Rénover, remplacer ou vendre un immeuble de rendement: quelles sont vos options?

Cette option comprend aussi bien l’entretien que la remise en état du bâtiment ou de certains de ses éléments par le biais d’une rénovation partielle ou totale.

L’entretien préserve l’état souhaité, c’est-à-dire la capacité de fonctionnement du bâtiment ou de certains éléments de construction, par des mesures simples et régulières. Il en va autrement de la remise en état, qui rétablit l’usage en réparant ou en remplaçant les éléments de construction défectueux. Cela permet également de préserver la valeur du bien.

L’objectif de la rénovation est de remettre tout ou partie de votre immeuble à l’état neuf. Dans le cadre d’une rénovation, il est également possible de réaliser des travaux de modernisation qui vous permettront d’améliorer durablement la valeur d’usage de votre immeuble. Les rénovations énergétiques en font également partie.

Les rénovations partielles sont généralement effectuées alors que le bâtiment est encore habité. Selon l’ampleur de la rénovation prévue, il peut être plus intéressant de réaliser les travaux en plusieurs étapes sur une période de plusieurs années. En raison de l’impôt progressif, il est plus intéressant pour vous de pouvoir déduire les frais de construction sur plusieurs années plutôt qu’en une seule fois.

• Pendant les rénovations partielles, vous bénéficiez également de revenus locatifs (réduits) pendant les travaux. Selon le degré de la gêne occasionnée, vos locataires ont droit à une réduction de loyer. Il est donc dans votre intérêt d’effectuer les travaux le plus rapidement possible, mais de manière approfondie.
• En cas de projets de construction échelonnés, il est recommandé d’élaborer un plan de rénovation avec un spécialiste de la construction. La première étape consiste généralement à rénover l’enveloppe du bâtiment (façade, fenêtres, toit), puis vient le tour de l’intérieur, ainsi que du chauffage. Pendant les travaux de rénovation extérieure, les locataires pourront utiliser leur logement sans être gênés; la réduction de loyer, s’il y en a une, sera donc minime.
• Dans le cas d’une rénovation par étapes, certains frais de base sont à payer deux fois (taxes, travaux préparatoires, échafaudages, grues de chantier et autres). Cela augmente certes vos frais, mais d’un autre côté, vous faites des économies d’impôts et pouvez ajuster les loyers en deux étapes en raison de l’augmentation de la valeur.
• Une rénovation partielle de l’immeuble occupé vous coûtera moins cher qu’une rénovation totale avec résiliation du bail à vide. Cependant, vous pourrez également ajuster dans une moindre mesure les contrats de location existants: le remplacement d’éléments de construction existants (par exemple une cuisine) par des éléments neufs permet de conserver la valeur du bien et non de l’augmenter; les coûts ne peuvent donc pas être répercutés sur le loyer, ou alors seulement en partie.
• Les interventions sur la structure du bâtiment, telles que les ajouts d’étages ou les modifications des plans, sont très complexes dans un immeuble habité. Pour cette raison, une rénovation totale nécessite en général une résiliation de bail à vide (souvent appelée «résiliation pour rénovation»).
• Les coûts d’une rénovation totale peuvent être financés en grande partie par les loyers sous forme de plus-value. Mais n’oubliez pas qu’après une rénovation totale, votre immeuble sera certes comme neuf, mais aura malgré tout 50 ans. Pour amortir vos coûts, vous devez augmenter le loyer à un niveau où la concurrence n’est pas constituée d’autres bâtiments vieux de 50 ans, comme c’était le cas jusqu’à présent, mais de premières locations ou d’immeubles locatifs très récents avec, en conséquence, des plans plus modernes, des cuisines et des salles d’eau plus attrayantes, des pièces plus modulables, et ainsi de suite.
• Les jugements rendus par les instances de conciliation en matière de litiges locatifs indiquent qu’il existe un conflit d’intérêts entre les locataires et les bailleurs, en particulier dans le cas des rénovations énergétiques. En tant que bailleur, vous souhaitez préparer votre immeuble pour les 30 prochaines années et, si possible, profiter des aides et subventions Minergie.
• L’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV) est convaincue que les locataires ne sont pas prêts à mettre la main à la poche pour des rénovations énergétiques. Selon l’HEV, les locataires acceptent un loyer nettement plus élevé après une rénovation pour une cuisine plus moderne ou un balcon plus grand, mais pas pour des mesures énergétiques.
• Une rénovation totale jusqu’au gros œuvre n’est possible que si l’immeuble n’est pas habité. Une résiliation de bail à vide est donc nécessaire. Pour connaître les délais et les exigences formelles à respecter, demandez conseil à un spécialiste du droit de la construction.
• La résiliation du bail à vide entraîne un risque de procès: un seul locataire peut retarder le projet de construction jusqu’à quatre ans en déposant des demandes de prolongation de délai. Pour continuer à percevoir certains loyers pendant cette période d’incertitude, vous devez mettre votre immeuble en location temporaire – et risquer ainsi de nouveaux retards. Vous devez déposer une nouvelle demande de permis de construire et recalculer les coûts de rénovation, sans savoir si d’autres recours ne retarderont pas davantage le projet.