Votre bien de rendement est-il rentable?

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26.01.2022 | 6 minutes

Pour acheter votre immeuble locatif, vous avez investi des fonds propres (et probablement contracté une hypothèque). Votre immeuble locatif est donc un placement de capitaux – par conséquent, il entre en concurrence avec d’autres formes de placement, telles que les obligations, les actions, les métaux précieux ou les monnaies étrangères.

Comme pour tous les autres placements, vous attendez un return on investment (retour sur investissement) lorsque vous investissez dans l’immobilier: ces biens doivent être rentables et apporter soit des dividendes réguliers, soit une plus-value au fil du temps, plus-value qui se traduira par un gain en capital lors de sa vente ultérieure. Dans l’idéal, vous obtenez les deux. Dans un premier temps, nous ne prendrons pas en compte le côté émotionnel, le fait que votre immeuble locatif offre un toit à des familles avec enfants et contribue à leur qualité de vie, et considérerons votre investissement de manière purement objective.

Le compte est-il bon?

Supposons que vous ayez acheté votre immeuble locatif composé de 8 appartements en 2012 et que vous l’ayez payé 5 millions de francs. Vous souhaitez récupérer au moins ces 5 millions, corrigés de l’inflation, lorsque vous le vendrez plus tard. De ce point de vue, il est donc permis d’assimiler la valeur de votre placement à votre prix de revient (même si, du point de vue de la gestion, il existe une différence entre prix et valeur). Les principales composantes du prix, et donc de la valeur, sont les suivantes:

le terrain
l’immeuble locatif
les revenus locatifs
le contexte de marché

La valeur effective de votre immeuble dépend de l’organisme pour lequel elle est déterminée. Pour les impôts et les assurances, c’est la valeur vénale qui compte, c’est-à-dire le prix présumé, estimé par des spécialistes, que la maison devrait rapporter en cas de vente. Pour les prêteurs hypothécaires, c’est surtout la valeur de rendement qui compte, c’est-à-dire les revenus locatifs nets que vous obtenez en cas de location de l’immeuble entier.

Recettes et charges

Le revenu courant de votre placement est donc constitué des loyers perçus et d’éventuels intérêts des provisions.

Mais votre immeuble ne fait pas que rapporter, il occasionne aussi des frais, tels que l’entretien du bâtiment et du terrain, la gestion ou les assurances. À cela s’ajoutent les coûts de capitaux et les amortissements; les impôts; les provisions pour rénovations; les réserves pour pertes de loyers et logements vacants, et bien d’autres encore. Il s’agit de comparer les recettes et les coûts.

L’exemple type d’un rendement

Les calculs suivants sont basés sur les hypothèses suivantes:

immeuble locatif avec 8 appartements
revenu locatif par appartement CHF 2200 par mois (CHF 26 400 par an)
prix d’achat en 2012: 5 millions de CHF
prix d’achat corrigé de l’inflation en 2022: 5,035 millions de CHF
fonds propres: 35% (1,75 million de CHF)
capital tiers: 65% (3,25 millions de CHF)
Frais de capitaux: taux d’intérêt 2% (CHF 65 000 par an)

	Recettes en CHF	Charges en CHF	Provisions en CHF
Revenus locatifs nets	211 200
Gestion¹		12 700
Entretien (CHF 1000 logement/an)		8000
Assurances		4000
Réserve pour les logements vacants et les loyers impayés²		4200
Coûts de capitaux		65 000
Impôts (forfait)		10 000
Provisions pour rénovations³			50 000
	211 200	103 900	153 900
Bénéfice avant provisions	107 300
Bénéfice après provisions	57 300

¹ 6% des revenus locatifs nets/an
² 2% des revenus locatifs nets/an
³ 1% du prix d’achat/an

Vous avez des questions sur le financement de votre immeuble de rendement?

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Rendements bruts, nets et autres

Qu’il s’agisse d’un bénéfice ou d’une perte: comme il se rapporte toujours au capital investi, le rendement permet de comparer différents placements de capitaux. Et comme les revenus sont différents, les rendements le sont aussi.

Commençons par les rendements bruts et nets. Le rendement brut est le moins pertinent, car il ne prend pas en compte les coûts qui réduisent le rendement. Il convient toutefois pour se faire une première idée rapide, car avec moins de 2% de rendement brut, les biens immobiliers peuvent difficilement être exploités de manière à couvrir leurs coûts. Le rendement net déduit les dépenses courantes du revenu, il montre donc quel est le rendement réel du capital investi. Pour en savoir plus, consultez l’encadré «Net pour brut?»

Rendement brut

revenu locatif net × 100 / prix d’achat⁴

211 200 × 100 / 5 035 000 = Rendement brut: 4,19%

_{⁴ voir l’encadré «Net pour brut?»}

Rendement net

(revenu locatif net – coûts) × 100 / prix d’achat

107 300 × 100 / 5 035 000 = Rendement net: 2,13%

Rendement avec effet de levier (leverage effect)

Les immeubles locatifs – également appelés «immeubles de rendement» – sont l’un des placements que vous pouvez financer par des fonds de tiers. Le rendement vous appartient à 100%, mais comme vous n’avez pas dû apporter 100% du capital, il en résulte un important effet de levier: plus la part des capitaux empruntés est élevée, plus le rendement des capitaux propres investis est important (pour le meilleur comme pour le pire, nous y reviendrons plus tard).

Rendement des fonds propres

revenu locatif net – coûts⁴ × 100 / capital investi⁵

107 300 × 100 / 1 762 000 = Rendement des fonds propres: 6,09%

_{⁴ voir l’encadré «Net pour brut?»}
_{⁵ 1,75 million de CHF en 2012, corrigé de l’inflation en 2022}

L’effet de levier se manifeste ici de manière exemplaire: le rendement sur les fonds propres est trois fois plus élevé que le rendement net. Ce qui n’est pas étonnant, puisque les fonds propres correspondent à ⅓ du capital total.

Jusqu’à il y a encore quelques années, les immeubles locatifs pouvaient être financés avec 80% de fonds empruntés maximum; depuis 2020, il faut apporter au moins 25% de fonds propres pour l’achat. De plus, la part de capital emprunté doit être réduite en 15 ans à ⅔ du prix d’achat au maximum – l’emprunteur doit donc rembourser au moins 8,33% du montant de l’hypothèque.

Mais en fin de compte, il n’est pas si important de savoir si vous financez votre placement à deux tiers, 75% ou 80% par des fonds empruntés. Car au final, la part des capitaux empruntés correspond au double, voire au quadruple de vos fonds propres – et le rendement de vos fonds propres sera d’autant plus élevé.

Un peintre effectue des travaux de rénovation sur la façade d’un immeuble locatif. — @Getty Images

Provisions pour rénovations

Les bâtiments sont des biens de consommation qui s’usent même s’ils sont utilisés correctement et qui doivent donc être entretenus régulièrement. Et après quelques décennies, une rénovation totale est indispensable pour que le bien immobilier soit en état de fonctionner pendant encore 30 à 50 ans et que sa valeur soit préservée. Les coûts de telles rénovations sont élevés; en outre, dans le cas d’une rénovation totale avec résiliation des baux à vide, les revenus locatifs sont inexistants pendant la durée des travaux. Il est recommandé de préfinancer les rénovations à venir en constituant régulièrement des provisions. En règle générale, il est conseillé de mettre de côté chaque année 1% du prix d’achat (corrigé de l’inflation). En investissant ces montants à long terme et avec un faible risque, vous réalisez même un gain en capital.

Jusqu’à présent, tous les rendements étaient calculés sans ces provisions. Un pour cent peut sembler peu, mais à l’échelle du prix d’achat, il s’agit d’un montant élevé. En conséquence, ces provisions réduisent aussi fortement le rendement net-net librement disponible, également appelé «rendement sur distribution».

Rendement net-net

(revenu locatif net – coûts⁴ – provisions) × 100 / capital investi⁵

57 300 × 100 / 1 762 000 = Rendement net-net/sur distribution: 3,25%

_{⁴ voir l’encadré «Net pour brut?»}
_{⁵ 1,75 million de CHF en 2012, corrigé de l’inflation en 2022}

Net pour brut?

En octobre 2020, le Tribunal fédéral a décidé que le rendement net d’un logement locatif ne devait pas dépasser de plus de deux points de pourcentage le taux d’intérêt de référence. Dans le cas contraire, le loyer est considéré comme abusif car, conformément à l’art. 269 CO, il permet «d’obtenir un rendement excessif de la chose louée». Le taux d’intérêt de référence est actuellement (janvier 2022) de 1,25%; le rendement net ne peut donc pas dépasser 3,25%. Pour les constructions neuves, il manque encore des valeurs empiriques pour les frais courants, c’est pourquoi on calcule au tribunal le rendement brut pour les bâtiments de moins de 10 ans. Pour tous les autres bâtiments, c’est le rendement net qui s’applique. On peut croire que la manière dont les rendements bruts et nets pertinents pour les tribunaux doivent être calculés est réglée de manière claire et contraignante.

Mais ce n’est pas le cas. Vous trouverez sur Internet différentes formules qui donnent des résultats très disparates. Les avis les plus divergents concernent la valeur de référence déterminante: prix d’achat, valeur vénale, valeur fiscale, valeur d’assurance ou prix du terrain plus frais de construction et frais annexes. Quelle valeur prendre pour calculer? Le prix d’achat réel ou celui corrigé de l’inflation (et à quel pourcentage?) s’applique-t-il? Et qu’en est-il des frais de rénovation engagés depuis l’acquisition? Manifestement, ce qui est déterminant pour le rendement brut n’est pas clair non plus: les revenus locatifs avec ou sans charges, c’est-à-dire le loyer brut ou le loyer net?

Alors, quelles valeurs comptent au tribunal? Une enquête auprès de l’association des propriétaires fonciers de Zurich donne les résultats suivants:

Prix d’achat: la valeur de référence est toujours le capital investi.

Pour les constructions neuves, ce sont le prix effectif du terrain et les coûts de construction qui comptent.
Pour les bâtiments plus anciens, ajoutez au prix d’achat de l’époque les investissements créant des plus-values; les deux étant adaptés à 100% à la hausse des prix. Les dépenses permettant de préserver la valeur ne sont pas incluses dans le prix d’achat.
Les frais encourus lors de l’achat, les frais de notaire et de registre foncier, les commissions de courtage, les droits de mutation, etc. ne font pas partie du prix d’achat; ils sont considérés comme des frais réduisant le rendement.
Le prix d’achat englobe à la fois les fonds propres et les fonds empruntés.

Revenus locatifs: les rendements brut et net sont calculés sans les frais annexes (donc net pour brut, comme l’indique le titre de cet encadré). Pour établir votre budget, vous vous basez sur les revenus locatifs entrant en cas de location de l’immeuble entier et sur vos valeurs empiriques en ce qui concerne les coûts. Vous calculerez le rendement net réel plus tard, lorsque vous connaîtrez les revenus locatifs effectifs et vos coûts réels.
Rendement admissible: avant la décision du Tribunal fédéral de 2020, le rendement net pouvait être supérieur de 0,5 point de pourcentage et le rendement brut de 2,5 points de pourcentage au taux de référence. En 2020, le Tribunal fédéral a défini uniquement le montant du rendement net jusqu’à un taux d’intérêt de référence de 2,0%; le rendement brut maximal autorisé n’est actuellement pas fixé, mais devrait également être supérieur de 2 points de pourcentage au rendement net autorisé. Il n’est pas clair non plus si l’ancienne réglementation entre en vigueur dès que la valeur de référence dépasse les 2,0%.
Coûts: il s’agit de l’ensemble des charges effectives réduisant le revenu que vous devez supporter en rapport avec votre bien immobilier. Outre les charges d’exploitation et de gestion, en font partie les impôts (la part par laquelle l’immeuble locatif augmente votre facture fiscale), ainsi que les coûts de capitaux (amortissement effectif et intérêt hypothécaire effectif).

Votre immeuble locatif est-il un bien de rendement?

Si notre exemple fictif était votre bien immobilier, vous posséderiez effectivement un bien de rendement. En effet, un rendement du capital d’actuellement 3,25% net-net d’impôts et de provisions est un rendement considérable, surtout si on le compare à d’autres placements à la sûreté équivalente. Toutefois, les mesures ne sont pas tout à fait les mêmes. En effet, un taux d’endettement de 65% signifie que l’immeuble ne vous appartient qu’à 35% et qu’en cas de vente, vous ne recevriez que 35% du produit de la vente. Si vous aviez payé l’immeuble comptant (comme le fait par exemple une caisse de pension), le rendement après provisions ne serait plus aussi bon:

Rendement net-net dans le cas d’un autofinancement à 100%

(revenu locatif net – coûts – provisions) × 100 / prix d’achat

57 300 × 100 / 5 035 000 = Rendement net-net/sur distribution: 1.14%

Courbes d’intérêts sur un écran — @Getty Images

…même si les intérêts augmentent?

Si le rendement est aussi bon, c’est aussi parce que les conditions sont actuellement attrayantes: les intérêts hypothécaires restent à un niveau bas. Mais que se passera-t-il si, comme prévu, la Banque nationale suisse augmente à nouveau les taux directeurs? Et pas seulement une fois, mais plusieurs fois de suite? Les investissements dans les immeubles locatifs deviendraient alors moins intéressants par rapport à d’autres placements.

Moins de demande et moins de capital disponible signifient que les prix des biens immobiliers baissent, et la hausse des taux d’intérêt entraîne une correction de valeur qui peut rapidement atteindre 20% ou plus. Au lieu de cinq millions, votre bien de rendement n’en vaudrait plus que quatre. Supposons que vous ayez acquis votre bien immobilier non pas il y a dix ans, mais il y a deux ans, avec 75% de capital emprunté; vous n’auriez amorti en deux ans qu’à peine 1,1% des 8,33% de différence avec 66,67% (⅔) et votre part de fonds propres serait passée de 25% à 26,11%.

La perte de valeur de 1 million de francs serait entièrement à votre charge et, au lieu du 1,25 million initialement prévu, vos fonds propres ne s’élèveraient plus qu’à 250 000 francs. Or, le prêteur insistera pour que vous apporteriez à nouveau 26,11% de fonds propres. Mesuré à l’échelle des 4 millions, cela représenterait CHF 1 044 000 moins les 250 000 restants = CHF 794 000. Si vous n’êtes pas en mesure de réunir cette somme, vous devrez vendre le bâtiment – le bien de rendement se transformerait alors en perte importante. Selon l’UBS Chief Investment Office, une forte hausse des intérêts ne devrait pas se produire à court ou moyen terme.

Que faire pour que votre immeuble locatif soit rentable?

De manière générale, il existe trois approches pour augmenter votre rendement:

augmenter les revenus (augmenter les loyers)
réduire les coûts
réduire les provisions

La première approche est peu praticable, car vous ne pouvez pas augmenter les loyers à volonté. Et sans avoir investi pour créer une plus-value, vous ne pouvez pas non plus justifier légalement une augmentation de loyer.

Réduire vos coûts est une solution réalisable. Vous pouvez, par exemple, réduire les frais de gestion, voire les supprimer totalement en prenant vous-même en main la gestion de votre immeuble (CHF 12 700 dans notre exemple de calcul). Et au lieu de constituer une réserve pour pertes de loyer, vous pouvez – si votre situation financière le permet – assumer ces coûts lorsqu’ils surviennent réellement (CHF 4200 dans notre exemple de calcul). Cela donne déjà un potentiel d’économie de plus de CHF 16 000 par an, et augmente, par conséquent, votre rendement du même montant. Si vous trouvez une hypothèque plus avantageuse pour le financement ultérieur ou si vous augmentez votre part de fonds propres, vous pouvez en outre économiser sur les coûts de capitaux.

En constituant de moindres provisions pour rénovations, vous obtiendrez une augmentation nettement plus importante de vos bénéfices. Par exemple, rien que 0,5% au lieu de 1% par an, cela donne CHF 25 000 de bénéfices supplémentaires. Cependant, le revers de la médaille est que vous devrez attendre plus longtemps avant de pouvoir financer une rénovation par vos propres moyens. Alternativement, vous pouvez dans ce cas (et si possible) augmenter votre financement en conséquence.

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La quatrième voie: oubliez le rendement

Auriez-vous acheté votre immeuble locatif il y a 10 ans si vous aviez pu obtenir à l’époque un rendement de 2 à 3% avec des obligations de la Confédération à 10 ans? Oui, probablement. En effet, vous vouliez un immeuble locatif qui génère un revenu régulier et qui vous offre un toit en cas de besoin.

Ce revenu, vous l’avez. On l’appelle « bénéfice », et non pas « rendement », et il se mesure en francs et en centimes, pas en pourcentage. Réfléchir en termes de rendement et de points de pourcentage ne fait sens que si vous souhaitez comparer différents placements et choisir le plus rentable.

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