Il settore immobiliare presenta numerose opportunità d’investimento: appartamenti, condomini, uffici e aree commerciali, hotel e ristoranti. Indipendentemente dalla destinazione d’uso, gli immobili sono un investimento redditizio con rendimenti elevati per molti investitori. Potete leggere di più nell’articolo. Per quanto riguarda gli investimenti nel segmento degli appartamenti, i più richiesti sono i trilocali. In questo articolo, tuttavia, ci concentriamo sui mini e microappartamenti poiché, secondo uno studio del Chief Investment Office di UBS, la domanda per queste tipologie di beni immobiliari nei prossimi anni continuerà ad salire. Ma quali sono i vantaggi e gli svantaggi? Vale la pena puntare su questi nuovi concetti abitativi?
I mini e microappartamenti vengono definiti “micro living”: ovvero, spazi abitativi di superficie estremamente ridotta. Qui di seguito vengono presentate le caratteristiche principali dei due tipi di appartamento.
I miniappartamenti sono costituiti da 1 o 2 camere. Secondo lo studio di UBS, entro il 2050 la domanda potenziale di piccole unità immobiliari aumenterà in media del 30 percento in tutta la Svizzera. Questa stima si basa sullo scenario di riferimento dell’Ufficio federale di statistica, secondo il quale la popolazione elvetica raggiungerà circa 10,5 milioni di abitanti entro il 2050. Nel caso delle nuove costruzioni, il numero medio di stanze è diminuito negli ultimi dodici anni. In questo lasso di tempo, sono stati costruiti molti più appartamenti con 2 e 3 camere rispetto al periodo compreso tra il 2000 e al 2010, mentre la realizzazione di appartamenti con 5 camere si è dimezzata. Questa tendenza è andata di pari passo con il calo della superficie abitativa media per persona passata da 50 metri quadrati nel 2005 a 47 metri quadrati oggi. La superficie media dei nuovi appartamenti si è ridotta da 130 a 100 metri quadrati.
I microappartamenti, invece, sono unità residenziali con una superficie media di 30 metri quadrati. Di solito vengono offerti già arredati e possono essere affittati sia a lungo termine che per poche settimane. Si tratta di appartamenti arredati in modo funzionale, in edifici che spesso mettono a disposizione aree in comune, come spazi di co-working, sale fitness e ristoranti. Rappresentano un’alternativa di alloggio a lungo termine rispetto a una camera d’albergo, in particolare per una clientela d’affari, studenti o expat. Sempre più spesso, tuttavia, i microappartamenti vengono offerti e utilizzati come soluzione abitativa permanente, ed è possibile affittarli direttamente online. Analogamente a quanto si sta verificando in tutto il mondo, anche in Svizzera l’offerta di questi alloggi è in crescita e sta attirando un crescente interesse da parte di investitori e inquilini.
Per queste due tipologie di appartamenti, il prezzo di affitto al metro quadro è relativamente elevato rispetto ad altri immobili. In Svizzera, l’affitto di un microappartamento di 30 metri quadrati costa in media di 1800 franchi al mese (comprensivo di utenze), ovvero il 40% in più rispetto a un monolocale tradizionale. Ma è interessante rilevare anche le forti differenze che si registrano tra le varie città: a Coira l’affitto medio è di 1100 franchi, mentre un microappartamento a Ginevra costa 2500 franchi. I prezzi d’acquisto per questi beni immobiliari sono dunque relativamente più elevati, tuttavia chi investe viene remunerato da un rendimento maggiore. Troverete maggiori informazioni al riguardo nell’articolo.
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L’inurbamento e l’invecchiamento della popolazione, nonché l’accessibilità economica, sono fattori che rafforzano la tendenza a scegliere mini e microappartamenti. Di seguito mostreremo come questi fattori influenzano le tendenze abitative.
Negli ultimi dieci anni la popolazione delle città è cresciuta in maniera proporzionale a quella della Svizzera nel suo complesso. Dopo decenni di stagnazione, la tendenza all’inurbamento della popolazione si è nuovamente rafforzata. E dato che gli affitti sono più alti nelle aree urbane sviluppate, la domanda di spazi abitativi di dimensioni ridotte, in particolare di miniappartamenti, è in aumento. Un appartamento medio in Svizzera ha una superficie di circa 100 metri quadrati, che scende a circa 80 metri quadrati nelle città.
La maggiore richiesta di miniappartamenti si registra tra la popolazione compresa tra 20 e i 35 anni e tra gli over 70. Le persone di età compresa tra 45 e 59 anni, invece, sono particolarmente interessate agli appartamenti di dimensioni maggiori. Secondo l’Ufficio federale di statistica, entro il 2050 sarà la popolazione di età superiore ai 70 anni a subire il maggiore aumento, e dato che circa il 50% dell’incremento demografico si concentra in questa fascia della popolazione, aumenterà anche la domanda di piccoli appartamenti idonei.
La tendenza verso spazi abitativi più piccoli è dovuta principalmente al forte aumento degli affitti. Tra il 2000 e il 2020, i canoni di locazione sono aumentati del doppio rispetto ai redditi delle famiglie, e anche nei prossimi anni, gli affitti sono destinati ad aumentare molto più rapidamente dei redditi, soprattutto a causa della carenza di alloggi. Entro la fine del 2030, gli inquilini dovranno accontentarsi di spazi ridotti in media dal 10 al 20%.
La tendenza verso una maggiore sostenibilità sta favorendo anche la costruzione di mini e microappartamenti. In effetti, l’impronta ecologica di un edificio per persona è inferiore per le piccole unità residenziali rispetto a quelle grandi. Gli spazi abitativi più piccoli non solo consentono di risparmiare risorse come l’energia per il riscaldamento, ma richiedono anche meno materiale edilizio per persona per essere costruiti.
Adesso conoscete meglio i fattori che rafforzano la tendenza al micro living. Anche se la prevalenza di questo trend è ormai fuori di dubbio, è importante valutare attentamente le opportunità e i rischi di un investimento.
Piccole unità abitative possono rivelarsi un investimento particolarmente interessante:
I vantaggi di un investimento in questi beni immobiliari appaiono numerosi; malgrado ciò un investitore o investitrice dovrebbe tenere presente i seguenti punti:
Gli investitori e le investitrici dovrebbero considerare le potenzialità della domanda nei diversi Cantoni prima di investire. Secondo una stima di UBS, la domanda per i piccoli appartamenti aumenterà in misura maggiore nel Cantone di Zugo, superando il 50 percento. Anche i Cantoni di Svitto e Argovia dovrebbero registrare un forte incremento, superiore al 40 per cento. Nei Cantoni di Basilea Città, Glarona, Neuchâtel, Giura e Ticino, invece, la domanda aumenterà di meno del 15 per cento. I primi tre Cantoni, in particolare, sono quindi molto promettenti per gli investimenti nella costruzione e locazione di miniappartamenti o microappartamenti.
Il nostro team di consulenza sara lieto di assistervi.
È probabile che nei prossimi anni le piccole unità abitative rimangano in primo piano sui mercati. Anche se i trilocali restano gli appartamenti più richiesti, la costruzione di microappartamenti in particolare è destinata ad aumentare. È importante anticipare l’evoluzione del mercato. In quali città la carenza di alloggi è più acuta e la domanda di appartamenti piccoli e convenienti è più elevata? Se avete intenzione di costruire o acquistare un piccolo appartamento, siete in grado di raccogliere il capitale necessario per coprire i maggiori costi di costruzione? Tali questioni, in particolare, devono essere attentamente esaminate. Noi siamo lieti di assistervi.