Rentiert Ihr Renditeobjekt? | key4.ch

Rentiert Ihr Renditeobjekt?

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26.01.2022 | 6 Minuten

Für den Kauf Ihres Mehrfamilienhauses haben Sie Eigenmittel investiert (und wahrscheinlich eine Hypothek aufgenommen). Ihr Mehrfamilienhaus ist also eine Kapitalanlage – und tritt somit in Konkurrenz mit anderen Anlageformen wie Obligationen, Aktien, Edelmetallen oder Fremdwährungen.

Wie bei allen anderen Kapitalanlagen erwarten Sie auch bei einer Investition in Immobilien einen Return on Investment: Sie soll rentieren – entweder in Form von regelmässigen Dividenden oder von einer Wertsteigerung im Laufe der Zeit, die bei einem späteren Verkauf als Kapitalgewinn zu Buche schlägt. Im Idealfall erzielen Sie beides. Dass Ihr Mehrfamilienhaus Familien mit Kindern ein Dach über dem Kopf bietet und zu ihrer Lebensqualität beiträgt, lassen wir fürs Erste emotionslos ausser Acht und betrachten Ihre Investition nüchtern.

Geht die Rechnung auf?

Angenommen, Sie haben Ihr 8-Parteien-MFH anno 2012 gekauft und dafür 5 Millionen Franken bezahlt. Mindestens diese 5 Millionen wollen Sie inflationsbereinigt bei einem späteren Verkauf wieder erzielen. So gesehen, ist es also zulässig, den Wert Ihrer Kapitalanlage mit Ihrem Einstandspreis gleichzusetzen (auch wenn aus betriebswirtschaftlicher Sicht ein Unterschied besteht zwischen Preis und Wert). Die wichtigsten Komponenten des Preises, und somit auch des Wertes, sind:

  • das Grundstück
  • das Mehrfamilienhaus
  • die Mieterträge
  • das Marktumfeld

Wie gross der effektive Wert Ihres Wohnhauses ist, hängt davon ab, für wen er bestimmt wird. Für Steuern und Versicherungen zählt der Verkehrswert, also der von Fachpersonen geschätzte mutmassliche Preis, den das Haus bei einem Verkauf einbringen dürfte. Für die Kreditgeber einer Hypothek wiederum zählt vor allem der Ertragswert, also die Nettomietzinseinnahmen, die Sie bei einer Vollvermietung erzielen.

Aufwand und Ertrag

Der laufende Ertrag Ihrer Kapitalanlage besteht also aus den Mieteinnahmen sowie einer allfälligen Verzinsung der Rückstellungen.

Ihr Wohnhaus bringt aber nicht nur einen Ertrag, es verursacht auch Kosten. Zum Beispiel für den Unterhalt von Gebäude und Grundstück, für die Verwaltung oder für Versicherungen. Dazu kommen Kapitalkosten und Amortisationen; Steuern; Rückstellungen für Sanierungen; Reserven für Mietausfälle und Leerstände und vieles mehr. Die Erträge und die Kosten gilt es gegenüberzustellen.

Das Musterbeispiel einer Rendite

Die folgenden Berechnungen basieren auf folgenden Annahmen:

  • Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen
  • Mietertrag pro Wohnung CHF 2200 pro Monat (CHF 26 400 p.a.)
  • Kaufpreis 2012: CHF 5 Millionen
  • Kaufpreis inflationsbereinigt 2022: CHF 5,035 Millionen
  • Eigenmittel: 35% (CHF 1,75 Millionen)
  • Fremdkapital: 65% (CHF 3,25 Millionen)
  • Kapitalkosten: Zinssatz 2% (CHF 65 000 p.a.)

Ertrag in
CHF

Aufwand in
CHF

Rückstellungen in
CHF

Nettomietzinseinnahmen

211 200

Verwaltung1

12 700

Unterhalt (CHF 1000 Wohnung/Jahr)

8000

Versicherungen

4000

Reserve für Leerstände und Mietausfälle2

4200

Kapitalkosten

65 000

Steuern (pauschal)

10 000

Rückstellungen für Sanierungen3

50 000

211 200

103 900

153 900

Gewinn vor Rückstellungen

107 300

Gewinn nach Rückstellungen

57 300

1 6% der Netto-Mieteinnahmen/Jahr
2 2% der Netto-Mieteinnahmen/Jahr
3 1% des Kaufpreises/Jahr

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Von Brutto-, Netto- und anderen Renditen

Egal, ob Gewinn oder Verlust: Da sie sich immer auf das eingesetzte Kapital bezieht, ermöglicht die Rendite den Vergleich verschiedener Kapitalanlagen. Und da unterschiedliche Erträge anfallen, ergeben sich auch unterschiedliche Renditen.

Den Anfang machen die Brutto- und Nettorenditen. Die Bruttorendite ist die am wenigsten aussagekräftige, weil sie die ertragsmindernden Kosten ignoriert. Sie genügt aber für ein schnelles erstes Bild, denn mit weniger als 2% Bruttorendite lassen sich Immobilien kaum kostendeckend betreiben. Die Nettorendite zieht die laufenden Aufwendungen vom Ertrag ab, zeigt also, wie viel Rendite das eingesetzte Kapital tatsächlich gebracht hat. Mehr erfahren Sie in der Infobox «Netto für brutto?».

Bruttorendite

Nettomietertrag × 100 / Kaufpreis4

211 200 × 100 / 5 035 000 = Bruttorendite: 4,19%

4 Siehe Infobox «Netto für brutto?»

Nettorendite

(Nettomietertrag – Kosten) × 100 / Kaufpreis

107 300 × 100 / 5 035 000 = Nettorendite: 2,13%

Rendite mit Hebelwirkung (Leverage-Effekt)

Vermietete Mehrfamilienhäuser – auch Renditeobjekte genannt – sind eine der Kapitalanlagen, die Sie mit Fremdmitteln finanzieren dürfen. Die Rendite gehört Ihnen zu 100%, da Sie aber nicht 100% des Kapitals aufbringen mussten, ergibt sich eine enorme Hebelwirkung: Je höher der Anteil des Fremdkapitals, desto grösser wird die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (im Guten wie im Schlechten, dazu später mehr).

Eigenkapital-Rendite

Nettomietertrag – Kosten4 × 100 / investiertes Kapital5

107 300 × 100 / 1 762 000 = Eigenkapital-Rendite: 6,09%

4 Siehe Infobox «Netto für brutto?»
5 2012 CHF 1,75 Millionen, inflationsbereinigt per 2022

Hier zeigt sich die Hebelwirkung exemplarisch: Die Rendite auf das Eigenkapital ist drei Mal höher als die Nettorendite. Was nicht weiter verwundert, schliesslich entspricht ja auch das Eigenkapital einem Drittel des gesamten Kapitals.

Bis vor wenigen Jahren konnten MFH mit maximal 80% Fremdmitteln finanziert werden; seit 2020 müssen für den Kauf mindestens 25% Eigenmittel aufgebracht werden. Zudem muss der Fremdkapitalanteil innert 15 Jahren auf höchstens zwei Drittel des Kaufpreises reduziert werden – der Kreditnehmer muss also mindestens 8,33% der Hypothekarsumme zurückbezahlen.

Doch letztlich ist es gar nicht so relevant, ob Sie Ihre Kapitalanlage zu zwei Dritteln, 75 oder 80% mit Fremdmitteln finanzieren. Denn schlussendlich entspricht der Anteil des Fremdkapitals dem Doppelten bis Vierfachen Ihres Eigenkapitals – und entsprechend höher wird die Rendite Ihrer eigenen Mittel.

Ein Maler führt Renovationsarbeiten an einem Mehrfamilienhaus aus.
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Rückstellungen für Sanierungen

Gebäude sind Gebrauchsartikel, die sich auch bei ordnungsgemässem Gebrauch abnutzen und regelmässig instand gehalten werden müssen. Und nach einigen Jahrzehnten ist eine Totalsanierung nötig, um die Immobilie für weitere 30 bis 50 Jahre fit zu machen und ihren Wert zu erhalten. Die Kosten solcher Sanierungen sind hoch; bei einer Totalsanierung mit Leerkündigung entfallen während der Bauzeit zudem auch die Mieteinnahmen. Es empfiehlt sich, durch regelmässige Rückstellungen spätere Sanierungen vorzufinanzieren. Als Faustregel hat sich bewährt, jedes Jahr 1% des (inflationsbereinigten) Kaufpreises zur Seite zu legen. Indem Sie diese Beträge langfristig und mit kleinem Risiko anlegen, erzielen Sie sogar noch einen Kapitalgewinn.

Bislang waren alle Renditen ohne diese Rückstellungen berechnet. 1% klingt zwar nach wenig, ist aber gemessen an der Kaufsumme ein grosser Betrag. Entsprechend stark reduzieren diese Rückstellungen auch die frei verfügbare Netto-netto-Rendite, auch «Ausschüttungsrendite» genannt.

Netto-netto-Rendite

(Nettomietertrag – Kosten4 – Rückstellungen) × 100 / investiertes Kapital5

57 300 × 100 / 1 762 000 = Netto-netto-/Ausschüttungs-Rendite: 3,25%

4 Siehe Infobox «Netto für brutto?»
5 2012 CHF 1,75 Millionen, inflationsbereinigt per 2022

Netto für brutto?

Im Oktober 2020 hat das Bundesgericht entschieden, dass die Nettorendite einer Mietwohnung höchstens zwei Prozentpunkte höher sein dürfe als der Referenzzinssatz. Andernfalls gilt der Mietzins als missbräuchlich, weil damit nach OR Art. 269 «ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird». Der Referenzzinssatz steht aktuell (Januar 2022) bei 1,25%; die Nettorendite darf also höchstens 3,25% betragen. Bei Neubauten fehlen noch die Erfahrungswerte für laufende Kosten, deshalb rechnet man vor Gericht bei bis 10 Jahre alten Gebäuden mit der Bruttorendite. Für alle anderen Gebäude gilt die Nettorendite. Wie die gerichtsrelevanten Brutto- und Nettorenditen zu berechnen sind, ist klar und verbindlich geregelt – sollte man meinen.

Doch dem ist nicht so: Online finden Sie verschiedene Formeln, die zu unterschiedlichsten Ergebnissen führen. Am weitesten auseinander gehen die Meinungen bei der massgeblichen Bezugsgrösse: Kaufpreis, Verkehrswert, Steuerwert, Versicherungswert oder Landpreis plus Bau- und Kaufnebenkosten – womit haben Sie zu rechnen? Gilt der tatsächliche oder der – zu wie viel Prozent – inflationsbereinigte Kaufpreis? Und was ist mit Sanierungskosten, die seit dem Erwerb angefallen sind? Unklar ist offenbar auch, was für die Bruttorendite massgeblich ist: Mieterträge mit oder ohne Nebenkosten, also Brutto- oder Nettomiete?

Was also zählt vor Gericht? Eine Nachfrage beim Hauseigentümerverband Zürich ergibt Folgendes:

  1. Kaufpreis: Bezugsgrösse ist immer das investierte Kapital.

 

  • Bei Neubauten zählen die effektiven Landpreise und Baukosten.
  • Bei älteren Gebäuden rechnen Sie mit dem seinerzeitigen Kaufpreis plus wertvermehrenden Investitionen; beide zu 100% der Teuerung angepasst. Werterhaltende Ausgaben zählen nicht zum Kaufpreis.
  • Beim Kauf angefallene Gebühren, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovisionen, Handänderungssteuern usw. zählen nicht zum Kaufpreis, sondern gelten als ertragsmindernde Kosten.
  • Der Kaufpreis umfasst sowohl Eigen- als auch Fremdkapital.
  1. Mieterträge: Brutto- und Nettorendite errechnen sich ohne Nebenkosten (also netto für brutto, gemäss dem Titel dieser Infobox). Für Ihre Budgetierung gehen Sie von den Mieteinnahmen bei Vollvermietung und Ihren Erfahrungswerten bei den Kosten aus. Die tatsächliche Nettorendite errechnen Sie im Nachhinein mit den effektiven Mieteinnahmen und Ihren wirklichen Kosten.
  2. Zulässige Rendite: Bis zum 2020er-Bundesgerichtsentscheid durften die Nettorendite 0,5 und die Bruttorendite 2,5 Prozentpunkte höher sein als der Referenzzins. 2020 hat das BG nur definiert, wie hoch die Nettorendite bis zu einem Referenzzinssatz von 2,0% sein darf; die maximal zulässige Bruttorendite ist aktuell nicht festgelegt, dürfte aber ebenfalls 2 Prozentpunkte über der zulässigen Nettorendite liegen. Unbestimmt ist auch, ob die alte Regelung wieder in Kraft tritt, sobald der Leitwert wieder höher ist als 2,0%.
  3. Kosten: Darunter fällt der gesamte, effektive ertragsmindernde Aufwand, der Ihnen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie entsteht. Dazu zählen neben dem Betriebs- und Verwaltungsaufwand auch die Steuern (der Anteil, um den das MFH Ihre Steuerrechnung erhöht), sowie die Kapitalkosten (tatsächliche Amortisation und effektiver Hypothekarzins).

Ist Ihr MFH ein Renditeobjekt?

Wäre unser fiktives Beispiel Ihre Immobilie, besässen Sie tatsächlich ein Renditeobjekt. Denn ein Kapitalertrag von aktuell 3,25% netto-netto nach Steuern und Rückstellungen ist eine sehr ansehnliche Rendite – vor allem verglichen mit ähnlich sicheren Anlagen. Allerdings wird hier nicht mit ganz gleichen Ellen gemessen. Denn ein Fremdkapitalanteil von 65% bedeutet ja auch, dass die Liegenschaft auch nur zu 35% Ihnen gehört, respektive dass Sie bei einem Verkauf nur 35% des Erlöses erhalten. Hätten Sie nämlich – wie zum Beispiel eine Pensionskasse – die Liegenschaft bar bezahlt, sähe es um die Rendite nach Rückstellungen nicht mehr so gut aus:

Netto-netto-Rendite bei 100% Eigenfinanzierung

(Nettomietertrag – Kosten – Rückstellungen) × 100 / Kaufpreis

57 300 × 100 / 5 035 000 = Netto-netto-/Ausschüttungs-Rendite: 1,14%

Zinskurven auf einem Bildschirm
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…auch falls die Zinsen steigen?

Die Rendite ist auch so gut, weil die Voraussetzungen zurzeit ansprechend sind: Die Hypothekarzinsen bewegen sich auf tiefem Niveau. Was aber, wenn die Schweizerische Nationalbank wie erwartet die Leitzinsen wieder anhebt? Und das nicht nur einmal, sondern mehrere Male in rascher Folge? Dann würden Investitionen in Mehrfamilienhäuser weniger attraktiv im Vergleich zu anderen Anlagen.

Weniger Nachfrage und weniger verfügbares Kapital bedeuten: Die Preise für Immobilien sinken, der Zinsanstieg verursacht eine Wertberichtigung. Diese kann schnell einmal 20% oder mehr betragen. Anstatt 5 Millionen Franken wäre Ihr Renditeobjekt nur noch 4 Millionen wert. Angenommen, Sie hätten Ihre Immobilie nicht vor zehn, sondern vor zwei Jahren mit 75% Fremdkapital erworben, dann hätten Sie innert zweier Jahre erst knapp 1,1% der 8,33% Differenz zu 66,67% (⅔) amortisiert und Ihren Eigenkapitalanteil von 25% auf 26,11% erhöht.

Der Wertverlust von 1 Million Franken ginge voll auf Ihr Konto und anstatt der ursprünglichen 1,25 Millionen betrüge Ihr Eigenkapital noch 250 000 Franken. Der Kreditgeber wird aber darauf bestehen, dass Sie wieder 26,11% Eigenkapital einschiessen. Bemessen auf 4 Millionen wären das CHF 1 044 000 abzüglich der verbleibenden 250 000 = CHF 794 000. Falls Sie diese Summe nicht aufbringen können, müsste Sie das Haus verkaufen – es wäre also kein Renditeobjekt gewesen, sondern ein happiges Verlustgeschäft. Gemäss dem UBS Chief Investment Office ist jedoch kurz- bis mittelfristig nicht mit einem starken Anstieg der Zinsen zu rechnen.

Was tun, damit Ihr MFH rentiert?

Grundsätzlich gibt es drei Ansätze, Ihre Rendite zu erhöhen:

  1. Ertrag steigern (Mietzins erhöhen)
  2. Kosten senken
  3. Rückstellungen reduzieren

Ansatz 1 ist wenig praktikabel, weil Sie die Mieten nicht beliebig erhöhen können. Und ohne wertvermehrende Investitionen haben Sie auch keine rechtliche Handhabe, eine Mietzinserhöhung zu begründen.

Ihre Kosten zu senken, ist ein gangbarer Weg. Sie können zum Beispiel die Verwaltungskosten reduzieren oder sogar gänzlich einsparen, indem Sie Ihre Liegenschaft selbst bewirtschaften (CHF 12 700 in unserer Musterkalkulation). Und anstatt für Mietausfälle eine Reserve zu bilden, können Sie – sofern es Ihre finanzielle Situation erlaubt – diese Kosten dann tragen, wenn sie tatsächlich anfallen (CHF 4200 in unserer Musterkalkulation). Allein dadurch beträgt das Einsparungspotenzial über 16 000 Franken pro Jahr, was Ihre Rendite entsprechend erhöht. Wenn Sie bei der Nachfinanzierung eine günstigere Hypothek finden oder Ihren Eigenkapitalanteil erhöhen, können Sie darüber hinaus bei den Kapitalkosten sparen.

Eine wesentlich grössere Gewinnsteigerung erreichen Sie, indem Sie weniger Rückstellungen für Sanierungen bilden. Beispielsweise nur 0,5% anstatt 1% pro Jahr ergeben 25 000 Franken mehr Gewinn. Die Folge ist allerdings auch, dass Sie länger warten müssen, bis Sie eine Sanierung aus eigenen Mitteln finanzieren können. Als Alternative können Sie in diesem Fall (und falls möglich) Ihre Finanzierung entsprechend erhöhen.

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Der vierte Weg: Vergessen Sie die Rendite

Hätten Sie Ihr MFH vor 10 Jahren auch gekauft, wenn Sie damals mit 10-Jahres-Bundesobligationen eine Rendite von 2 bis 3% hätten erzielen können? Wahrscheinlich schon. Denn Sie wollten ein MFH, das ein regelmässiges Einkommen generiert und Ihnen zur Not auch ein Dach über dem Kopf bietet.

Dieses Einkommen haben Sie – man nennt es Gewinn, nicht Rendite, und es bemisst sich in Franken und Rappen, nicht in Prozenten. In Rendite und Prozentpunkten zu denken, ist nur dann zielführend, wenn Sie verschiedene Anlagen vergleichen und die rentabelste wählen wollen.


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