Évaluation d’immeubles de rendement: valeur vénale, rendements et taux de capitalisation

05.09.2023 | 6 minutes

Il y a plusieurs raisons de faire évaluer un bien immobilier. Par exemple, si vous souhaitez investir dans un immeuble de rendement, il est judicieux de vérifier le prix d’achat en amont. La valeur de l’immeuble est également importante dans le cas d’un financement via une hypothèque. Dans tous les cas, il est conseillé de se familiariser au plus tôt avec l’évaluation de biens immobiliers.

Dans le cas des immeubles de rendement, la valeur vénale est généralement déterminée selon la méthode de la valeur de rendement ou la méthode du Discounted Cashflow (DCF). Que cache ces deux valeurs et comment sont-elles calculées? Est-il judicieux de faire appel à un ou une spécialiste pour évaluer un bien immobilier? Vous aurez des réponses à ces questions et de nombreux autres renseignements dans cet article.

La valeur vénale d’un bien

La valeur vénale, aussi appelée valeur du marché, est la valeur calculée lors d’une évaluation immobilière. Les deux termes sont utilisés de façon interchangeable. La valeur vénale correspond au prix auquel le vendeur peut espérer vendre son bien sur le marché actuel. Selon la Swiss Valuation Standards (SVS), la valeur du marché correspond au montant estimé auquel un actif immobilier devrait être échangé entre un vendeur et un acquéreur à la date de l’évaluation, après un délai de mise sur le marché raisonnable. La transaction doit être effectuée dans un contexte des affaires normal, chaque partie agissant avec expertise, prudence et sans coercition.

Ces facteurs influencent la valeur vénale

Différents facteurs entrent en jeu lors de l’évaluation d’un bien immobilier. Parmi eux, on compte en premier lieu l’emplacement. En effet, les biens immobiliers situés dans un emplacement central et bien desservi sont jusqu’à 40% plus chers que les biens immobiliers similaires excentrés. La popularité de certains secteurs peut se déterminer par la valeur indicative du terrain. Cette valeur peut être calculée pour chaque terrain en Suisse. Elle doit cependant servir uniquement de point de repère, car elle découle d’autres ventes de terrains. Lors de l’évaluation de l’emplacement, les environs du bien immobilier (p. ex. la vue ou les nuisances telles que le bruit) et le taux d’imposition de la commune sont également pris en compte.

En plus de la valeur du terrain, la valeur du bien (ou possibilité d’utilisation) est aussi un facteur déterminant de la valeur vénale. Les éléments suivants entrent en jeu pour calculer la valeur du bien: l’année de construction, le nombre de pièces, la surface utile ou habitable, le plan de base, le standard d’aménagement, les possibilités d’extension ainsi que l’état du bien.

Pour les propriétaires d’immeubles de rendement, les rendements potentiels ont évidemment aussi leur importance. Découvrez dans notre article ce à quoi il faut faire attention lors du calcul de la rentabilité d’un bien immobilier.

Méthodes d’évaluation: comment la valeur vénale est-elle calculée?

Il n’existe pas de formule ou de procédure universelle pour calculer la valeur vénale. Le calcul repose sur les différents facteurs mentionnés plus haut, la situation actuelle du marché immobilier ainsi que la méthode d’estimation de la valeur, qui dépend elle-même du type de bien immobilier. Pour calculer la valeur d’un immeuble de rendement, il existe deux autres méthodes courantes, en plus de la méthode de la valeur de rendement. Il s’agit de la méthode d’évaluation hédoniste et de la méthode de la valeur réelle, aussi appelée valeur de liquidation. Cette dernière est notamment utilisée pour vérifier la plausibilité de la valeur de rendement ou de celle issue de la méthode DCF. Avec cette méthode, la valeur d’un bien immobilier repose sur la valeur du bien neuf (moins la dépréciation liée à l’âge) et de celle du terrain.

Vous découvrirez dans notre article plus d’informations sur la méthode d’évaluation hédoniste et la méthode de la valeur réelle qui sont déterminantes pour l’évaluation immobilière.

Vue sur un bureau. Un homme estime la valeur vénale d’un bien immobilier à l’aide de sa tablette. — © Getty Images

La valeur d’un immeuble de rendement: la méthode de la valeur de rendement

La méthode de la valeur de rendement est souvent utilisée pour évaluer un immeuble de rendement. Cette méthode met l’accent sur les revenus locatifs durables atteignables.

Le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation, qui définit un taux d’intérêt spécifique à l’immobilier, est pris en compte dans le calcul des rendements. Il tient compte des frais liés au bien immobilier comme les coûts de capitaux, les frais de gestion, les primes d’assurances, les frais d’entretien, de réparation et d’exploitation, l’amortissement du bien et le risque de perte de loyers. Il en résulte un pourcentage de la valeur du bien qui indique la hauteur des frais auxquels s’attendre. Comme le taux de capitalisation dépend de beaucoup de facteurs, il est calculé de façon individuelle pour chaque bien immobilier. Afin d’éviter les pertes liées à l’exploitation d’un immeuble de rendement, il doit être au minimum égal aux rendements couvrant les frais. Le taux d’intérêt indicatif peut s’accompagner d’une prime de risque.

Le calcul du taux de capitalisation ne demande pas uniquement de l’expertise, mais également d’avoir accès aux logiciels appropriés. Il est donc recommandé aux néophytes de faire appel à des professionnels de l’évaluation immobilière. Avec UBS key4 mortgages, il vous suffit de quelques informations pour effectuer une première évaluation immobilière gratuite en ligne et ainsi recevoir une première estimation de la valeur du bien immobilier.

Le calcul de la valeur de rendement: exemples

Le calcul de la valeur de rendement simplifié, également appelé méthode intrinsèque, présuppose des revenus locatifs réguliers et durables. Le revenu locatif net annuel est divisé par le taux de capitalisation:

Valeur de rendement = (revenu locatif net annuel / taux de capitalisation) * 100

Dans notre calcul, nous supposons un revenu locatif net annuel de 150 000 francs et un taux de capitalisation de 3,5%:

(150 000 / 3,5) * 100 = 4 285 714

Si le taux de capitalisation s’élève à 5% pour le même revenu locatif annuel, alors la valeur de rendement baisse:

(150 000 / 5) * 100 = 3 000 000

Plus le taux de capitalisation est bas, plus la valeur de rendement augmente.

La méthode du DCF comme alternative à la méthode de la valeur des rendements

La méthode du Discounted Cashflow, aussi appelée DCF ou cash-flow actualisé (CFA), est une méthode pour l’évaluation immobilière reconnue à l’international. Tout comme la méthode de la valeur de rendement, elle est utilisée déterminer la valeur des immeubles de rendement. Avec la méthode DCF, les futurs bénéfices nets attendus sont actualisés à la date d’évaluation. Il en découle la valeur actuelle, qui correspond à la valeur du marché. L’actualisation s’effectue pour chaque bien en fonction du marché et est pondérée par les risques, c’est-à-dire qu’elle est ajustée en fonction des opportunités et des risques propres au bien. Il s’agit d’une méthode d’évaluation dynamique.

Dans le cadre de l’évaluation, tous les types de rendements et de frais sont analysés et évalués en détails. Ainsi, le spécialiste en charge de l’évaluation a accès aux bilans comptables des dernières années pour chaque bien immobilier, à sa situation locative actuelle et à de nombreuses informations sur le marché. C’est ainsi que les futurs cashflows attendus sont estimés et que le taux d’actualisation est établi.

DCF vs méthode de la valeur de rendement

La principale différence entre les deux méthodes s’explique par le fait que la méthode de la valeur de rendement repose sur une structure de coûts et de rendements durable et constante. La méthode DCF est particulièrement adaptée pour mettre en lumière les changements des montants de loyers (p. ex. une augmentation de loyer suite à un changement de locataire ou à une rénovation).

La méthode DCF est généralement plus polyvalente et permet d’évaluer les immeubles de rendements de manière plus précise. Elle peut également être considérée comme un complément à la méthode de la valeur de rendement. Pour autant, cette dernière est elle aussi très précise, car de nombreux facteurs sont déjà pris en compte dans le taux de capitalisation. Elle nécessite moins de données et elle est plus rapide que la méthode DCF, ce qui explique qu’elle soit très populaire auprès des banques.

Dans le cadre d’une évaluation détaillée, il peut être judicieux d’effectuer une deuxième estimation en utilisant la méthode de la valeur de rendement pour avoir un autre avis.

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Trouver une hypothèque

Faire appel à un ou une spécialiste pour l’évaluation immobilière: bonne ou mauvaise idée?

Comme nous l’avons expliqué, il existe différents facteurs à prendre en compte pour les deux méthodes, ce qui n’est pas une tâche facile pour les néophytes. Ainsi, il est recommandé de faire appel à des professionnels pour l’évaluation. Pour les acheteurs potentiels, une question centrale subsiste: quel est le prix d’une évaluation professionnelle?

Les coûts de l’évaluation d’une maison ou d’un immeuble effectuée par un ou une spécialiste dépendent fortement de la taille et de la complexité du bien immobilier. La visite du bien est aussi un facteur déterminant pour le coût de l’évaluation. En général, les biens immobiliers sont visités. Si l’estimation repose uniquement sur les documents relatifs au bien, ce sera le volume des documents à obtenir qui influera sur le prix de l’évaluation.

Le choix de la méthode d’évaluation dépend notamment de la raison pour laquelle cette évaluation est effectuée. En cas de succession ou de divorce, une courte évaluation suffit. Une évaluation détaillée est pertinente si le bien immobilier est vendu comme un immeuble de rendement.

Conclusion: faites évaluer votre immeuble de rendement, vous avez tout à y gagner

Les frais engendrés par une évaluation professionnelle en valent la peine. Une évaluation immobilière est notamment indispensable si vous souhaitez souscrire une hypothèque pour un immeuble de rendement. Plus l’immeuble de rendement a de valeur, plus vous devrez fournir de fonds propres. Les exigences relatives à la solvabilité et au montant du taux d’intérêt hypothécaire sont également plus strictes. Cet investissement unique a donc un impact sur le long terme. Il peut être également judicieux d’effectuer deux évaluations différentes afin d’avoir un point de comparaison. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller.

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