Ristrutturare, sostituire o vendere un immobile a reddito – quali sono le vostre opzioni?

Secondo l’Ufficio Federale di Statistica, quasi il 52% delle circa 481.000 case plurifamiliari in Svizzera sono state costruite tra il 1946 e il 2000, il che significa che avranno tra i 22 e i 76 anni nel 2022. Questo è significativo perché le prime riparazioni agli edifici avvengono di solito dopo 20 anni – e una ristrutturazione completa è di solito necessaria dopo 50-70 anni per preservare la struttura dell’edificio.

Allo stesso modo, poco più della metà di queste case plurifamiliari sono di proprietà privata e tenute come immobili a reddito. I privati di solito non sono in grado di finanziare una ristrutturazione completa con i propri fondi; ci vogliono anni o addirittura decenni per ammortizzare l’investimento. Quanto costa una ristrutturazione razionale e ne vale la pena dal punto di vista finanziario? Quali fattori sono importanti? Quali sono le opzioni disponibili, ci sono alternative migliori? Vi forniamo le basi affinché possiate prendere una decisione fondata.

Affittate gli appartamenti senza ristrutturazione parziale o totale e mantenete l’edificio in condizioni abitabili con il minor sforzo possibile. Vi limitate a rinnovare a colpi di pennello e lavori di manutenzione simili. (Vedere anche il box informativo “Che cos’è cosa?”)

• Con questa opzione, il focus è chiaramente sull’ottimizzazione del reddito piuttosto che sulla conservazione del valore.
• Sapete che rinunciando agli investimenti per la conservazione del valore, non solo il comfort abitativo ne soffre, ma anche la struttura dell’edificio. L’edificio invecchia più velocemente e deve essere totalmente ristrutturato o demolito prima.
• Siccome adattate gli affitti al livello di comfort più basso, il vostro rischio di sfitti è basso: troverete sempre inquilini che preferiscono vivere nel modo più economico possibile piuttosto che nel modo più confortevole possibile.
• C’è una linea sottile tra i bassi investimenti nella manutenzione e la fatiscenza o addirittura il degrado. I primi sono da pretendere, i secondi da evitare a tutti i costi.
• Se sapete che demolirete la casa in un prossimo futuro o la venderete come immobile da demolire, potete passare dalla continuazione alla gestione della demolizione. Ottimizzate ulteriormente il vostro reddito non facendo più la manutenzione dell’edificio, ma riparando solo ciò che è necessario a basso costo. Non sostituite gli apparecchi difettosi con dispositivi nuovi, ma usati. Le condutture difettose vengono riparate in superficie e non sotto intonaco.

Questa opzione include la manutenzione così come la riparazione dell’edificio o di singoli componenti per mezzo di una ristrutturazione parziale o totale.

La manutenzione preserva la condizione desiderata, cioè la funzionalità dell’edificio o dei singoli componenti, attraverso misure semplici e regolari. Diversa è la riparazione, che ripristina l’utilità riparando o sostituendo i componenti difettosi. Questo serve anche a mantenere il valore.

L’obiettivo della ristrutturazione è quello di riportare tutto o parte del vostro immobile a condizioni pari al nuovo. I lavori di modernizzazione possono anche essere eseguiti come parte di una ristrutturazione, con la quale si può migliorare in modo sostenibile il valore intrinseco del vostro immobile. Questo include anche il risanamento energetico.

Le ristrutturazioni parziali sono di solito effettuate mentre l’edificio è occupato. A seconda della portata della ristrutturazione prevista, può essere più interessante eseguire il lavoro in più tappe in un periodo di diversi anni. A causa della progressione fiscale, è più interessante poter dedurre i costi di costruzione distribuiti su diversi anni invece che tutti in una volta.

• Durante le ristrutturazioni parziali, avete introiti da locazione (ridotti) anche nel corso dei lavori. A seconda del grado di interferenza, i vostri inquilini hanno diritto a una riduzione della pigione – è quindi nel vostro interesse ultimare il lavoro il più rapidamente possibile, ma comunque in modo completo.
• Nel caso di progetti di costruzione a tappe, è consigliabile elaborare un piano di ristrutturazione con uno specialista. Nella prima fase, di solito si rinnova l’involucro dell’edificio (facciata, finestre, tetto), nella seconda l’interno e il riscaldamento. Durante la ristrutturazione esterna, gli inquilini possono usare i loro appartamenti senza interferenze; la riduzione della pigione sarà corrispondentemente esigua, se non addirittura nulla.
• Quando si ristruttura a tappe, alcuni costi di base sono sostenuti due volte – tasse, lavori preparatori, impalcature, gru da costruzione e simili. Questo aumenta i vostri costi, ma d’altra parte risparmiate le tasse e potete modificare la pigione in due fasi in seguito all’aumento di valore.
• Una ristrutturazione parziale dell’immobile occupato vi costerà meno di una ristrutturazione totale con una disdetta. Tuttavia, sarete anche in grado di modificare di meno i contratti di locazione esistenti: la sostituzione di componenti esistenti – per esempio una cucina – con componenti nuovi serve a mantenere il valore e non ad aumentarlo; i costi non possono quindi essere trasferiti (anche solo parzialmente) sulla pigione.
• Gli interventi nella struttura dell’edificio, come l’aggiunta di piani o la modifica della pianta, sono molto costosi in una casa occupata. Una ristrutturazione totale richiede quindi di solito una disdetta (spesso chiamata anche “disdetta per ristrutturazione”).
• I costi di una ristrutturazione totale possono essere finanziati in larga misura come un aumento di valore attraverso la pigione. Tuttavia, tenete presente che dopo una ristrutturazione totale, il vostro immobile sarà come nuovo, ma comunque vecchio di 50 anni. Per ammortizzare i costi, dovete aumentare la pigione a un livello in cui la vostra concorrenza non è costituita da altri edifici di 50 anni come prima, ma da primi affitti o da case plurifamiliari molto nuove con piante più moderne, cucine e bagni più attraenti, stanze più variabili e così via.
• Le sentenze dell’ufficio di conciliazione per le controversie di locazione indicano un conflitto di interessi tra inquilini e proprietari, soprattutto nel caso di risanamento energetico. Come locatore, volete rendere il vostro immobile adatto per i prossimi 30 anni e, se possibile, beneficiare di sovvenzioni e incentivi Minergie. L’Associazione Proprietari Fondiari svizzera (APF) è convinta che gli inquilini non siano disposti a sborsare di più per il risanamento energetico. Secondo l’APF, gli inquilini accettano una pigione nettamente maggiore per una cucina più moderna o un balcone più grande dopo una ristrutturazione – ma non per misure energetiche.
• Una ristrutturazione totale fino alla costruzione grezza è possibile solo se la casa non è occupata – quindi di solito ha bisogno di una disdetta. Chiedete consiglio a uno specialista di diritto edilizio su quali scadenze e requisiti formali dovete rispettare.
• La disdetta crea un rischio di contenzioso: un singolo inquilino può ritardare il progetto di costruzione fino a quattro anni chiedendo una proroga della scadenza. Per continuare ad avere qualche introito da locazione durante questo periodo di incertezza, dovrete affittare il vostro immobile su base provvisoria – e rischiare così ulteriori ritardi. Avrete bisogno di una nuova richiesta di permesso di costruzione e dovrete ricalcolare i costi della ristrutturazione – senza sapere se ulteriori reclami ritarderanno ancora di più il progetto.