Hausse de l’inflation: les immeubles locatifs sont-ils une bonne valeur refuge?

Les pénuries d’approvisionnement pendant la pandémie et le déclenchement de la guerre en Ukraine ont conduit à une réapparition de l’inflation. Selon les chiffres officiels, elle est montée à 2,4% pour le mois de mars. Il s’agit du plus haut niveau de ces 14 dernières années.
Les collaborateurs du Chief Investment Office (CIO) d’UBS se sont penchés en détail sur les origines de l’inflation actuelle: d’après leur étude «Zehn Fragen zur Schweizer Inflation», les énergies (essence, chauffage, gaz et électricité) comptent à elles seules pour 1% de l’inflation (soit presque la moitié). Après la reprise de l’économie mondiale, la demande en énergies fossiles a fortement augmenté sur les marchés mondiaux, tandis que l’offre était plus réduite en raison d’un manque de réserves. La crise ukrainienne n’a fait que renforcer cette spirale ascendante des prix. Le prix du baril de Brent a presque doublé par rapport à l’année dernière : dans certains cas bien au-dessus de 100 dollars en avril.
Avec une inflation à 2,4%, la Suisse ne s’en sort pas trop mal par rapport aux États-Unis et à la zone euro. La différence réside avant tout dans la composition du panier d’achat: dans la zone euro, l’énergie et les dépenses alimentaires représentent près de 30% du panier (contre près de 20% en Suisse). Par contre, les dépenses de santé et d’habitation sont plus importantes en Suisse. Or, ces deux foyers de dépenses sont moins sujets à une hausse des prix, voire enregistrent même une baisse des prix. De manière générale, la valeur du franc suisse par rapport à l’euro peut en plus atténuer l’inflation résultant des importations.

Un autre aspect très important: l’achat d’un immeuble locatif est généralement couvert à hauteur de 75% par une hypothèque, au maximum. Cela constitue un point de départ intéressant afin de se protéger de l’inflation: dans un contexte d’inflation, la dette hypothécaire est quasiment un contraire de l’avoir de compte. À l’instar des avoirs sur le compte, les dettes peuvent également perdre en valeur. Imaginons qu’un propriétaire ait contracté une hypothèque à long terme à un taux de 1,5%. Le calcul se présente alors de la façon suivante: Lorsque l’inflation annuelle est de 2%, cela représente une appréciation du patrimoine de 0,5%. Si l’inflation annuelle s’élève à 3%, alors le patrimoine s’apprécie de 1,5% net. Pour ainsi dire, l’hypothèque a «dégonflé». Dit plus simplement: lorsqu’il y a de l’inflation, cela a pour conséquences de faire baisser les dettes et d’augmenter le patrimoine.

Ce calcul ne s’applique que si la valeur immobilière suit l’inflation. Pour les dernières années, cela donne l’image suivante: les prix de l’immobilier ont fortement augmenté dans de nombreux endroits. Toutefois, cela ne présage en rien de ce qui se passera à l’avenir. Si l’inflation maintient une hausse tendancielle, il faudra aussi s’attendre à d’autres hausses de taux. Les taux des marchés ont d’ores et déjà fortement renchéri les hypothèques à taux fixe à long terme. Tous les signes montrent que la Banque fédérale américaine et la BCE devraient réhausser les taux.

La BNS en fera de même au bout d’un certain temps. Katharina Hofer d’UBS nous donne son avis: «La hausse des taux d’intérêt a un effet inverse sur la valeur immobilière». Cela vaut non seulement pour les immeubles locatifs mais aussi pour les maisons individuelles. Dans l’évaluation immobilière, le taux d’escompte est de la plus grande importance aussi bien d’après la méthode de la valeur de rendement que d’après le Discounted Cash Flow (DCF). La hausse des taux peut avoir un effet pervers ici. D’un point de vue strictement comptable, la valeur immobilière peut enregistrer une baisse de 20 à 30% en cas de forte hausse des taux.