I motivi per valutare o far valutare un immobile sono diversi. Ad esempio, ha senso controllare in anticipo il prezzo di acquisto se si desidera investire in un immobile a reddito, oppure prima di un finanziamento tramite ipoteca. In ogni caso, è consigliabile affrontare il tema della valutazione immobiliare con attenzione e un adeguato anticipo.
Nel caso di immobili a reddito, il valore venale di solito viene determinato utilizzando il metodo del valore reddituale o quello del discounted cashflow. Ma cosa ci dicono questi due valori e come vengono calcolati? E ancora: conviene affidare la valutazione dell’immobile a un professionista? Trovate le risposte a queste e ad altre domande nell’articolo.
Il valore venale, o valore di mercato, è il valore che viene determinato in una valutazione immobiliare. I due termini sono usati come sinonimi. Il valore venale corrisponde al presunto e più probabile prezzo attuale di vendita nel mercato libero. Secondo la definizione dello Standard di valutazione svizzero (SVS), il valore di mercato è l’ammontare stimato al quale un patrimonio immobiliare può essere scambiato, alla data della valutazione, tra un cedente disponibile alla vendita e un acquirente disponibile all’acquisto, dopo un adeguato tempo di commercializzazione, nel contesto di una comune transazione commerciale, laddove ciascuna parte agisce con condizione di causa, con prudenza e senza costrizione.
I fattori presi in considerazione nella valutazione di un immobile sono diversi. Quello più importante è la posizione. Gli immobili in posizioni centrali ben attrezzate a volte valgono fino al 40% in più rispetto a edifici paragonabili in posizioni periferiche. Quanto sia ambita una posizione può essere dedotto, ad esempio, dal valore indicativo del terreno. Questo parametro può essere determinato per qualsiasi immobile in Svizzera. Tuttavia, dovrebbe appunto servire solo come indicazione, in quanto deriva da altre vendite di terreni. Nel valutare la posizione, vengono presi in considerazione anche i dintorni della proprietà, ad esempio la vista e le immissioni come il rumore, e il coefficiente d’imposta del Comune.
Oltre al valore del terreno, il valore dell’edificio oppure le sue possibilità di utilizzo rappresentano fattori rilevante per determinare il valore venale. A tal fine, l’anno di costruzione, il numero di stanze, la superficie abitabile e calpestabile, la planimetria, lo standard di costruzione e le possibilità di espansione, nonché le condizioni della proprietà rivestono un ruolo decisivo.
Per chi possiede immobili a reddito, anche il rendimento conseguibile è senza dubbio di grande importanza. Potete scoprire cosa considerare quando calcolate il rendimento nel nostro articolo.
Non esiste una formula o una procedura universale per determinare il valore venale. Il calcolo si basa sui fattori indicati in precedenza, sull’attuale situazione del mercato immobiliare e sul metodo di stima utilizzato, che a sua volta dipende dal tipo di immobile. Oltre al metodo del valore reddituale per gli immobili a reddito, esistono altri due metodi comuni: il metodo del confronto di mercato o metodo edonico da un lato, e il metodo del valore reale (o valore intrinseco) dall’altro. Quest’ultimo viene spesso utilizzato per verificare la plausibilità del valore di reddito o del valore determinato con il metodo DCF (discounted cashflow). In base al metodo del valore reale, il valore dell’immobile è costituito dal nuovo valore dell’immobile, meno il deprezzamento dovuto all’età, e da quello del terreno.
Per saperne di più sul metodo comparativo e sul metodo del valore reale, particolarmente rilevanti per la valutazione delle abitazioni di proprietà, leggete il nostro articolo.
Quando si valutano gli immobili a reddito, viene spesso utilizzato il metodo del valore di reddito. In questa valutazione, l’attenzione si concentra sul reddito da locazione che può essere ottenuto in maniera stabile.
Nel calcolo del valore di reddito entra in gioco il tasso di capitalizzazione, un tasso di interesse specifico del settore immobiliare. Esso considera le spese associate all’immobile, come i costi di capitale, i costi amministrativi, le tasse, i premi assicurativi, i costi di manutenzione e riparazione, le spese operative, l’ammortamento dell’edificio e il rischio di sfitto. Nel complesso, il tasso indica quali costi di gestione, espressi come percentuale del valore, possono essere previsti per un immobile. Poiché il tasso di capitalizzazione dipende da molti fattori, è determinato individualmente per ogni immobile. Affinché un investimento immobiliare non generi perdite, deve essere almeno pari al rendimento che ne copra i costi. Al tasso d’interesse teorico può anche essere aggiunto un premio di rischio.
Per determinare il tasso di capitalizzazione non servono solo competenze specifiche, ma anche l’accesso al software giusto. Per i non esperti ha quindi senso servirsi di una valutazione immobiliare professionale. Con gli UBS key4 mortgages, per una prima valutazione gratuita dell’immobile online bastano pochi dettagli che vi permetteranno di ottenere una prima stima del valore della casa.
Il calcolo semplificato del valore di reddito, noto anche come metodo del valore attivo, si basa su un reddito da locazione costante e sostenibile. Il reddito netto annuo da locazione è diviso per il tasso di capitalizzazione:
valore di reddito = (reddito netto annuo da locazione / tasso di capitalizzazione) * 100
Nel nostro esempio, ipotizziamo un reddito netto annuo da locazione di 150 000 franchi e un tasso di capitalizzazione del 3,5%:
(150 000 / 3,5) * 100 = 4 285 714
Se il tasso di capitalizzazione sale al 5% a parità di reddito da locazione, il valore reddituale scende:
(150 000 / 5) * 100 = 3 000 000
Pertanto, minore è il tasso di capitalizzazione, maggiore sarà il valore di reddito.
Il metodo del discounted cashflow, in breve metodo DCF, è un metodo riconosciuto a livello internazionale per la valutazione immobiliare. Come il metodo del valore di reddito, viene utilizzato nella valutazione degli immobili a reddito. Nel metodo DCF, l’utile netto previsto è attualizzato alla data di valutazione. Ciò si traduce nel valore attuale di oggi, che corrisponde al valore di mercato. Questo metodo viene utilizzato per ogni immobile, in linea con il mercato e con una correzione per il rischio, vale a dire tenendo conto di opportunità e rischi individuali. Si tratta di un metodo di calcolo dinamico.
Nel quadro della valutazione, le singole voci di reddito e di costo vengono analizzate e valutate in dettaglio. Di base, lo specialista incaricato ha accesso ai valori di liquidazione degli ultimi anni, alla situazione locativa attuale e a informazioni generali di mercato. Su questa base, vengono stimati i futuri flussi di cassa previsti e si determina il tasso di sconto.
La principale differenza tra i due procedimenti è che il metodo del valore di reddito si basa su una struttura di ricavi e costi duratura e costante. Il metodo DCF, d’altra parte, è particolarmente adatto per mostrare le variazioni degli affitti, ad esempio, un aumento dell’affitto in caso di cambio di inquilino o dopo una ristrutturazione.
Nel complesso, il metodo del discounted cashflow è più completo e consente una valutazione più precisa degli immobili a reddito. Può anche essere considerato come un’estensione del metodo del valore reddituale. Tuttavia, anche il metodo del valore reddituale è molto preciso, poiché nel tasso di capitalizzazione vengono già presi in considerazione numerosi fattori differenti. Ciononostante, esso richiede meno dati e dispendio di tempo e ha quindi raggiunto un’ampia diffusione, soprattutto tra le banche.
Per una valutazione solida, può anche avere senso servirsi del metodo del valore reddituale per una seconda opinione.
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Come mostrato, ci sono molti fattori diversi da considerare in entrambi i metodi di valutazione, il che genera ulteriori complicazioni per i non addetti ai lavori. È quindi preferibile far eseguire una valutazione professionale. Per i potenziali acquirenti di un immobile a reddito, la prima domanda che sorge spontanea è: quanto costa una valutazione immobiliare professionale?
Il costo della valutazione di una casa o di un appartamento da parte di un perito certificato dipende in larga misura dalle dimensioni e dalla complessità dell’immobile. Un altro aspetto rilevante da considerare è se l’immobile viene ispezionato, come accade di solito, o se la stima si basa solo sui documenti di proprietà. Anche la quantità e complessità dei documenti stessi ha un impatto.
La decisione sul metodo di valutazione dell’immobile dipende poi dal fine ultimo della stima. In caso di successione o divorzio, ad esempio, è sufficiente una breve perizia. Se la proprietà deve essere venduta come immobile a reddito, una valutazione completa ha più senso.
Il costo di una valutazione professionale rappresenta un investimento, soprattutto nel caso in cui si abbia intenzione di prendere un’ipoteca per un immobile a reddito. Infatti, più è elevato il valore stimato, maggiore è il capitale che bisogna apportare. Anche i requisiti di sostenibilità e il livello degli interessi ipotecari crescono di conseguenza. Un singolo investimento ha quindi un impatto a lungo termine sul futuro. Inoltre, può essere utile avere due perizie indipendenti per disporre di valori comparativi. Saremo lieti di fornirvi una consulenza.