La situazione del mercato delle superfici commerciali è stata molto difficile negli ultimi due anni. Alla fine del 2021, il reddito netto annuo da locazione per gli immobili per uffici era inferiore di circa il 3% rispetto al livello precedente il coronavirus. Dalla metà dello scorso anno, tuttavia, la domanda di superfici è aumentata sensibilmente. La locazione di immobili commerciali rimarrà complessivamente impegnativa nei prossimi anni. Pertanto sono necessarie soluzioni creative: gli approcci con cambiamenti di destinazione e destinazione intermedia promettono un elevato potenziale.
I collaboratori e le collaboratrici del Chief Investment Office (CIO) di UBS hanno osservato più da vicino il mercato («Locazione di superfici commerciali – i vantaggi delle superfici dedicate a uffici e logistica», agosto 2022). Il bilancio è evidente: «Le condizioni di mercato per gli immobili per uffici sono leggermente migliorate nella prima metà del 2022 grazie alla forte crescita dell’occupazione». Rispetto all’anno precedente, l’occupazione negli uffici è aumentata del 2,2%. Inoltre, nel primo trimestre del 2022, circa un’azienda su sette ha dichiarato di voler espandere la propria forza lavoro. Questo ha più che compensato le possibili riduzioni di spazio dovute alla nuova realtà di home office.
Il basso tasso di disoccupazione e la forte immigrazione sono fattori che favoriscono un continuo e robusto sviluppo della domanda di superfici dedicate agli uffici. Tuttavia, con lo 0,9%, il prodotto interno lordo crescerà probabilmente molto più lentamente l’anno prossimo rispetto al 2021 e al 2022. È quindi improbabile che i tassi di offerta diminuiscano ulteriormente. Il dato si riferisce alla superficie che sarà offerta sul mercato nei prossimi sei mesi.
Inoltre, molti investitori stanno ancora progettando nuove costruzioni. Il Chief Investment Office di UBS stima che quest’anno saranno rilasciati permessi di costruzione per investimenti nel mercato degli uffici pari a circa 2,5 miliardi di franchi svizzeri, ovvero il livello più alto degli ultimi dieci anni. La concorrenza per l’acquisto di nuovi e interessanti immobili per uffici si intensificherà quindi significativamente. Maciej Skoczek, Real Estate Analyst UBS, commenta: «Nel mercato nel suo complesso, la concorrenza spietata è un gioco a somma zero.» Dal punto di vista di un investitore individuale, tuttavia, può valere la pena di attirare locatari da altri edifici più vecchi con un bell’immobile per uffici. Una cosa è certa: le nuove costruzioni fanno uscire dal mercato gli immobili più vecchi, situati in zone periferiche e poco sviluppate.
I proprietari e gli investitori di questi edifici devono fare i conti con nuove circostanze. Da un lato, è necessario dar prova di flessibilità: mentre in passato le grandi aziende del settore finanziario e assicurativo affittavano diversi piani o addirittura interi edifici su larga scala, oggi la domanda è diventata molto più eterogenea. Infatti, non sono più le grandi proprietà che registrano un chiaro vantaggio, ma un «modello di business» adattato. Cosa significa? I rischi possono essere diversificati meglio se le superfici sono suddivise tra più parti e si rivolgono anche a settori diversi. Sempre meno aziende che richiedono superfici dedicate a uffici hanno esigenze fisse per anni e sono pronte a firmare contratti di locazione anche a lungo termine. Alcune aziende del settore delle start-up o dell’informatica sono soggette a rapidi cambiamenti e devono essere in grado di adattare le proprie esigenze di spazio a circostanze in costante evoluzione. I locatari chiedono sempre di più servizi e infrastrutture su misura che vadano ben oltre la semplice offerta di superfici.
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«Dal punto di vista degli investimenti, è una prospettiva interessante convertire queste superfici dedicate a uffici in immobili residenziali», sottolinea l’analista Maciej Skoczek. Il rendimento di alcune località con un elevato tasso di offerta tenderà a indebolirsi. Al contrario, sta emergendo una domanda di abitazioni molto intensa. Gli autori dello studio «Locali non occupati in ascesa – analisi regionale del mercato degli uffici» partono dal presupposto di base che una parte significativa degli immobili per uffici tende a collocarsi nel segmento di mercato più basso e necessita di una ristrutturazione. Lo studio giunge a una conclusione interessante: solo se questi edifici saranno ristrutturati e convertiti in appartamenti, la stessa proprietà sarà in grado di posizionarsi in un segmento di mercato più elevato. In molte località dell’agglomerato, i prezzi al metro quadro delle superfici residenziali sono più alti di quelli delle superfici dedicate a uffici. Nel calcolo, gli autori ipotizzano che un immobile si trovi inizialmente nel quantile del 30% per gli uffici e che, dopo il cambiamento di destinazione, possa essere riposizionato nel quantile del 70% per gli spazi residenziali. In altre parole, un «passaggio», per così dire, da superfici per uffici a basso costo al segmento residenziale di lusso.
Ma dove ha senso economicamente un investimento così promettente? Gli agglomerati delle città di Zurigo, Ginevra e della regione di Zugo offrono le migliori prospettive. «Questo perché il numero di locali per uffici non occupati negli agglomerati è tra i più alti della Svizzera e le prospettive di domanda sul mercato immobiliare sono buone», come si legge nello studio. Gli immobili per uffici nella città di Zurigo, invece, sono meno adatti: in questo caso, il numero ridotto di locali non occupati risulta più propizio al rinnovo e alla ristrutturazione degli immobili per uffici che al loro cambiamento di destinazione. In città, il “gap” tra la locazione degli uffici e la locazione degli appartamenti è mediamente troppo basso: i costi di cambiamento di destinazione non verrebbero pertanto ammortizzati.
La conclusione è chiara: i comuni dell’agglomerato, dove la locazione degli appartamenti è solitamente superiore di circa il 15% a quella degli uffici, sono promettenti.
Se i flussi di denaro possono essere aumentati e stabilizzati in questo modo, si contribuirebbe chiaramente a un aumento sostenibile del valore dell’immobile. Poiché il valore di rendimento dipende da un lato dai flussi di denaro e dall’altro dal tasso di sconto locale, esiste un secondo effetto: nelle località con tassi di capitalizzazione ridotti, tali adeguamenti dei canoni di locazione portano a maggiori guadagni di valore. Se la nuova destinazione dell’immobile migliora il potenziale locativo a lungo termine e allo stesso tempo riduce i rischi, si registra un premio di rischio inferiore. Questo aumenta anche il valore dell’immobile in modo aritmetico. Poiché le superfici residenziali sono meno soggette alle fluttuazioni cicliche rispetto agli uffici, i tassi di capitalizzazione per questo settore sono generalmente più bassi; un fattore che, secondo i consueti metodi di valutazione, aumenta il valore dell’investimento.
Gli autori e le autrici dello studio hanno illustrato un esempio: nel caso di un immobile per uffici a Opfikon, comunque da ristrutturare, il livello di canone di locazione potrebbe essere aumentato da 200 a 300 franchi al metro quadro; inoltre, come detto, si notano altri effetti positivi, in particolare il miglioramento della qualità, che si rivolge a un segmento di domanda più elevato nel settore residenziale. Se il reddito da locazione può ora essere aumentato del 50% e il tasso di sconto scende dal 4 al 3%, il risultato è che il valore di un metro quadro di spazio raddoppia da circa 5000 a circa 10.000 franchi. La conclusione di questo studio di caso è palese: grazie al cambiamento di destinazione e alla rivalutazione, anche i costi di conversione e investimento relativamente elevati possono essere facilmente sostenuti.
Prima di prendere una decisione di investimento di questo tipo, tuttavia, sono necessari alcuni chiarimenti specifici. Non tutti gli immobili per uffici sono adatti a una conversione in spazio abitativo. Gli attuali standard edilizi e le procedure di approvazione impongono di chiarire molti dettagli, come l’approvvigionamento di luce diurna, la protezione dal rumore, l’altezza delle stanze e, naturalmente, la dotazione di tutte le unità abitative con cucina, bagno e una disposizione adeguata delle stanze.
Prima di procedere a un qualsiasi cambiamento di destinazione, è necessario chiarire se le norme edilizie e urbanistiche applicabili permettono di effettuare tale trasformazione e modifica della destinazione. Ad esempio, gli edifici per uffici di grandi dimensioni sono spesso situati in zone commerciali o industriali in cui le destinazioni residenziali non sono chiaramente autorizzate. Gli emendamenti ai regolamenti edilizi e urbanistici o, se necessario, un piano di progettazione con eccezioni sono sempre associati a lunghe procedure politiche. Le condizioni sono molto più favorevoli se l’edificio per uffici esistente si trova in una zona residenziale o in una zona mista residenziale e commerciale.
Se si vuole garantire la situazione reddituale ed evitare lo sfitto di locali non occupati, si dovrebbe prendere in considerazione anche l’opzione della destinazione temporanea. Questo aspetto è sottolineato da Alexandros Tyropolis, CEO di Novac Solutions GmbH. L’azienda è specializzata nella prevenzione dei locali non occupati e nella ricerca di soluzioni creative: «Molti proprietari di immobili per uffici sono talmente concentrati sulla locazione delle superfici non occupate da non vedere altre opportunità e potenzialità» Un’opzione ovvia è quella di mettere a disposizione alcune superfici per il lavoro flessibile e nuove forme di lavoro (co-working). Molte start-up cercano offerte di questo tipo e apprezzano l’elevata flessibilità. A seconda della superficie e delle dotazioni, anche le sale riunioni o gli auditorium degli edifici per uffici possono essere destinati a un nuovo uso.
«La gestione dei locali non occupati consiste essenzialmente nel suddividere un immobile per uffici nelle sue componenti e nel locare le diverse aree e superfici individualmente», riassume il presidente Tyropolis. Ad esempio, i grandi edifici commerciali e per uffici spesso dispongono di 200 o 250 posti auto nel parcheggio sotterraneo, che possono essere destinati a un nuovo uso completamente indipendente dai piani degli uffici sovrastanti. Inoltre, è importante sviluppare attivamente gli immobili per uffici e, se necessario, riposizionarli. Ad esempio, una buona offerta di ristorazione, l’organizzazione di eventi e la formazione di una «comunità» potrebbero regalare una nuova identità agli immobili.
Le destinazioni intermedie e i cambiamenti di destinazione non rappresentano solo una sfida specifica al mercato degli immobili per uffici. Anche gli investitori in centri commerciali, superfici per la vendita al dettaglio o hotel in città sono confrontati con sfide simili. Gli hotel in città, ad esempio, sono sotto pressione a causa del calo dei congressi e dei viaggi d’affari, nonché del cambiamento delle tendenze turistiche. In alcuni casi sono ipotizzabili conversioni in micro appartamenti o appartamenti d’affari, o ancora nuovi modelli di co-working e lavoro flessibile. Che si tratti di hotel, uffici o superfici commerciali: gli investitori e i proprietari devono essere in grado di capire quali sono gli impieghi che promettono flussi di denaro stabili nel lungo termine.