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Rénovation énergétique des biens de rendement: les conditions-cadre changent

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23.01.2023 | 3 minutes

Être propriétaire d’un immeuble locatif comporte deux fois plus de défis. Le durcissement des prescriptions énergétiques n’est pas l’unique raison d’effectuer une rénovation énergétique de sa propriété. La forte hausse des prix du mazout, du gaz et de l’électricité fait également pencher la balance en faveur du recours à l’énergie durable.

La multitude de facteurs juridiques, politiques et logistiques nous brouille la vue d’ensemble. L’expert Johannes Gantner Head of Service Unit Sustainability chez pom+ nous aide à y voir plus clair.

UBS key4 mortgages: Monsieur Gantner, pourquoi le moment est-il venu de contrôler la consommation d’énergie et de faire le bilan de CO2 de son bien immobilier?

Les exigences légales sont constamment renforcées. Cela est valable aussi bien pour les autorités fédérales que pour les cantons. Tôt ou tard, une nouvelle loi sur le CO2 sera proposée. Dans la pratique, nous constatons que la prise de mesures tardive nuit à la valeur des biens. Ne pas respecter les exigences légales engendre une moins-value des biens immobiliers.

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N’est-il pas vrai que tous les biens immobiliers doivent être entièrement rénovés à plus ou moins long terme?

Oui. Une grande partie du parc immobilier va bientôt devoir faire l’objet de rénovations de grande envergure. On parle ici d’investissements importants, tels que la rénovation de la façade, l’installation de nouvelles fenêtres et le remplacement du système de chauffage. Tous les bâtiments doivent passer par là. Il est important qu’un maximum de propriétaires prennent les mesures adéquates avant 2030. Plus on attend, plus les frais seront élevés sur le long terme.

Pourquoi?

Il est futile de reporter à demain ce qui peut être fait aujourd’hui, car les exigences relatives aux bâtiments se renforcent constamment. Nous devons progressivement mettre en place la stratégie climatique à long terme adoptée par la Suisse d’ici 2050 et ce, afin d’atteindre la « neutralité carbone ».

Quels sont les bâtiments les plus susceptibles de perdre de la valeur? Ceux situés à la campagne?

En général, les bâtiments non rénovés prennent moins de valeur par rapport à l’ensemble du marché. Cela est également valable pour les biens immobiliers situés en zone urbaine. Il faut garder à l’esprit que le marché locatif joue un rôle prépondérant à la campagne. En effet, le nombre de logements inoccupés y est plus important. Dans de tels cas, les frais liés aux investissements nécessaires ne peuvent être amortis que partiellement, voire pas du tout, par les loyers. De plus, les rendements nets sont plus faibles pour les propriétaires lorsque les frais annexes, notamment les coûts énergétiques, augmentent fortement. Les propriétés en zone rurale souffrent donc d’une accumulation de facteurs qui réduisent les rendements de leur propriétaire.

Pour ne rien arranger, on entend également parler de hausse des prix dans le secteur de la construction et de problèmes d’approvisionnement. Quelles sont les conséquences pour les propriétaires particuliers ou les communautés héréditaires?

Les projets immobiliers mettent les propriétaires sous pression, en particulier les novices. S’il s’agit d’un domaine familial ou d’un héritage, les cohéritiers qui doivent encore percevoir leur dû entrent également en jeu. Il devient vite évident que certains propriétaires atteignent ainsi la limite de leur capacité financière. Comparé aux générations précédentes, les particuliers ont aujourd’hui probablement plus tendance à vendre leur bien.

Dr. Johannes Gantner
Head of Service Unit Sustainability auprès de la société de conseil pom+ à Zurich

À propos de la personne interwievée

Monsieur Gantner travaille en tant que Head of Service Unit Sustainability chez l’entreprise de conseil pom+ à Zurich. Il a étudié les sciences civiles et environnementales à l’université de Stuttgart et a commencé sa carrière chez pom+ en 2018 en tant que consultant senior. Il dirige le département dédié au développement durable depuis 2019. En plus de son doctorat, il a également obtenu un Master en gestion durable de l’énergie et ingénierie énergétique.

Il y a encore deux ou trois ans, les personnes réfractaires aux rénovations énergétiques et aux mesures prises en faveur de l’environnement invoquaient les frais exorbitants qu’elles impliquent. À juste titre?

Il est vrai que la rentabilité change en fonction de l’inflation et des coûts énergétiques. En optant pour des installations à énergie renouvelable comme les pompes à chaleur à sonde géothermique, le prix du mazout a une influence sur la durée de l’amortissement. En effet, cette dernière devient plus courte à mesure que les coûts énergétiques augmentent.

Qu’en est-il des panneaux photovoltaïques? (PV)?

La technologie et la performance des panneaux solaires s’est considérablement améliorée ces dernières années. Avec une installation solaire, 1 kilowattheure d’électricité revient à environ 12 centimes. C’est clairement plus économique que de faire appel à des fournisseurs d’énergie.

La technologie actuelle nous permet-elle de faire fonctionner une pompe à chaleur à la maison grâce à l’électricité produite par des panneaux solaires privés?

Les propriétaires qui rénovent leur bien devraient envisager de faire installer des panneaux solaires dès que possible. Ces derniers sont très rentables et efficaces pour convertir l’énergie solaire en électricité. De nombreuses personnes prévoient déjà d’équiper leur installation d’une batterie de stockage. Stocker l’énergie solaire permet d’augmenter sa part de consommation propre. C’est intéressant d’un point de vue économique, mais c’est également une satisfaction personnelle pour beaucoup de personnes. Ce système est tout simplement différent du réseau électrique habituel. D’autres installations permettent également de stocker l’énergie solaire dans des accumulateurs. Ces derniers offrent eux aussi une excellente possibilité de compenser les variations de l’énergie solaire entre le jour et la nuit. L’énergie solaire stockée dans des accumulateurs peut par la suite être utilisée pour produire de l’eau chaude. L’association de ces différentes mesures permet de faire des économies tout en faisant un grand geste pour l’environnement.

En conclusion

Comparés aux autres logements, les anciens bâtiments non rénovés énergétiquement perdent de la valeur sur le marché. Les propriétaires qui ne prennent pas les mesures adéquates et qui ne rénovent pas leur bien seront désavantagés, car les rénovations non effectuées seront à terme plus onéreuses. Ceux qui attendent trop longtemps risquent d’attirer la méfiance des éventuels locataires et de perdre de l’argent. En outre, les biens immobiliers qui ne respectent pas les exigences en matière de développement durable font face à une dépréciation de leur valeur.

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