Ob Sie Ihr Mehrfamilienhaus selber verwalten oder an eine professionelle Liegenschaftsverwaltung delegieren, ist eine Frage der Prioritäten – Ihrer Prioritäten. Es handelt sich um eine klassische Güterabwägung zwischen höherer Rendite oder mehr Lebensqualität. Wie viel Geld sind Ihnen die Zeit und Nerven wert, die Sie für die Bewirtschaftung Ihres Mehrfamilienhauses aufbringen?
Das Gleiche gilt auch für die Hauswartung: Wenn Sie Zeit haben und handwerklich geschickt sind, können Sie Geld sparen und die Arbeiten am, im und ums Haus selber erledigen – oder an eine Hauswartung delegieren, die Sie in diesem Bereich entlastet.
Das erwartet Sie, falls Sie sich entscheiden, die Verwaltung Ihres Objekts selbst zu übernehmen:
Um für die Verwaltung einer Liegenschaft gewappnet zu sein, reichen in der Regel kaufmännische Grundkenntnisse und ein Flair für Administration. Das Fachwissen können Sie sich im Selbststudium aus Büchern oder in Kursen aneignen; beides finden Sie zum Beispiel beim Hauseigentümerverband. Jedoch gilt es zu bedenken, dass Ihre Kapazitäten selbst bei gutem Vorwissen und Routine beschränkt sind.
Als Faustregel gilt: Ein MFH mit höchstens 15 Wohneinheiten können Sie als Eigentümer verwalten. Bei mehreren oder grösseren Immobilien – womöglich an verschiedenen Standorten – werden Sie als Laie an Ihre Kapazitätsgrenzen stossen. In diesem Fall dürften Sie mit einer professionellen Verwaltung besser fahren.
MFH regelmässig besuchen und inspizieren
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Das Honorar eines Verwaltungsmandats hängt von vielen Faktoren ab.
Üblich sind Honorare in der Höhe von 4 bis 5 Prozent des Mietzinses für das Bewirtschaften eines voll vermieteten Mehrfamilienhauses inklusive Suche und Führung des Hauswarts (nicht aber dessen Lohn und Sozialleistungen). Das Honorar ist abhängig von der Anzahl und vom Standort – in Regionen mit tiefem Mietzinsniveau ist die Bewirtschaftung prozentual teurer und kostet zwischen 5 und 7 Prozent.
Das scheint nicht viel zu sein. Wenn Sie in Ihrem Gebäude zehn Wohnungen à CHF 1500 vermieten, dann nehmen Sie pro Monat also CHF 15 000, im Jahr 180 000 ein. 5 Prozent davon sind CHF 9000, die sie für die Hauswartung budgetieren müssen. Das kann Ihre Rendite substanziell schmälern.
Diese Liste ist nicht abschliessend, sondern soll Ihnen Ideen geben, wo Sie fündig werden:
Theoretisch ist der Hauswart zuständig für die Technik Ihres Hauses. Da er oder sie aber häufig und regelmässig vor Ort ist, wird die Hauswartung zur ersten Anlaufstelle für alle Anliegen Ihrer Mieter. Deshalb ist seine Sozialkompetenz ebenso wichtig wie seine technischen Fähigkeiten. Meldungen über defekte Lampen im Treppenhaus, blockierte Rollladen oder klemmende Kellerschlösser nimmt er ebenso entgegen wie Klagen wegen zu lauter Musik, Grilladen-qualm oder Pulverresten in der Waschmaschine. Und er repariert, löst, schmiert, mahnt, schlichtet, regelt jedes Anliegen pragmatisch, freundlich und unparteiisch. Und wird deshalb für alle Parteien zur guten Seele des Hauses.
Die Hauswartung ist die wichtigste Stelle, die Sie zu besetzen haben. Es lohnt sich, nicht den erstbesten Kandidaten zu nehmen. Früher war es übrigens gang und gäbe, den Hauswart unter den Mietern zu rekrutieren. Wer weiss – vielleicht wohnt die Seele Ihres Hauses ja schon bei Ihnen und verfügt im Quartier über ein gutes Netzwerk an empfehlenswerten Handwerkern. Apropos Empfehlung: Wahrscheinlich kennt Ihr Hauswart viele lokale Immobilienverwaltungen aus erster oder zuverlässiger zweiter Hand. Fragen Sie ihn doch, mit welcher er so gute Erfahrungen gemacht hat, dass er sie Ihnen empfehlen kann.
Die Entscheidung, mit oder ohne professionelle Unterstützung die eigenen Renditeobjekte zu unterhalten, ist letztlich immer persönlich und mit den Fähigkeiten und zeitlichen Ressourcen verbunden. Anhand des Artikels haben Sie die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Optionen sowie den ungefähren finanziellen Rahmen eines Verwaltungsmandats kennengelernt. Nutzen Sie gerne unsere Checklisten und Schritt-für-Schritt-Anweisungen, um die für Sie passende Wahl zu treffen.