Viele Privatbesitzerinnen respektive -besitzer von Mehrfamilienhäusern entscheiden sich aus finanziellen Gründen, die energetische Sanierung ihres Objekts in mehreren Etappen durchzuführen. Deshalb stellt sich für Sie die Frage der richtigen Reihenfolge. Beginne ich damit, das Haus besser zu dämmen, oder lasse ich zuerst eine klimafreundliche Heizung und/oder eine Fotovoltaikanlage einbauen? Und: Wer kann mich bei der Planung und der Finanzierung des Sanierungsvorhabens kompetent beraten?
Aus energetischer Sicht ist es am besten, wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in einer einzigen Etappe sanieren. Ist dies aus organisatorischen, finanziellen oder steuerlichen Gründen nicht sinnvoll, muss priorisiert werden. Wobei hier keine allgemeine Regel gilt. Womit Sie beginnen, bestimmt oft der Zustand des Gebäudes. Wichtig ist bei etappierten Sanierungen vor allem, dass sie konsequent durchgeführt werden. Denn in der Praxis kommt es leider häufig vor, dass Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer nach der Heizung auch das Dach und die Fenster erneuern – und dann aus finanziellen Gründen ihre Sanierungspläne sistieren müssen, bevor als Letztes auch die Fassade isoliert wird. Daher ist es besonders wichtig, dass Sie ausgehend von einer fundierten Analyse einen guten Überblick über den Zustand Ihres Gebäudes erhalten und dank der Beratung eines spezialisierten Unternehmens einen konkreten «Fahrplan» erarbeiten, wie Sie bei Ihrer Sanierung sinnvoll vorgehen.
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Verschiedene unabhängige Stellen unterstützen Vermieterinnen und Vermieter bei der Analyse des Gebäudezustands:
Sie wollen vor allem wissen, in welchem energetischen Zustand Ihr Mehrfamilienhaus ist, wo Handlungsbedarf besteht, welche Optionen Sie haben und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen? Dann führt Sie der GEAK wahrscheinlich am schnellsten zum Ziel. Der GEAK ist der Gebäudeenergieausweis der Schweizer Kantone und damit landesweit einheitlich. Er gibt Auskunft über die Energieeffizienz der Gebäudehülle sowie die Gesamtenergieeffizienz und liefert damit die Basis für mögliche Sanierungsentscheide sowie auch für einen allfälligen Fördergeldantrag. Beim GEAK werden im Unterschied zu anderen Labels nicht nur vorbildliche Bauten zertifiziert, vielmehr funktioniert er als Etikette für Energieeffizienz in Form eines Ampelsystems. Diese wird anhand der Gebäudehülle und der Gesamtenergieeffizienz in sieben Energieklassen von A bis G bewertet:
Auf vier Seiten enthält der von einem zertifizierten Experten oder einer zertifizierten Expertin verfasste Bericht die wichtigsten Informationen zum untersuchten Gebäude. Je nach Komplexität des zu analysierenden Baus sind die Kosten, die von den Expertinnen und Experten verrechnet werden, unterschiedlich. Für ein Einfamilienhaus liegen sie in den meisten Fällen unter 1000 Franken. Es wird aber vom Verein GEAK selbst empfohlen, mehrere Offerten bei unterschiedlichen Fachleuten einzuholen. Zudem unterstützen die meisten Kantone und auch einige Gemeinden die Erstellung mit Förderbeiträgen.
Als Weiterentwicklung des klassischen GEAK bietet ein sogenannter GEAK Plus zudem konkrete Empfehlungen, wie die Energieeffizienz eines Hauses gesteigert werden kann. Er enthält unter anderem:
Die GEAK-Experten und -Expertinnen sind unabhängig und berechnen ihre Kosten individuell. Auch der GEAK empfiehlt daher, mehrere Offerten einzuholen und auf den offerierten Leistungsumfang zu achten. Eine Orientierungshilfe: Der GEAK Plus für unser Beispiel-Mehrfamilienhaus (Baujahr 1976, acht Einheiten, konventionelle Bauweise, gut dokumentiert) sollte Sie rund 3000 Franken kosten. Teurer wird es, wenn Teilsanierungen die Komplexität erhöhen oder wenn keine Verbrauchsdaten vorliegen. Mit dem GEAK Plus erhalten Sie eine professionelle, neutrale und kompetente Entscheidungs-, Planungs- und Kalkulationsgrundlage für die energetische Sanierung. Der GEAK Plus ist weder Ihre einzige Option, noch ist er besser oder schlechter als andere Angebote – er ist aber schweizweit einheitlich, zertifiziert, von allen Kantonen anerkannt und transparent dokumentiert.
Dank der ausführlichen Analyse und Planung mit Energieexpertinnen und -experten verfügen Sie über eine grobe Schätzung der Sanierungskosten und darüber, wann diese anfallen. Die Sanierungskosten können über Eigenmittel oder eine Aufstockung der Hypothek gedeckt werden. Ob und bis zu welchem Betrag eine Fremdfinanzierung möglich ist, hängt von der Höhe der Belehnung Ihrer Liegenschaft ab: Die neu bewilligte Gesamthöhe der Hypothek darf für Renditeobjektehöchstens 75 Prozent des Liegenschaftswerts ausmachen. Zudem ist auch trotz der Erhöhung die Tragbarkeit stets zu gewährleisten.
Tipp 1: «grüne Hypotheken»
Achten Sie bei der Einholung von Hypothekenofferten auf Spezialangebote für energetische Renovationen: UBS key4 mortgages bietet mit Green Mortgage eine Finanzierung, die speziell auf klimafreundliche Renditeliegenschaften ausgerichtet ist und beim Abschluss einer solchen Green Mortgage einen finanziellen Vorteil bietet.
Tipp 2: Fördergelder
Ebenso wird ökologisches Bauen respektive Umbauen von Bund und Kantonen mit Fördergeldern unterstützt, was die Finanzierung erleichtert. Die konkreten Fördermassnahmen unterscheiden sich je nach Kanton und Gemeinde. Einen guten Überblick über die unterschiedlichen Subventionen finden Sie hier.
Wichtig zu beachten: Baufördergelder müssen zwingend vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragt werden, ansonsten werden sie nicht genehmigt.
Wir belohnen nachhaltige Renditeliegenschaften mit einem finanziellen Vorteil.
Ist die Finanzierung gesichert, steht das Sanierungskonzept und sind die Fördergelder bewilligt, fällt der Startschuss für die Erneuerungsarbeiten am Haus. Um ein erfahrenes Architekturbüro und die richtigen Handwerker für Ihre energetische Sanierung zu finden, sollten Sie sich Referenzobjekte anschauen. Es lohnt sich auch, Ihre Energieberatenden zu fragen, mit welchen Baufachleuten sie bereits erfolgreich zusammengearbeitet haben oder welche Generalunternehmer sie empfehlen können.
Tipp 3: doppelter GEAK
Um zu ermitteln, ob die umgesetzten Massnahmen die gewünschten Energieeinsparungen beim Renditeobjekt erzielen, bietet sich nach Abschluss der Sanierungsarbeiten ein doppelter GEAK-Pass an. Damit wird die Energieeffizienzklasse der Immobilie neu festgelegt. Durch den Vergleich mit der ursprünglichen Einstufung vor der Renovation kann die Wirksamkeit der umgesetzten Energiesparmassnahmen bestätigt werden.
Tipp 4: Nebenkostenabrechnung
Befinden Sie sich noch mitten im Sanierungsfahrplan, möchten aber dennoch einen Eindruck von den Auswirkungen der bisherigen Massnahmen gewinnen? Hier lohnt sich ein Blick auf die Nebenkostenabrechnung (bei gleicher Nutzung der Immobilie).
Nach 20 bis 30 Jahren Nutzungszeit steht für jedes Gebäude eine Erneuerung an. Dies ist der ideale Zeitpunkt, um den Energieverbrauch massiv zu senken und fossile durch erneuerbare Energieträger zu ersetzen. Die energetische Sanierung eines Gebäudes ist für die Vermieterin oder den Vermieter mitunter eine komplexe Angelegenheit. Daher kann es sich lohnen, Fachpersonen beizuziehen. Sie besitzen die passenden Planungswerkzeuge und die notwendige Erfahrung, um auf die Immobilie und die Beteiligten zugeschnittene Sanierungsmassnahmen aufzuzeigen. Gleiches gilt bei der Finanzierung und der Umsetzung. Lassen Sie sich von Hypothekarexpertinnen und -experten unterschiedliche Finanzierungsoptionen erklären und holen Sie für die Ausführung des Umbaus professionelle Hilfe.