Die Möglichkeiten, Geld in Immobilien zu investieren, sind vielfältig: von Wohnungen, Mehrfamilienhäusern über Büro- und Geschäftshäuser bis hin zu Hotels und Restaurants. Unabhängig von der Nutzungsart stellen Immobilien für viele Anlegerinnen und Anleger eine lukrative Kapitalanlage mit hoher Rendite dar. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel. Bei Investitionen in Wohnungen ist die beliebteste Wohnungsgrösse die 3-Zimmer-Wohnung. In diesem Artikel konzentrieren wir uns jedoch auf Kleinwohnungen und Microapartments, da die Nachfrage nach solchen Immobilien laut einer Studie des UBS Chief Investment Office in den nächsten Jahren weiter steigen wird. Doch was sind ihre Vor- und Nachteile? Lohnt es sich für Sie als Investorin oder Investor, in diese neuen Wohnkonzepte zu investieren?
Sowohl Kleinwohnungen als auch Microapartments werden als Micro Living bezeichnet: Wohnen auf kleinstem Raum. Im Folgenden werden die wichtigsten Merkmale der beiden Wohnungstypen dargestellt.
Unter Kleinwohnungen versteht man Wohnungen mit 1 bis 2 Zimmern. Gemäss der UBS-Studie wird die potenzielle Nachfrage nach kleinen Objekten bis 2050 im gesamtschweizerischen Durchschnitt um gut 30 Prozent zunehmen. Diese Schätzung basiert auf dem Referenzszenario des Bundesamtes für Statistik, wonach die Schweizer Bevölkerung bis 2050 auf rund 10,5 Millionen Einwohnerinnen und Einwohner anwachsen wird.
Bei Neubauten ist die durchschnittliche Zimmerzahl in den letzten zwölf Jahren gesunken. Es wurden deutlich mehr 2- und 3-Zimmer-Wohnungen gebaut als zwischen 2000 und 2010, während sich der Bau von 5-Zimmer-Wohnungen halbierte. Damit einher ging ein Rückgang der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person von 50 Quadratmetern im Jahr 2005 auf aktuell 47 Quadratmeter. Neubauwohnungen verkleinerten sich im Durchschnitt von 130 auf 100 Quadratmeter.
Microapartments sind Wohneinheiten mit durchschnittlich 30 Quadratmetern. Sie werden meist möbliert angeboten und können entweder langfristig oder auch nur für wenige Wochen gemietet werden. Sie sind funktional eingerichtet und verfügen oft über Gemeinschaftsräume wie Co-Working-Spaces, Fitnessräume und Restaurants. Als längerfristige Wohnmöglichkeit im Vergleich zum Hotelzimmer spricht das Angebot insbesondere Geschäftsreisende, Studierende oder Expats an. Zunehmend werden Microapartments aber auch als dauerhafte Wohnlösung beworben und genutzt. Der Vermietungsprozess kann in der Regel vollständig online abgewickelt werden.
Nicht nur weltweit, sondern auch in der Schweiz wächst das Angebot dieser Wohnform und stösst bei Investorinnen und Investoren sowie Mieterinnen und Mietern auf zunehmendes Interesse.
Der Mietpreis pro Quadratmeter ist bei beiden Wohnformen im Vergleich zu anderen Wohnungstypen relativ hoch. Im gesamtschweizerischen Durchschnitt beträgt die Miete inklusive Nebenkosten für eine 30 Quadratmeter grosse Mikrowohnung 1800 Franken pro Monat. Das sind 40 Prozent mehr als für eine herkömmliche 1-Zimmer-Wohnung. Interessant sind auch die grossen Unterschiede zwischen den Städten: Während man in Chur 1100 Franken bezahlt, liegt die Miete für ein Microapartment in Genf bei 2500 Franken.
Als Investorin oder Investor muss man bei dieser Anlageform also mit einem verhältnismässig höheren Kaufpreis rechnen, der sich aber durch die höhere Rendite bezahlt macht. Mehr dazu weiter unten im Artikel.
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Urbanisierung, Alterung und Erschwinglichkeit sind Faktoren, die den Trend zu kleinen Wohnungen und Microapartments verstärken. Nachfolgend wird erläutert, wie diese Faktoren den Wohntrend beeinflussen.
In den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung in den Städten proportional zur Gesamtschweiz gewachsen. Der Urbanisierungstrend hat sich nach Jahrzehnten der Stagnation wieder verstärkt. Da die Mieten an urbanen, gut erschlossenen Lagen höher sind, steigt die Nachfrage nach kleineren Wohnflächen, insbesondere nach Microapartments. Während eine durchschnittliche Wohnung in der Schweiz rund 100 Quadratmeter gross ist, sind es in den Städten rund 80 Quadratmeter.
Die grösste Nachfrage nach Kleinwohnungen besteht bei den 20- bis 35-Jährigen sowie bei den über 70-Jährigen. Personen zwischen 45 und 59 Jahren sind vor allem an grossen Wohnungen interessiert.
Gemäss dem Bundesamt für Statistik wird bis 2050 vor allem die Bevölkerungsgruppe der über 70-Jährigen zunehmen. Rund 50 Prozent des Zuwachses gehen auf sie zurück. Damit steigt auch die Nachfrage nach kleinen, altersgerechten Wohnungen.
Der Trend zu kleineren Wohnflächen ist vor allem auf den starken Anstieg der Angebotsmieten zurückzuführen. Diese sind zwischen 2000 und 2020 doppelt so stark gestiegen wie die Haushaltseinkommen. Auch in den kommenden Jahren ist damit zu rechnen, dass die Mieten – insbesondere aufgrund der Wohnungsknappheit – deutlich stärker steigen als die Einkommen. Bis Ende 2030 werden Mieterinnen und Mieter ihren Flächenverbrauch im Durchschnitt um 10 bis 20 Prozent reduzieren müssen.
Auch der Trend zu mehr Nachhaltigkeit stärkt den Bau von Kleinwohnungen und Microapartments. Denn der ökologische Fussabdruck eines Gebäudes pro Person ist bei kleinen Wohneinheiten geringer als bei grossen. Kleinere Wohnflächen sparen nicht nur Ressourcen wie Heizenergie, sondern bereits beim Bau wird pro Person weniger Baumaterial benötigt.
Sie kennen nun die Faktoren, die den Trend Micro Living verstärken. Auch wenn diese Entwicklung ausser Frage steht, gilt es, die Chancen und Risiken einer Investition sorgfältig abzuwägen.
Kleine Wohneinheiten können sich als Geldanlage durchaus lohnen:
Trotz der vielversprechenden Vorteile, die diese Typen von Immobilien mit sich bringen, sollten Sie als Investorin oder Investor folgende Punkte beachten:
Als Investorin oder Investor ist es empfehlenswert, sich vor einer Investition mit den unterschiedlichen Nachfragepotenzialen in den Kantonen auseinanderzusetzen. Gemäss einer Schätzung von UBS wird das Nachfragepotenzial für kleine Wohnungen im Kanton Zug mit über 50 Prozent am stärksten zunehmen. Auch in den Kantonen Schwyz und Aargau wird ein starkes Wachstum von über 40 Prozent erwartet. In den Kantonen Basel-Stadt, Glarus, Neuenburg, Jura und Tessin wird die Nachfrage hingegen um weniger als 15 Prozent zunehmen. Vor allem die drei erstgenannten Kantone sind also vielversprechend für eine Investition in den Bau und die Vermietung von Kleinwohnungen oder Microapartments.
Unser Beratungsteam unterstützt Sie gerne.
Kleine Wohneinheiten dürften auch in den nächsten Jahren auf Erfolgskurs bleiben. Auch wenn die 3-Zimmer-Wohnung nach wie vor die beliebteste Wohnungsgrösse bei Anlegerinnen und Anlegern ist, dürfte insbesondere der Bau von Microapartments zunehmen. Wichtig ist, sich vorgängig mit der aktuellen Marktsituation auseinanderzusetzen. In welchen Städten sind die Wohnungsknappheit und die Nachfrage nach kleinen und bezahlbaren Wohnungen am grössten? Können Sie beim Bau oder Kauf von kleinen Apartments das nötige Eigenkapital aufbringen, um die höheren Baukosten zu decken? Diese und andere Fragen gilt es sorgfältig abzuwägen. Wir unterstützen Sie gerne dabei.