Bereiche und Flächen einzeln zu vermieten», fasst Tyropolis zusammen. So verfügen grössere Geschäfts- und Bürohäuser oft über 200 oder 250 Parkplätze in der Tiefgarage, die sich völlig unabhängig von den Bürogeschossen darüber einer neuen Nutzung zuführen lassen. Weiter gilt es, die Büroimmobilien aktiv weiterzuentwickeln und wenn nötig neu zu positionieren. So könnten zum Beispiel ein gutes Gastronomieangebot, die Durchführung von Events und die Bildung einer Community den Immobilien eine neue Identität verleihen.
Zwischen- und Umnutzungen sind nicht allein eine spezifische Herausforderung am Markt für Büroimmobilien. Auch im Bereich Shoppingcenter, Retailflächen oder Stadthotels sind Investierende mit ähnlichen Herausforderungen konfrontiert. Stadthotels kommen zum Beispiel aufgrund rückläufiger Kongress- und Geschäftsreisen und veränderter Trends im Tourismus unter Druck. Manchmal sind hier Umnutzungen zu Mikro- und Business-Apartments oder neue Modelle im Bereich von Co-Working und flexiblen Arbeitsmodellen denkbar. Ob Hotel, Büro- oder Retailflächen: Investorinnen und Eigentümer müssen ein feines Gespür dafür haben, welche Nutzungen längerfristig stabile Cashflows versprechen.