Rénover, remplacer ou vendre un immeuble de rendement: quelles sont vos options?

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26.01.2022 | 6 minutes

Selon l’Office fédéral de la statistique, près de 52% des quelque 481 000 immeubles locatifs en Suisse ont été construits entre 1946 et 2000 et auront donc entre 22 et 76 ans en 2022. Cela est important dans la mesure où dans les immeubles locatifs, les premières réparations interviennent généralement au bout de 20 ans et qu’en règle générale, une rénovation complète est nécessaire après 50 à 70 ans pour préserver la structure du bâtiment.

De même, un peu plus de la moitié de ces immeubles locatifs appartiennent à des particuliers et constituent des immeubles de rendement. Les particuliers ne peuvent généralement pas financer une rénovation complète par leurs propres moyens. Des années, voire des décennies, sont nécessaires pour que l’investissement soit amorti. Quel est le coût d’une rénovation judicieuse et est-ce que cela en vaut la peine financièrement? Quels sont les facteurs qui entrent en ligne de compte? Quelles sont vos options, existe-t-il de meilleures alternatives? Nous vous fournissons les bases pour que vous puissiez prendre une décision en toute connaissance de cause.

Commençons par vos options

1. Poursuivre

Vous louez les appartements sans rénovation partielle ou totale et maintenez le bâtiment dans un état habitable avec le moins de dépenses possible. Vous vous cantonnez à quelques coups de pinceaux et à des travaux d’entretien similaires. (Voir aussi l’encadré «De quoi s’agit-il?»)

Cette option met clairement l’accent sur l’optimisation du rendement et non sur la préservation de la valeur.
Vous savez qu’en renonçant à des investissements de maintien de la valeur, le confort de l’habitat en pâtit, mais aussi la structure du bâtiment. Le bâtiment vieillit plus vite et devra être totalement rénové ou démoli plus tôt.
Étant donné que vous adaptez vos loyers à un confort inférieur, votre risque de vacance est faible: vous trouverez toujours des locataires qui préfèrent un logement moins cher à un logement plus confortable.
Entre de faibles investissements dans l’entretien et la vétusté, voire le délabrement, la frontière est mince. Il est préférable de privilégier la première solution et d’éviter à tout prix la seconde.
Si vous savez que vous allez prochainement démolir l’immeuble ou le vendre comme bien à démolir, vous pouvez passer à la gestion de bien voué à la démolition. Vous optimisez encore votre rendement en n’entretenant plus le bâtiment et en ne réparant que le strict nécessaire à moindre coût. Vous ne remplacez pas les appareils défectueux par des appareils neufs, mais par des appareils d’occasion. Les conduites défectueuses sont réparées de manière apparente et non encastrée.

2. Rénovation partielle et totale

Cette option comprend aussi bien l’entretien que la remise en état du bâtiment ou de certains de ses éléments par le biais d’une rénovation partielle ou totale.

L’entretien préserve l’état souhaité, c’est-à-dire la capacité de fonctionnement du bâtiment ou de certains éléments de construction, par des mesures simples et régulières. Il en va autrement de la remise en état, qui rétablit l’usage en réparant ou en remplaçant les éléments de construction défectueux. Cela permet également de préserver la valeur du bien.

L’objectif de la rénovation est de remettre tout ou partie de votre immeuble à l’état neuf. Dans le cadre d’une rénovation, il est également possible de réaliser des travaux de modernisation qui vous permettront d’améliorer durablement la valeur d’usage de votre immeuble. Les rénovations énergétiques en font également partie.

Les rénovations partielles sont généralement effectuées alors que le bâtiment est encore habité. Selon l’ampleur de la rénovation prévue, il peut être plus intéressant de réaliser les travaux en plusieurs étapes sur une période de plusieurs années. En raison de l’impôt progressif, il est plus intéressant pour vous de pouvoir déduire les frais de construction sur plusieurs années plutôt qu’en une seule fois.

Pendant les rénovations partielles, vous bénéficiez également de revenus locatifs (réduits) pendant les travaux. Selon le degré de la gêne occasionnée, vos locataires ont droit à une réduction de loyer. Il est donc dans votre intérêt d’effectuer les travaux le plus rapidement possible, mais de manière approfondie.
En cas de projets de construction échelonnés, il est recommandé d’élaborer un plan de rénovation avec un spécialiste de la construction. La première étape consiste généralement à rénover l’enveloppe du bâtiment (façade, fenêtres, toit), puis vient le tour de l’intérieur, ainsi que du chauffage. Pendant les travaux de rénovation extérieure, les locataires pourront utiliser leur logement sans être gênés; la réduction de loyer, s’il y en a une, sera donc minime.
Dans le cas d’une rénovation par étapes, certains frais de base sont à payer deux fois (taxes, travaux préparatoires, échafaudages, grues de chantier et autres). Cela augmente certes vos frais, mais d’un autre côté, vous faites des économies d’impôts et pouvez ajuster les loyers en deux étapes en raison de l’augmentation de la valeur.
Une rénovation partielle de l’immeuble occupé vous coûtera moins cher qu’une rénovation totale avec résiliation du bail à vide. Cependant, vous pourrez également ajuster dans une moindre mesure les contrats de location existants: le remplacement d’éléments de construction existants (par exemple une cuisine) par des éléments neufs permet de conserver la valeur du bien et non de l’augmenter; les coûts ne peuvent donc pas être répercutés sur le loyer, ou alors seulement en partie.
Les interventions sur la structure du bâtiment, telles que les ajouts d’étages ou les modifications des plans, sont très complexes dans un immeuble habité. Pour cette raison, une rénovation totale nécessite en général une résiliation de bail à vide (souvent appelée «résiliation pour rénovation»).
Les coûts d’une rénovation totale peuvent être financés en grande partie par les loyers sous forme de plus-value. Mais n’oubliez pas qu’après une rénovation totale, votre immeuble sera certes comme neuf, mais aura malgré tout 50 ans. Pour amortir vos coûts, vous devez augmenter le loyer à un niveau où la concurrence n’est pas constituée d’autres bâtiments vieux de 50 ans, comme c’était le cas jusqu’à présent, mais de premières locations ou d’immeubles locatifs très récents avec, en conséquence, des plans plus modernes, des cuisines et des salles d’eau plus attrayantes, des pièces plus modulables, et ainsi de suite.
Les jugements rendus par les instances de conciliation en matière de litiges locatifs indiquent qu’il existe un conflit d’intérêts entre les locataires et les bailleurs, en particulier dans le cas des rénovations énergétiques. En tant que bailleur, vous souhaitez préparer votre immeuble pour les 30 prochaines années et, si possible, profiter des aides et subventions Minergie.
L’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV) est convaincue que les locataires ne sont pas prêts à mettre la main à la poche pour des rénovations énergétiques. Selon l’HEV, les locataires acceptent un loyer nettement plus élevé après une rénovation pour une cuisine plus moderne ou un balcon plus grand, mais pas pour des mesures énergétiques.
Une rénovation totale jusqu’au gros œuvre n’est possible que si l’immeuble n’est pas habité. Une résiliation de bail à vide est donc nécessaire. Pour connaître les délais et les exigences formelles à respecter, demandez conseil à un spécialiste du droit de la construction.
La résiliation du bail à vide entraîne un risque de procès: un seul locataire peut retarder le projet de construction jusqu’à quatre ans en déposant des demandes de prolongation de délai. Pour continuer à percevoir certains loyers pendant cette période d’incertitude, vous devez mettre votre immeuble en location temporaire – et risquer ainsi de nouveaux retards. Vous devez déposer une nouvelle demande de permis de construire et recalculer les coûts de rénovation, sans savoir si d’autres recours ne retarderont pas davantage le projet.

Assainir, rénover, moderniser… De quoi s’agit-il?

Les termes liés à l’assainissement des bâtiments prolifèrent de manière anarchique et ne sont pas explicites. Voici un aperçu pour mieux comprendre:

La principale distinction se fait entre les mesures de conservation et les mesures de rénovation.
L’entretien désigne tout ce qui permet de conserver (et non pas de rétablir) l’usage du bien immobilier par des moyens simples (par exemple, repeindre un appartement).
Sont considérés comme rénovation tous les travaux d’assainissement qui permettent de remettre en état l’ensemble du bâtiment (rénovation totale) ou certains éléments de construction (rénovation partielle), c’est-à-dire de les remettre dans un état comparable à celui de la construction neuve initiale.
Une remise en état a pour objectif de conserver la valeur et de rétablir l’usage par la réparation ou le remplacement des éléments défectueux. Les améliorations par rapport à l’état d’origine ne relèvent pas de la notion de rénovation.
Une amélioration durable par rapport à l’état d’origine est considérée comme une modernisation et non comme une rénovation. Curieusement, les mesures visant à économiser de l’énergie de chauffage ou de l’eau (c’est-à-dire précisément ce qui est communément appelé «rénovation énergétique») en font également partie.

Homme en train de peindre un mur — @Getty Images

3. Vendre

Vous ne pouvez ou ne voulez pas financer une rénovation totale ou une nouvelle construction de remplacement? Vous ne voyez pas comment amortir les coûts d’une rénovation tout en obtenant un rendement? Vous craignez que la hausse des intérêts n’entraîne de fortes corrections de valeur et que votre apport personnel ne soit pas suffisant? Dans ce cas, vous pouvez envisager de vendre votre immeuble.

Vous trouverez de toute façon un acheteur – du moins selon le principe du Best Owner, développé par Andreas Loepfe, directeur de longue date du CUREM, Center for Urban Real Estate Management à l’université de Zurich. Celui-ci stipule que la valeur ajoutée d’un immeuble atteint son maximum lorsque le propriétaire correspond aux qualités spécifiques de ce bien. Tôt ou tard, votre immeuble locatif trouvera donc exactement l’ acheteur qui recherche précisément ce dont vous ne voulez plus. En définitive, l’état du bâtiment ne joue aucun rôle.
Cela vous laisse toutes les options possibles en attendant la vente: vous trouverez tout aussi bien une partie acheteuse pour un immeuble locatif vieux de 10 ans que pour un immeuble réellement prêt à être démoli après 10 ans de gestion en vue d’une démolition. (Pour une entreprise de construction locale, un immeuble délabré peut aussi être intéressant, car elle peut calculer la rénovation totale ou la construction neuve à prix coûtant.)
Selon l’état et l’emplacement, ce n’est pas le bien immobilier qui attire un acheteur, mais le potentiel du terrain.
Et ce Best Owner sera aussi le ou la plus offrant(e), car à ses yeux, l’immeuble aura davantage de valeur que pour tous les autres. Il vous faut juste un peu de patience jusqu’à ce que votre immeuble locatif ait trouvé son propriétaire idéal.
Comme pour tous les biens immobiliers, le facteur décisif est l’emplacement. Dans les régions périphériques où le taux de vacance est élevé, le Best Owner se fera attendre plus longtemps, voire très longtemps.
La valeur effective de votre immeuble dépend uniquement du prix qu’une personne est prête à payer pour l’acquérir.

4. Démolir et reconstruire

Vous démolissez votre immeuble locatif et construisez un nouvel immeuble pour le remplacer. Vous disposez ainsi de la plus grande marge de manœuvre possible et pouvez planifier l’immeuble de manière à ce qu’il réponde aux exigences futures. Vous ne devez tenir compte ni de la statique ni de la physique du bâtiment de structures existantes. Toutefois, il convient de vérifier à l’avance si les règles de construction et les coefficients d’occupation du sol ont changé pour votre terrain. Il se peut que ceux-ci aient évolué à votre désavantage et que le nouveau bâtiment ne puisse plus être construit de manière aussi intéressante (en termes de surface habitable, de hauteur d’étage, etc.) que le bâtiment existant actuellement. Dans ce cas, une rénovation totale peut également s’avérer être plus rentable à long terme.

Autre point important à prendre en compte:

ne sous-estimez pas les risques liés à la résiliation du bail à vide. Comme pour la rénovation totale, il existe un risque de procès. Les locataires ont droit à des demandes de prolongation de délai qui peuvent entraîner un retard dans les travaux. Important: un an avant le début des travaux, ne concluez que des contrats de location à durée déterminée et insérez dans le contrat de location une clause définissant qu’il s’agit d’un bien à démolir et que les locataires acceptent qu’il n’y ait pas de prolongation de délai.

Vous prévoyez une rénovation énergétique?

Nous récompensons les immeubles de rendement durables par un avantage financier.

Différentes personnes sur un échafaudage — @Getty Images

Quand privilégier telle ou telle option?

Les investissements sont toujours exclusivement tournés vers l’avenir. Tout dépend donc des potentiels et des perspectives pour savoir si cela vaut la peine d’investir dans votre immeuble de rendement. L’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV) a mis au point une règle empirique simple et pragmatique qui vous permettra de développer la bonne stratégie pour votre immeuble. Pour la définir, deux facteurs sont pertinents: premièrement, l’état actuel de votre immeuble locatif et deuxièmement, votre estimation du développement futur du site.

La structure du bâtiment: quelle est la qualité de la structure du bien immobilier? Dans quel état se trouve-t-elle? Quel est l’âge du bâtiment, quel est le besoin de rénovation? Le plan et la répartition des pièces peuvent-ils être adaptés aux besoins actuels? L’utilisation correspond-elle aux prescriptions actuelles, est-elle plus élevée ou y a-t-il encore un potentiel?
Potentiel de marché: où se situe l’immeuble locatif (ville, agglomération, village, région périphérique à faible infrastructure?) et comment évaluez-vous les perspectives du site? Prévoyez-vous une croissance, une stagnation ou à des départs? Accessibilité du site? Le site est-il, reste-t-il ou devient-il attractif pour les employeurs (infrastructure, prix des terrains, impôts, promotion économique, etc.)? De nouveaux emplois sont-ils créés ou les employeurs s’en vont-ils? Comment l’environnement direct va-t-il évoluer; des immeubles d’habitation vont-ils être construits, rénovés ou simplement utilisés; y a-t-il des logements vacants ou la demande est-elle supérieure à l’offre en matière de logement? Les loyers et les prix des terrains augmentent-ils ou stagnent-ils?

Réfléchissez à tous les aspects possible et répondez sans nuance par bon / mauvais. Si vous n’êtes pas en mesure d’évaluer correctement la structure du bâtiment, faites-vous conseiller par des spécialistes. Vous trouverez des informations pour une évaluation approfondie du potentiel en ligne, ainsi qu’auprès d’associations, d’autorités et d’entreprises spécialisées.

Structure du bâtiment	Potentiel du marché	Stratégie	Option
bonne	bonne	Accroître la valeur. Une bonne structure et des perspectives justifient l’investissement.	Rénovation totale
bonne	mauvais	Maintenir ou augmenter légèrement la valeur. Une bonne structure de construction permet un investissement modéré.	Rénovation partielle
mauvais	bonne	Exploiter le potentiel. Un bon potentiel de marché à long terme légitime l’investissement dans une nouvelle construction. Si l’utilisation est inférieure à celle de l’ancien bâtiment: la vente comme stratégie de sortie.	Démolition et construction de remplacement ou vente
mauvais	mauvais	Optimiser le rendement. Investir uniquement dans le maintien des fonctions du bâtiment.	Poursuite (louer sans rénovation)

Trois questions à un spécialiste – Matthias Holzhey

Les propriétaires privés d’immeubles de rendement investissent leur propre argent, les caisses de pension celui de leurs destinataires. Constatez-vous une différence entre les propriétaires d’immeubles locatifs privés et institutionnels en ce qui concerne le comportement en matière de rénovation, de remise en état et d’assainissement?
Matthias Holzhey: les propriétaires privés d’immeubles locatifs ont tendance à hésiter à prendre des décisions en matière de rénovation. D’une part, les rénovations sont très gourmandes en capitaux et peuvent entraîner des pertes de loyers prolongées, d’autre part, tout le processus exige beaucoup de savoir-faire et de confiance dans les partenaires de construction. Pour les institutions, les rénovations font partie du quotidien. Les considérations en matière de liquidités sont plutôt secondaires, ce qui compte, ce sont les éventuels gains de valorisation et des revenus locatifs plus élevés à long terme.

Existe-t-il un moment idéal pour une rénovation totale ou une démolition/reconstruction?
Le calcul des coûts et des avantages dépend fortement de la structure du bâtiment, des plans existants et des modifications possibles de l’utilisation du terrain. En outre, le niveau de loyer qui peut être obtenu après rénovation joue un rôle décisif. Les rénovations sont donc beaucoup plus rentables dans les villes qu’en périphérie.

Lorsqu’un immeuble locatif est à vendre quelque part, les caisses de pension font des offres contre les investisseurs privés et elles sont généralement en position de force. Cela est-il également lié au contexte de taux d’intérêt bas? La demande en matière de biens immobiliers va-t-elle s’effondrer et entraîner une perte de valeur si les obligations fédérales à 10 ans rapportent à nouveau plus qu’un immeuble de placement?
Les caisses de pension se trouvent dans une situation d’urgence en matière de placement en raison du taux d’intérêt nul des obligations, de sorte qu’elles investissent relativement beaucoup d’argent dans les biens immobiliers. Dans les emplacements de premier ordre, en particulier, les investisseurs institutionnels sont prêts à payer très cher pour des biens immobiliers. Les prix de ces immeubles locatifs se sont entre-temps adaptés au bas niveau des taux d’intérêt. Si les taux d’intérêt augmentaient, il faudrait rapidement s’attendre à des corrections de valeur de 20 pour cent ou plus. Mais dans la pratique, cela dépend évidemment beaucoup de la vitesse de la hausse des taux d’intérêt et de l’évolution des loyers dans un tel scénario.

Matthias Holzhey est responsable de la recherche sur le marché immobilier suisse au sein de l’UBS Chief Investment Office. Il publie notamment chaque trimestre l’UBS Swiss Real Estate Bubble Index ainsi que des prévisions sur l’évolution des intérêts hypothécaires. Il se concentre également sur les recommandations d’investissement aux clients pour les fonds en valeurs immobilières suisses. Il est titulaire d’un doctorat en économie de l’Université de Zurich et spécialisé dans la macroéconomie et l’économie régionale empiriques.

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