Renditeobjekt sanieren, ersetzen oder verkaufen – was sind Ihre Optionen?

Knapp 52 Prozent der rund 481 000 Mehrfamilienhäuser in der Schweiz wurden gemäss Bundesamt für Statistik zwischen 1946 und 2000 erbaut, sind 2022 also zwischen 22 und 76 Jahre alt. Das ist insofern von Bedeutung, als dass bei Mehrfamilienhäusern die ersten Reparaturen meist nach 20 Jahren anfallen – und in der Regel nach 50 bis 70 Jahren eine umfassende Sanierung nötig ist, um die Bausubstanz zu erhalten.

Ebenfalls knapp mehr als die Hälfte dieser Mehrfamilienhäuser sind in Privatbesitz und werden als Renditeobjekt gehalten. Private können eine umfassende Sanierung meist nicht aus eigenen Mitteln finanzieren; bis die Investition amortisiert ist, dauert es Jahre oder gar Jahrzehnte. Was kostet eine sinnvolle Sanierung und lohnt sie sich finanziell? Auf welche Faktoren kommt es an? Was sind Ihre Optionen, gibt es bessere Alternativen? Wir liefern Ihnen die Grundlagen, damit Sie fundiert entscheiden können.

Sie vermieten die Wohnungen ohne Teil- oder Totalsanierung und halten das Gebäude mit möglichst wenig Aufwand in einem bewohnbaren Zustand. Sie beschränken sich auf Pinselrenovationen und ähnliche Instandhaltungsarbeiten (siehe auch Exkurs «Sanieren, Renovieren, Modernisieren … was ist was?»).

• Bei dieser Option liegt die Optimierung der Rendite klar im Fokus und nicht der Werterhalt.
• Sie wissen, dass durch den Verzicht auf werterhaltende Investitionen nicht nur der Wohnkomfort leidet, sondern auch die Bausubstanz. Das Gebäude altert schneller und muss früher total saniert oder abgerissen werden.
• Weil Sie Ihre Mieten dem tieferen Komfort anpassen, ist Ihr Risiko von Leerständen gering: Sie werden immer Mieter finden, die lieber möglichst günstig als möglichst komfortabel wohnen.
• Zwischen geringen Investitionen in die Instandhaltung und verlottertem oder gar baufälligem Zustand verläuft ein schmaler Grat. Ersteres ist anzustreben, Letzteres unbedingt zu vermeiden.
• Wenn Sie wissen, dass Sie das Haus in absehbarer Zeit abreissen oder als Abbruchobjekt verkaufen werden, können Sie von der Fortführung auf Abbruchbewirtschaftung wechseln. Sie optimieren Ihre Rendite weiter, indem Sie das Gebäude nicht mehr instand halten, sondern nur noch das Nötigste kostengünstig reparieren. Sie ersetzen beispielsweise defekte Geräte nicht durch neue, sondern durch gebrauchte. Defekte Leitungen werden Auf-, nicht Unterputz repariert.

Diese Option umfasst die Instandhaltung ebenso wie die Instandsetzung des Gebäudes oder einzelner Bauteile mittels Teil- oder Totalsanierung.

Instandhaltung bewahrt den Sollzustand, also die Funktionsfähigkeit des Gebäudes resp. einzelner Bauteile durch einfache, regelmässige Massnahmen. Anders die Instandsetzung, welche den Gebrauchsnutzen wieder herstellt, indem defekte Bauteile repariert oder ersetzt werden. Dies dient auch dem Werterhalt.

Ziel der Sanierung ist es, Ihre Liegenschaft ganz oder teilweise wieder in einen neuwertigen Zustand zu bringen. Im Rahmen einer Sanierung können auch Modernisierungsarbeiten ausgeführt werden, mit denen Sie den Gebrauchswert Ihrer Liegenschaft nachhaltig verbessern. Darunter fallen auch energetische Sanierungen.

Teilsanierungen erfolgen in der Regel in bewohntem Zustand. Je nach Umfang der geplanten Sanierung kann es interessanter sein, die Arbeiten in mehreren Bauetappen über einen Zeitraum von mehreren Jahren durchzuführen. Aufgrund der Steuerprogression ist es attraktiver für Sie, die Baukosten über mehrere Jahre zu verteilen, anstatt diese auf einmal abzuziehen.

• Während Teilsanierungen haben Sie auch während der Bauarbeiten (reduzierte) Mieteinnahmen. Je nach Grad der Beeinträchtigung haben Ihre Mieter Anspruch auf eine Mietzinsreduktion – es ist deshalb in Ihrem Interesse, die Arbeiten möglichst schnell, aber dennoch gründlich zu erledigen.
• Bei etappierten Bauvorhaben empfiehlt es sich, mit einem Bauspezialisten einen Sanierungsplan auszuarbeiten. In der ersten Etappe wird im Normalfall die Gebäudehülle saniert (Fassade, Fenster, Dach), in der zweiten das Innere sowie die Heizung. Während der Aussensanierung können die Mieter ihre Wohnungen ohne Beeinträchtigung benutzen; entsprechend gering – falls überhaupt – wird die Mietzinsreduktion ausfallen.
• Bei einer Sanierung in Etappen fallen gewisse Grundkosten zwei Mal an: Gebühren, Vorbereitungsarbeiten, Gerüste, Baukrane und Ähnliches. Das erhöht zwar Ihre Kosten, andererseits sparen Sie Steuern und können die Mietzinse aufgrund der Wertsteigerung in zwei Etappen anpassen.
• Eine Teilsanierung der bewohnten Liegenschaft kostet Sie weniger als eine Totalsanierung mit Leerkündigung. Allerdings werden Sie die bestehenden Mietverträge auch weniger anpassen können: Der Ersatz bestehender Bauteile – zum Beispiel einer Küche – durch neue dient dem Werterhalt und nicht der Wertsteigerung. Die Kosten lassen sich deshalb nicht oder nur teilweise auf den Mietzins abwälzen.
• Eingriffe in die Bausubstanz wie Aufstockungen oder Veränderungen der Grundrisse sind in einem bewohnten Haus sehr aufwendig. Eine Totalsanierung erfordert deshalb in der Regel eine Leerkündigung (oft auch «Sanierungskündigung» genannt).
• Die Kosten einer Totalsanierung lassen sich zu einem grossen Teil als Wertsteigerung über den Mietzins finanzieren. Bedenken Sie aber, dass Ihre Liegenschaft nach einer Totalsanierung zwar so gut wie neu, trotz allem aber 50 Jahre alt ist. Um Ihre Kosten zu amortisieren, müssen Sie den Mietzins auf ein Niveau anheben, auf dem Ihre Konkurrenz nicht wie bisher aus anderen 50-jährigen Gebäuden besteht, sondern aus Erstvermietungen oder sehr neuen Mehrfamilienhäusern mit entsprechend moderneren Grundrissen, attraktiveren Küchen und Nasszellen, variableren Räumen und so weiter.
• Die Urteile von Schlichtungsstellen für Mietstreitigkeiten deuten gerade bei energetischen Sanierungen auf einen Interessenskonflikt zwischen Mietern und Vermietern hin. Als Vermieter wollen Sie Ihre Liegenschaft für die nächsten 30 Jahre fit machen und nach Möglichkeit von Minergie-Fördergeldern und Subventionen profitieren. Der Schweizerische Hauseigentümerverband HEV ist überzeugt, dass ein Grossteil der Mietenden nicht bereit ist, für energetische Sanierungen tiefer in die Tasche zu greifen. Nach Ansicht des HEV akzeptieren Mieterinnen und Mieter nach einer Sanierung einen deutlich höheren Mietzins für eine modernere Küche oder einen grösseren Balkon – nicht aber für energetische Massnahmen.
• Eine Totalsanierung bis auf den Rohbau ist nur möglich, wenn das Haus nicht bewohnt ist – es braucht also in der Regel eine Leerkündigung. Lassen Sie sich von einem Baurechtsspezialisten beraten, welche Fristen und formalen Vorgaben Sie einhalten müssen.
• Durch die Leerkündigung entsteht ein Prozessrisiko. Eine einzelne Mietpartei kann durch Fristerstreckungsgesuche das Bauprojekt um bis zu vier Jahre verzögern. Um in dieser Zeit der Ungewissheit weiterhin gewisse Mieteinnahmen zu haben, müssen Sie Ihre Liegenschaft zwischenvermieten – und riskieren so weitere Verzögerungen. Im schlimmsten Fall brauchen Sie ein neues Baugesuch und müssen die Sanierung neu kalkulieren – ohne zu wissen, ob nicht weitere Einsprachen das Projekt noch weiter verzögern.