Risparmio di energia per gli immobili a reddito | key4.ch

Efficientamento energetico degli immobili a reddito: il contesto sta cambiando

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23.01.2023 | 3 minuti

Chiunque possieda una casa plurifamiliare si trova oggi di fronte a una doppia sfida. Non solo le normative energetiche, sempre più stringenti, richiedono ristrutturazioni e conversioni: anche i massicci aumenti dei prezzi di petrolio, gas ed elettricità aumentano la pressione a riqualificare a livello energetico gli immobili e utilizzare sempre più l’energia rinnovabile.

In questa giungla di fattori normativi, politici e logistici, è difficile mantenere una visione chiara della situazione. Un esperto della materia è il Dr. Johannes Gantner, Head of Service Unit Sustainability presso pom+.

Key4: Signor Gantner, perché questo è il momento giusto per verificare il consumo energetico e l’impronta di CO2 di un edificio?

I requisiti legali vanno progressivamente inasprendosi, tanto a livello federale quanto dei singoli Cantoni. Prima o poi sarà anche presentata una nuova legge sulla CO2. In pratica, se i proprietari non agiscono in tempo, il valore dell’immobile ne risentirà, arrivando perfino a diminuire, se i requisiti legali non sono rispettati.

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È però già noto che nel lungo periodo qualsiasi immobile va sottoposto regolarmente a ristrutturazioni complete, no?

Sì. Un numero di edifici superiore alla media sta per affrontare un importante ciclo di risanamento. Ciò comporta investimenti ingenti, come il miglioramento dell’involucro edilizio, nuove finestre e spesso anche la conversione dell’impianto di riscaldamento. Ogni immobile affronta questo passaggio; l’importante è che il maggior numero possibile di proprietari adotti le misure necessarie prima del 2030. Chi rimanda deve mettere in conto che in seguito sarà più caro.

Perché?

Ciò che viene tralasciato ora va comunque recuperato. I criteri degli edifici stanno diventando sempre più rigorosi per raggiungere gradualmente gli obiettivi generali della politica climatica svizzera entro il 2050. Ciò significa che ci stiamo muovendo verso una configurazione a “zero emissioni”.

Quali edifici rischiano le maggiori perdite di valore, quelli in campagna?

In generale, gli edifici non ristrutturati hanno un andamento meno favorevole rispetto a quello del mercato. Questo vale anche per le località urbane. Nelle zone rurali, dobbiamo tenere conto del fatto che il mercato degli affitti svolge un ruolo ancora più importante. Qui, dove i livelli di abitazioni sfitte sono più alti, potrei non essere in grado di recuperare l’investimento con l’affitto, neanche parzialmente. Inoltre, se i costi accessori o i prezzi dell’energia aumentano, il rendimento netto per i proprietari peggiora. Fuori dalle zone urbane si accumulano vari effetti che riducono il rendimento di un immobile.

A peggiorare le cose, si parla di rincari nell’edilizia e strozzature negli approvvigionamenti. Quali sono le conseguenze per i privati che possiedono immobili o per le comunità ereditarie?

Chi ha poca esperienza con il settore si trova effettivamente in difficoltà con la gestione complessiva del processo. Se si tratta di una proprietà di famiglia o di un’eredità, spesso ci sono anche coeredi a cui liquidare la relativa quota. In tal modo diventa è chiaro che così alcuni proprietari vanno incontro a difficoltà finanziarie. A differenza delle generazioni precedenti, oggi è divenuto più comune vendere i propri immobili privati.

Dr. Johannes Gantner
Head of Service Unit Sustainability presso la società di consulenza pom+ di Zurigo

Al partner dell’intervista

Il Dr. Johannes Gantner è responsabile della Service Unit Sustainability presso la società di consulenza pom+ di Zurigo. Ha studiato scienze ambientali e dell’edilizia presso l’Università di Stoccarda ed è entrato a far parte di pom+ nel 2018 come senior consultant. Dal 2019 dirige il dipartimento Sostenibilità. Inoltre, ha conseguito un master in gestione sostenibile dell’energia e tecnologie energetiche.

Solo due o tre anni fa, una delle obiezioni alle riqualificazioni energetiche o alle conversioni alle energie rinnovabili era che tutto ciò avrebbe comportato ingenti investimenti. È così?

È vero che il calcolo della redditività cambia a seconda dell’inflazione e dei prezzi dell’energia. Quando si passa a una fonte di energia rinnovabile come una pompa di calore con sonde geotermiche, il prezzo del greggio influisce sul periodo di ammortamento. Se i prezzi dell’energia aumentano, tuttavia, i periodi di ammortamento diminuiscono.

E il fotovoltaico?

I pannelli fotovoltaici e la loro efficienza sono migliorati notevolmente negli ultimi anni. Il costo di produzione di un chilowattora di elettricità per il proprio impianto fotovoltaico è di circa 12 centesimi, ovvero molto più economico dell’elettricità della rete.

È tecnicamente possibile oggi far funzionare una pompa di calore in casa con l’elettricità del proprio impianto fotovoltaico?

Se si sta ristrutturando casa, un impianto fotovoltaico andrebbe sempre incluso, qualora possibile. I pannelli fotovoltaici per la conversione dell’energia solare in elettricità oggi sono molto efficienti ed economici. Molti proprietari prevedono già l’integrazione del loro sistema privato con un sistema di accumulo a batteria. Immagazzinando l’energia solare è possibile aumentare la proporzione di autoconsumo in casa. Ciò risulta economicamente interessante e, tra l’altro, ha anche un valore emotivo per molte persone. Per esse, l’energia autoprodotta è qualcosa diverso dall’elettricità della rete. Al giorno d’oggi esistono anche soluzioni tecnicamente valide per alimentare un sistema di accumulo termico con l’energia solare, un altro modo eccellente per compensare le fluttuazioni di energia tra giorno e notte. L’energia nel sistema di accumulo termico può essere utilizzata per il riscaldamento e la produzione di acqua calda. La combinazione delle diverse misure consente di risparmiare e al tempo stesso dare un contributo importante alla sostenibilità.

Conclusioni

Nel mercato immobiliare, gli edifici più vecchi e inefficienti dal punto di vista energetico sono meno competitivi. Chi non mette mano alla pianificazione, non riqualifica e non passa alle energie rinnovabili risulta svantaggiato. I mancati interventi devono essere recuperati in seguito, a costi elevati. Rimandando troppo a lungo si rischia di generare insicurezze tra gli inquilini, ma anche svantaggi economici. Gli immobili non più a norma infatti subiscono una perdita di valore.

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