Bureaux: nous avons besoin de nouvelles idées

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01.09.2022 | 6 minutes

La situation sur le marché des surfaces commerciales a été très difficile au cours des deux dernières années. Fin 2021, les revenus locatifs annuels nets des immeubles de bureaux étaient inférieurs d’environ 3 % au niveau d’avant Covid. Cependant, depuis le milieu de l’année dernière, la demande de surfaces augmente sensiblement. La location d’immeubles commerciaux restera globalement exigeante dans les années à venir. Des solutions créatives sont nécessaires: les approches basées sur les conversions et les utilisations intermédiaires recèlent un grand potentiel.

Légère tendance à la hausse pour l’immobilier de bureau

Les collaborateurs du Chief Investment Office (CIO) d’UBS ont examiné le marché de plus près («Location de surfaces commerciales – les bureaux et les surfaces logistiques ont l’avantage», août 2022). La conclusion est claire: «Les conditions du marché de l’immobilier de bureau se sont légèrement améliorées au premier semestre 2022, suite à la forte croissance de l’emploi.» Par rapport à l’année précédente, l’emploi de bureau a augmenté de 2,2 %. De plus, au premier trimestre 2022, environ une entreprise sur sept a indiqué vouloir augmenter ses effectifs. Cela a surcompensé les éventuelles réductions de surface dues à la nouvelle réalité du télétravail.

Un faible taux de chômage et une forte immigration plaident en principe pour une évolution robuste et continue de la demande de surfaces de bureaux. Toutefois, la croissance du produit intérieur brut sera probablement nettement plus lente l’année prochaine, avec 0,9 %, qu’en 2021 et 2022. Il est donc peu probable que la proportion de l’offre continue de baisser. Par niveau de l’offre, on entend les surfaces qui seront proposées sur le marché au cours des six prochains mois.

Les nouvelles constructions supplantent des biens plus anciens

Par ailleurs, il est frappant de constater que de nombreux investisseurs continuent de planifier de nouvelles constructions. Le Chief Investment Office d’UBS estime que les permis de construire délivrés cette année pour des investissements sur le marché des bureaux s’élèveront à environ 2,5 milliards de francs, soit le montant le plus élevé depuis une décennie. La concurrence pour des immeubles de bureaux neufs et attrayants va donc s’intensifier. Maciej Skoczek, Real Estate Analyst chez UBS, déclare à ce sujet: «Pour le marché dans son ensemble, la concurrence d’éviction est un jeu à somme nulle.» Du point de vue d’un investisseur individuel, il peut toutefois être intéressant d’attirer les locataires d’autres bâtiments plus anciens grâce à un immeuble de bureaux attrayant Une chose est claire: les objets plus anciens situés dans des endroits périphériques et mal desservis sont évincés du marché par les nouvelles constructions.

Un immeuble de bureaux dans une agglomération. Les places de parking vides laissent supposer qu’il est inoccupé.

Les propriétaires et les investisseurs de tels bâtiments doivent faire face à l’évolution de la situation. D’une part, il faut de la flexibilité: alors qu’auparavant, les grandes entreprises du secteur de la finance et de l’assurance louaient à grande échelle plusieurs étages, voire des bâtiments entiers, la demande est aujourd’hui devenue nettement plus hétérogène. Aujourd’hui, ce ne sont plus les grands immeubles qui sont clairement avantagés, mais un «business model» adapté. Cela veut dire que les risques peuvent être mieux diversifiés si les espaces sont répartis entre plusieurs parties et s’adressent également à différents secteurs. Les entreprises qui demandent des surfaces de bureaux sont de moins en moins nombreuses à avoir des besoins en surfaces fixes sur plusieurs années et à être prêtes à signer des contrats de location à très long terme. Certaines entreprises dans le domaine des start-ups ou de l’informatique sont soumises à des changements rapides et doivent pouvoir adapter en permanence leurs besoins en surface en fonction de l’évolution des circonstances. De plus en plus, les locataires exigent des services, des prestations et une infrastructure sur mesure, qui vont bien au-delà de la simple offre de surfaces.

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Perspectives: conversion en logements

«Du point de vue de l’investissement, la conversion de tels bureaux en immeubles d’habitation est une perspective intéressante», souligne l’analyste Maciej Skoczek. La rentabilité de certains sites avec un taux d’offre élevé aura tendance à diminuer. À l’inverse, une très forte demande de logements pointe à l’horizon. Les auteurs de l’étude «Steigend Leerstände – regionale Analyse des Büromarkts» (Taux de vacance en hausse – analyse régionale du marché des bureaux) partent de l’hypothèse de base qu’une partie importante des immeubles de bureaux se situe plutôt dans le segment inférieur du marché et a besoin d’être rénovée. L’étude aboutit à une conclusion intéressante: si ces bâtiments sont maintenant rénovés et transformés en appartements, le même immeuble pourra être positionné dans un segment de marché plus élevé. Dans de nombreux sites d’agglomération, les prix au mètre carré de surface habitable sont plus élevés que ceux au mètre carré de surface de bureau. Dans le calcul, les auteurs partent du principe qu’un objet se situe d’abord dans le quantile 30 % des surfaces de bureaux et qu’il peut être repositionné dans le quantile 70 % des surfaces d’habitation après sa reconversion. Il s’agit donc quasiment d’un «switch» de l’espace de bureau bon marché vers le segment résidentiel haut de gamme.
Mais où un investissement aussi prometteur a-t-il un sens d’un point de vue économique? Les agglomérations des villes de Zurich et de Genève, ainsi que la région de Zoug présentent les meilleures perspectives. «En effet, le taux de vacance des bureaux dans les agglomérations est l’un des plus élevés de Suisse et les perspectives de demande sur le marché du logement sont bonnes», peut-on lire dans l’étude. En revanche, l’immobilier de bureau dans la ville de Zurich est moins approprié: dle faible taux de vacance plaide ici en faveur de la rénovation et de la remise en état des immeubles de bureaux plutôt que de leur reconversion. Dans la ville, l’écart entre les loyers des bureaux et ceux des appartements est en moyenne trop faible et les coûts d’une reconversion ne seraient pas amortis.

Reconversion en logements: c'est rentable ici

La conclusion est claire: les communes d’agglomération, où les loyers des logements sont généralement supérieurs d’environ 15 % à ceux des bureaux, sont prometteuses.

Si cela permet d’augmenter et de stabiliser les flux de trésorerie, cela contribue clairement à une augmentation durable de la valeur du bien immobilier. La valeur de rendement dépendant d’une part des flux de trésorerie et d’autre part du taux d’actualisation local, un deuxième effet vient s’ajouter: dans les sites où les taux de capitalisation sont bas, de telles adaptations de loyers entraînent des plus-values plus élevées. Si la réorientation de l’immeuble améliore la possibilité de location à long terme tout en réduisant les risques, cela conduit de facto à une prime de risque plus faible. Cela aussi augmente mathématiquement la valeur du bien immobilier. Les surfaces d’habitation étant moins soumises aux fluctuations cycliques que les surfaces de bureaux, les taux de capitalisation pour ce secteur sont généralement plus bas. Et selon les méthodes d’évaluation habituelles, la valeur de l’investissement augmente de ce fait.

Doubler la valeur d’un bien immobilier en le reconvertissant

Les auteurs de l’étude ont calculé un exemple: dans le cas d’un immeuble de bureaux à Opfikon, qui a de toute façon besoin d’être rénové, le niveau des loyers pourrait être relevé de 200 à 300 francs par mètre carré. A cela s’ajoutent, comme nous l’avons dit, d’autres effets positifs, notamment l’amélioration de la qualité, qui s’adresse à un segment de demande plus élevé dans le secteur résidentiel. Si les revenus locatifs peuvent maintenant être augmentés de 50 % et que le taux d’actualisation passe de quatre à trois pour cent, la valeur d’un mètre carré de surface double en fin de compte, passant d’environ 5000 à environ 10 000 francs. La conclusion de cette étude de cas est claire: grâce à la reconversion et à la revalorisation, il est possible de faire face sans problème à des coûts de transformation et d’investissement relativement élevés.
Avant de prendre une telle décision d’investissement, il faut toutefois procéder à des clarifications minutieuses. Tous les immeubles de bureaux ne se prêtent pas à l’habitation. Ne serait-ce qu’en raison des normes de construction actuellement en vigueur et des procédures d’autorisation, de nombreux détails doivent être clarifiés, comme l’apport de lumière naturelle, la protection contre le bruit, la hauteur des pièces et, bien sûr, l’équipement de toutes les unités d’habitation avec une cuisine, une salle de bain et une répartition adéquate des pièces.

Conseil: clarifier les conditions préalables à la reconversion

Avant toute reconversion, il convient de se demander si les règlementations sur les zones et les constructions en vigueur autorisent réellement un tel réaménagement et un tel changement d’affectation. Ainsi, les grands immeubles de bureaux sont souvent situés dans des zones commerciales ou industrielles où les usages résidentiels sont clairement interdits. Les modifications des règlementations sur les zones et les constructions ou, le cas échéant, un plan d’aménagement avec des exceptions sont toujours liées à des procédures politiques de longue haleine. Les conditions sont nettement plus favorables dans le cas où l’immeuble de bureaux existant se trouve dans une zone d’habitation ou dans une zone mixte d’habitation et d’activités.

Autre option: gérer les vacances grâce à des utilisations intermédiaires

Si l’on veut assurer le rendement et éviter les locaux inoccupés, il faut en outre envisager l’option de l’utilisation intermédiaire. C’est ce que souligne Alexandros Tyropolis, CEO de Novac Solutions GmbH. L’entreprise est spécialisée dans la prévention des vacances et la mise en œuvre de solutions créatives: «De nombreux propriétaires d’immeubles de bureaux sont tellement focalisés sur la location des surfaces inoccupées qu’ils ne voient pas les autres possibilités et potentiels.» Une partie des surfaces peut, par exemple, être mise à disposition pour le travail flexible et de nouvelles formes de travail (co-working). De nombreuses start-ups recherchent de telles offres et attachent de l’importance à une grande flexibilité. En fonction des surfaces et des équipements, les salles de réunion ou les auditoriums des immeubles de bureaux peuvent également être utilisés différemment.

«Au fond, la gestion des bureaux vacants consiste à décomposer un immeuble de bureaux en ses différentes parties et à louer ces différentes zones et surfaces individuellement», résume Alexandros Tyropolis. Ainsi, les grands immeubles commerciaux et de bureaux disposent souvent de 200 ou 250 places de stationnement dans le parking souterrain, qui peuvent être réaffectées à une nouvelle utilisation de manière totalement indépendante des étages de bureaux situés au-dessus. Il s’agit en outre de continuer à développer activement les immeubles de bureau et, si nécessaire, de les repositionner. Par exemple, une bonne offre de restauration, l’organisation d’événements et la création d’une «community» pourraient conférer une nouvelle identité aux immeubles.

Perspectives

Les utilisations intermédiaires et les reconversions ne constituent pas des défis spécifiques au marché de l’immobilier de bureau. Les investisseurs sont également confrontés à des défis similaires dans le domaine des centres commerciaux, des surfaces de vente au détail ou des hôtels urbains. Les hôtels urbains sont par exemple sous pression en raison du recul des congrès et des voyages d’affaires et de l’évolution des tendances dans le tourisme. On peut parfois imaginer ici des reconversions en micro-appartements et en appartements d’affaires ou de nouveaux modèles dans le domaine du co-working et des modèles de travail flexibles. Qu’il s’agisse d’un hôtel, de bureaux ou de surfaces de vente au détail: les investisseurs et les propriétaires doivent faire preuve de discernement pour déterminer quelles utilisations promettent des cash-flows stables à long terme.

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