Energieersparnis bei Renditeimmobilien | key4.ch

Energiekrise: Konsequenzen für geplante Renovationen von Renditeliegenschaften

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23.01.2023 | 3 Minuten

Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, steht aktuell vor einer doppelten Herausforderung: Zum einen werden die Energievorschriften stetig verschärft. Zum anderen steigen die Öl-, Erdgas- und Strompreise massiv. Beides steigert den Druck, die Liegenschaft energieeffizient zu sanieren und dabei erneuerbare Energien einzusetzen.

Dabei gilt es, regulatorische, politische und logistische Faktoren zu berücksichtigen. Das macht es schwierig, den Überblick zu behalten. Jemand, der sich mit dieser Materie bestens auskennt, ist Dr. Johannes Gantner, Head of Service Unit Sustainability bei pom+.

key4: Herr Gantner, weshalb ist jetzt der Moment gekommen, den Energieverbrauch und die CO2-Bilanz eines Gebäudes zu checken?

Die gesetzlichen Vorgaben werden sukzessive verschärft. Das gilt sowohl für den Bund als auch für die Kantone. Früher oder später wird es zu einer neuen Vorlage für ein neues CO2-Gesetz kommen. In der Praxis sehen wir, dass die Immobilien an Wert verlieren, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer nicht rechtzeitig handeln.

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Ist es nicht ohnehin so, dass alle Liegenschaften in grösseren Zeitabständen umfassend erneuert werden müssen?

Ja. Ein hoher Anteil von Gebäuden steht heute vor einem grösseren Erneuerungszyklus. Damit sind umfangreiche Investitionen gemeint, etwa die Verbesserung der Gebäudehülle, neue Fenster und oft auch die Umrüstung der Heizung. Jedes Gebäude durchläuft diese Entwicklung. Es ist wichtig, dass möglichst viele Eigentümerinnen und Eigentümer baldmöglichst die nötigen Schritte einleiten. Wer jetzt zuwartet, muss damit rechnen, dass es später teurer wird.

Weshalb?

Was jetzt unterlassen wird, muss nachgeholt werden. Und die Anforderungen an Gebäude steigen laufend. In Etappen gilt es, bis im Jahr 2050 die übergeordneten Ziele der Schweizer Klimapolitik zu erreichen. Das heisst, dass wir in Richtung «Zero Emission» gehen.

Welche Gebäude sind einem höheren Risiko von Wertverlusten ausgesetzt – solche auf dem Land?

Für unsanierte Gebäude gilt ganz generell, dass sich deren Wert ungünstiger entwickelt als der Gesamtmarkt. Das trifft auch für städtische Lagen zu. Auf dem Land müssen wir berücksichtigen, dass der Mietmarkt noch mehr hineinspielt. In ländlichen Regionen, wo die Leerstände höher liegen, kann man die notwendigen Investitionskosten vielleicht gar nicht oder nur teilweise auf die Mieten umlegen. Kommt dazu, dass sich der Nettoertrag für Eigentümer verschlechtert, wenn die Nebenkosten bzw. die Energiepreise sehr stark anziehen. Auf dem Land kumulieren damit mehrere Effekte, die den Ertragswert einer Liegenschaft schmälern.

Erschwerend kommt noch dazu, dass von Bauteuerung und Lieferengpässen die Rede ist. Was hat dies für private Eigentümerinnen und Eigentümer von Liegenschaften oder für Erbengemeinschaften für Folgen?

Wer noch wenig Bauerfahrung hat, kommt mit dem ganzen Projektmanagement tatsächlich eher unter Druck. Handelt es sich um Familienbesitz oder eine Erbschaft, sind oft noch Miterben auszuzahlen. So wird rasch deutlich, dass manche Eigentümer finanziell an ihre Grenze kommen. Wahrscheinlich kommt es im Gegensatz zu früheren Generationen heute häufiger vor, dass Liegenschaften aus Privatbesitz verkauft werden.

Dr. Johannes Gantner
Head of Service Unit Sustainability beim Beratungsunternehmen pom+ in Zürich

Zum Interviewpartner

Dr. Johannes Gantner ist Head of Service Unit Sustainability beim Beratungsunternehmen pom+ in Zürich. Er hat an der Universität Stuttgart Bau- und Umweltnaturwissenschaften studiert und verfügt über einen Master in Nachhaltiger Energiewirtschaft und Energietechnik. Johannes Gantner kam 2018 als Senior Consultant zu pom+. Seit 2019 leitet er die Abteilung Nachhaltigkeit.

Noch vor zwei bis drei Jahren lautete ein Einwand gegen energetische Sanierungen oder gegen die Umrüstung auf erneuerbare Energie, dass all dies mit erheblichen Investitionen verbunden ist. Zu Recht?

Es stimmt tatsächlich, dass für die Umrüstung auf erneuerbare Energie hohe Anfangsinvestitionen getätigt werden müssen. Aus langfristiger Perspektive amortisieren sich diese jedoch. Die Wirtschaftlichkeitsrechnung verändert sich je nach Inflation und Energiepreisen. Beim Ersatz einer fossilen Heizung durch eine Wärmepumpe mit Erdsonde hat der Erdölpreis einen Einfluss auf die Amortisationsdauer. Wenn die Energiepreise steigen, werden die Amortisationszeiten von Investitionen kürzer.

Wie sieht es bei der Photovoltaik aus?

Die PV-Panels und auch deren Wirkungsgrad haben sich in den letzten Jahren noch deutlich verbessert. Die Gestehungskosten einer Kilowattstunde Strom liegen bei einer eigenen PV-Anlage bei etwa 12 Rappen. Das ist deutlich günstiger als der Netzstrom.

Ist es heute technisch möglich, eine Wärmepumpe im Haus mit dem Strom der eigenen PV-Anlage zu betreiben?

Wer sein Haus ohnehin saniert, sollte wenn immer möglich eine PV-Anlage vorsehen. Die PV-Panels zur Umwandlung der Sonnenenergie in Strom sind heute sehr effizient und wirtschaftlich. Viele Leute sehen schon jetzt vor, ihre private Anlage mit einem Batteriespeicher zu ergänzen. Wer die Energie der Sonne speichern kann, erhöht den Anteil des Eigenverbrauchs im Haus. Das ist wirtschaftlich interessant und hat übrigens für viele Leute auch eine emotionale Bedeutung. Es ist einfach etwas anderes als der Strom vom Netz. Weiter gibt es heute gute technische Lösungen, um die Energie der Sonne in einen thermischen Speicher einzuspeisen. Auch dies stellt eine ausgezeichnete Möglichkeit dar, die Tag-Nacht-Schwankungen der Sonne auszugleichen. Die Energie im thermischen Speicher lässt sich zur Heizung und zur Aufbereitung von Warmwasser nutzen. Die Kombination der verschiedenen Massnahmen spart Kosten und leistet zugleich einen grossen Beitrag zur Nachhaltigkeit.

Fazit

Im Wettbewerb geraten ältere, energetisch nicht sanierte Gebäude mehr und mehr ins Hintertreffen. Wer jetzt nicht die Planung an die Hand nimmt, nicht saniert und auf erneuerbare Energie umrüstet, handelt sich Nachteile ein. Versäumte Erneuerungen müssen später teuer nachgeholt werden. Wer zu lange zuwartet, riskiert Verunsicherung bei Mieterinnen und Mietern, aber auch wirtschaftliche Nachteile. Immobilien, die den Anforderungen nicht mehr genügen, sind von einem Wertverlust betroffen.

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