Immeuble locatif: gérer soi-même ou en déléguer la gestion?

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24.08.2024 | 6 minutes

Gérer soi-même son immeuble locatif ou déléguer à une société de gestion immobilière professionnelle? Tout est une question de priorités, vos priorités. C’est le dilemme habituel entre avoir de meilleurs rendements ou une meilleure qualité de vie. Combien seriez-vous prêt-e à payer pour vous épargner le temps et l’énergie consacrés à la gestion de votre immeuble locatif?

La question se pose aussi pour l’entretien de l’immeuble: si vous avez du temps à disposition et que vous avez un talent pour le bricolage, vous pouvez soit opter pour le gain d’argent en faisant vous-même les travaux, soit opter pour le gain de temps en les confiant à une société d’entretien.

1^re option: gérer par vous-même

Si vous envisagez de vous en occuper vous-même de la gestion, ces trois exemples vous donneront une idée de ce à quoi vous attendre:

Ce n’est pas une mince affaire d’acquérir un nouveau locataire. Répondre aux questions au téléphone, effectuer les visites, juger les candidatures, sélectionner les meilleurs profils, vérifier la solvabilité et contacter les garants, appeler et faire connaissance avec les personnes retenues, discuter des modalités et des rendez-vous, rédiger les contrats, coordonner la remise du logement entre les anciens et les nouveaux locataires, garder des ouvriers sous la main pour des réparations à faire rapidement. Dans le meilleur des cas, il n’y a pas de vacance locative, dans le pire, l’appartement reste vide pendant quelques mois.
Un tuyau endommagé provoque des dégâts des eaux dans la buanderie et met à l’épreuve votre capacité d’improvisation et d’organisation: fournir immédiatement un service d’urgence (peut-être même en pleine nuit ou le week-end), faire pomper l’eau, organiser pour les locataires un endroit où faire provisoirement leur lessive, déshumidifier la pièce, signaler le sinistre à la compagnie d’assurance, vérifier les dégâts à la structure du bâtiment, faire venir des peintres, commander une nouvelle machine à laver… Le temps à investir est énorme, sans même parler de l’agitation et des tracas que cela entraine.
Quel prestataire fournit l’offre la plus avantageuse pour les travaux de peinture et de rafraichissement d’un appartement? Pour obtenir trois offres comparatives, vous devez fixer trois rendez-vous à trois peintres pour une visite; le temps leur manque pour faire des offres en raison de leur charge de travail. Après deux semaines, vous vous retrouvez avec trois offres difficilement comparables, et, pire, deux d’entre elles seront incomplètes. Faire un suivi par téléphone, attendre une nouvelle offre. Même l’offre la moins chère vous aura coûté beaucoup de temps (et donc d’argent).

Pour la gestion de votre propriété, il suffit d’avoir des bases dans le domaine du commerce et un bon sens de l’administration. Pour acquérir ce savoir-faire, vous pouvez soit lire des livres soit suivre des cours, deux possibilités pour lesquelles vous pouvez vous renseigner auprès de l’Association des propriétaires fonciers. Cependant, il convient de garder à l’esprit que vos capacités sont limitées, même avec de bonnes connaissances préalables et une bonne routine.

En règle générale: vous pouvez gérer un immeuble locatif avec un maximum de 15 appartements en tant que propriétaire. Lorsque l’on n’est pas un professionnel, on atteint rapidement ses limites, surtout avec des logements nombreux ou de grande taille (et s’ils sont éloignés les uns des autres). En l’espèce, vous seriez bien avisé-e de faire appel à un-e gestionnaire professionnel-le.

La checklist pour la gestion d’un immeuble locatif:

Servir de point de contact pour les locataires et les ouvriers du bâtiment
Placer les annonces pour de nouvelles locations
Organiser et effectuer des visites d’appartements
Vérifier la réputation/solvabilité des parties intéressées
Procéder à la remise de l’appartement, établir l’état des lieux
Organiser des travaux d’entretien, faire réparer les dégâts
Prendre contact et correspondre avec les compagnies d’assurance, les banques, les autorités, les ouvriers du bâtiment, etc.
Gérer la comptabilité du/des bien(s)
Vérifier et enregistrer les factures
Établir, suivre et contrôler le budget
Calculer et optimiser le rendement
Calculer les loyers avec les charges pour la première location et les suivantes
Ajuster les loyers en cas de variation du taux directeur ou de l’indice des loyers
Correspondre avec les locataires; connaître et respecter les clauses contractuelles et les délais
Établir le décompte annuel des charges sous forme écrite
Surveiller le trafic des paiements
S’occuper du rappel et du recouvrement des arriérés de loyer

Visiter et inspecter régulièrement l’immeuble locatif

Embaucher, donner des instructions et contrôler le concierge; payer les salaires et les prestations sociales
Planifier, attribuer, suivre et contrôler les travaux de réparation et d’entretien

Les rénovations et les travaux d’entretien plus importants impliquent les tâches suivantes: planification, appel d’offres, prise de contact, attribution du projet et supervision

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2^e option: Gestion par un-e gestionnaire d’immeubles

Les honoraires d’un mandat de gestion dépendent de nombreux facteurs.

Nombre / emplacement des biens et des appartements: Cela revient moins cher d’avoir 12 appartements situés dans un seul immeuble locatif que dans 3 immeubles locatifs à 3 endroits différents dans un rayon de 50 km.
Points à éclaircir / Étendue des services: L’immeuble locatif est-il entièrement loué ou s’agit-il d’une première location? Qui porte le risque de vacance? Qui recrute et paie le concierge? Y a-t-il des objectifs de rendement? Jusqu’à quel point le/la gestionnaire est-il/elle autonome dans ses décisions?
Modèle de calcul des honoraires: Forfaitaire, sur la base d’un pourcentage ou à la prestation fournie? Pourcentage du loyer brut ou net? Calculé sur le loyer cible (avec tous les appartements loués) ou le revenu locatif effectif? Rémunération de base fixe ou avec participation aux bénéfices? Calcul séparé de services non inclus, tels que les rénovations? Quid des frais?

Habituellement, des honoraires d’un montant de 4 à 5% du loyer sont calculés pour la gestion d’un immeuble locatif entièrement loué, y compris la recherche et la supervision d’un concierge (mais pas son salaire ni les prestations sociales). Les honoraires dépendent du nombre d’appartements (moins il y en a, plus ils sont élevés; plus il y en a, moins ils le sont) et de l’emplacement – dans les régions où les loyers sont bas, la gestion est d’autant plus onéreuse, à savoir de l’ordre de 5 à 7% du loyer.

Cela n’a pas l’air d’être beaucoup. Mais, si vous louez 10 appartements de 1500 francs chacun dans votre immeuble, vos rentrées s’élèvent à 15 000 francs par mois, et à 180 000 francs par année. Cinq pour cent de ce montant correspondent donc à 9000 francs. Cela peut représenter une perte conséquente de rendement.

Aspects à considérer pour la convention des honoraires de gestion

Parlez en net et non pas en brut: Insistez pour prendre le loyer net comme base de calcul; le volume des frais est ainsi plus facile à budgétiser étant donné que, par exemple, les prix du mazout n’ont plus aucune influence sur les frais de gestion.
Établir des honoraires fixes: Lorsque vous entrez en contact avec une nouvelle société de gestion, demandez à régler des honoraires forfaitaires. En effet, si vous deviez augmenter les loyers en raison d’une hausse des taux d’intérêt, vous n’aurez pas à subir la hausse des honoraires induite par le fait de calculer en pourcentage. Le forfait vous donne une sécurité de planification.
Participation aux bénéfices: Les honoraires du/de la gestionnaire réduisent votre rendement. Mais en gérant par vous-même cela peut affecter à la fois les coûts et les rendements. Par exemple, dans le cas d’une nouvelle location, vous devez vous demander: si vous ajustez le loyer ou pas. Si oui, de combien? Dans quel délai l’appartement sera-t-il reloué? Combien coûtent les travaux de maintenance, et est-il possible de faire baisser les prix?
Portée: Assurez-vous que les honoraires couvrent bien toutes les tâches liées à la gestion. Souvent, une offre qui parait attractive peut se révéler plus chère que prévu si, par exemple, la vérification de la solvabilité et des garants lors des changements de locataire n’est pas incluse dans le montant forfaitaire, mais est facturée plutôt à la prestation. Renseignez-vous sur les primes de travail la nuit ou le week-end en cas d’urgence.
Mise en location: Dans le cas de nouveaux bâtiments ou après une rénovation totale, le travail à fournir par le/la gestionnaire est plus important – il faut organiser plus de visites, examiner plus de demandes, établir plus de contrats de bail et bien plus encore. Les frais de gestion augmentent également en conséquence. Pour ce cas particulier, vous pouvez opter soit pour une somme forfaitaire par appartement (1000 à 1500 francs), soit pour un pourcentage d’honoraires plus élevé (jusqu’à 10 ou 12%). Lors de la mise en location, il y a un risque que les locataires ne soient pas sélectionnés de façon assez rigoureuse et que le roulement soit plus important. Lisez ce que vous pouvez faire sous «Points d’attention particuliers».
Risque de vacance: Il existe des modèles de rémunération dans lesquels la société de gestion immobilière assume également le risque de vacance. Elle ne le fait certainement pas gracieusement pour autant, en effet, les vacances locatives représentant un coût considérable. Plus le risque est grand, plus la tentation est grande de sélectionner les locataires de manière moins rigoureuse afin de pouvoir louer tous les appartements (-> Points d’attention particuliers). En tant que propriétaire, vous devriez prévoir une réserve pour de tels risques entrepreneuriaux dans votre budget. En cas de coup dur, votre revenu locatif sera réduit de ce montant. Vous paierez de toute façon la prime de risque du/de la gestionnaire.
Responsabilité: Définissez à l’avance la responsabilité en cas de vice de forme, de délais non respectés, etc. (-> Points d’attention particuliers).
Entretien de l’immeuble: Le sujet est si important que nous y consacrons un chapitre séparé. Retenez simplement ceci, dans un premier temps: il y a de bonnes raisons de ne pas laisser le/la gestionnaire chercher la société ou la personne qui s’occupera de l’entretien de l’immeuble – si vous le faites, vous devriez au moins avoir un droit de veto et insister pour faire personnellement connaissance avec les candidats.

Personne en plein calcul de coûts — @Getty Images

Rechercher et trouver un-e gestionnaire d’immeubles

Cette liste n’est pas exhaustive, mais a pour but de vous donner des pistes pour trouver ce que vous cherchez:

Associations professionnelles (par exemple SVIT Suisse, Association suisse de l’économie immobilière)
Organisations de propriétaires (par exemple, HEV, Association suisse des propriétaires fonciers)
Associations professionnelles locales ou régionales
Recommandation d’autres propriétaires d’immeubles de rendement
Réseau personnel: architectes, ouvriers du bâtiment, propriétaires, juristes, etc.
Entretien de l’immeuble
Recherche sur Internet

Quelle est la meilleure façon de choisir un-e gestionnaire?

Vérifiez attentivement l’offre. La plupart des sociétés de gestion immobilière ont un site internet. Comparez leur présentation et la gamme de services: quelle est la taille de l’entreprise – la taille de la société de gestion doit correspondre à la taille de votre bien. Depuis combien de temps cette société existe-t-elle? Quelle est son activité principale – la gestion et l’administration immobilière ou le commerce immobilier? Décrit-elle ses services avec assez de détails pour que vous puissiez vous en faire une idée? Fournit-elle des références ou des études de cas?
Établissez une liste des candidats. Choisissez-y vos trois favoris. Ils doivent être domiciliés à proximité de votre bien pour connaître les ouvriers du bâtiment locaux et être sur place rapidement en cas de problème.
Rencontrez vos favoris. Organisez un entretien informel avec vos trois favoris, décrivez vos souhaits et demandez-leur une offre. S’il s’agit d’une société plus importante: insistez pour parler à la personne qui serait votre interlocuteur/-trice plus tard. Renseignez-vous sur ses compétences et le remplacement en cas the maladie ou congé.
Faites personnellement connaissance. Faites confiance à votre intuition, mais ne la suivez pas aveuglément.
Formation, références. La gestion immobilière n’est pas une profession réglementée. Demandez des références et renseignez-vous. Pour les entreprises individuelles: demandez également un extrait actuel du registre des poursuites. Un certificat de bonnes mœurs serait idéal – mais attention: demander un extrait du casier judiciaire pourrait également être mal perçu.
Comparez les prix. Comparez les offres. Soyez attentif-ve à l’étendue des services et aux clauses en petits caractères. Demandez des précisions si tout n’est pas inclus. Ne vous engagez pas dans des relations contractuelles à long terme. Si vous n’êtes pas satisfait-e du/de la gestionnaire, vous devriez pouvoir changer à tout moment moyennant un préavis de quelques mois.
Signez le contrat. Prenez votre décision. Si vous avez un doute: demandez un deuxième entretien. Lisez attentivement le contrat. Tous les services sont-ils répertoriés? Le contrat rend-il correctement compte de ce qu’ils englobent? La rémunération des exceptions est-elle conforme à ce qui a été discuté? En cas de doute, obtenez l’avis d’une personne ayant une formation juridique.

Points d’attention particuliers

Commissions, participation au chiffre d’affaires. Profitez du premier entretien pour savoir si et comment l’octroi de commissions, d’honoraires sur les résultats, de participations au chiffre d’affaires, d’avances, etc. sont réglementés. Insistez pour que toutes les commandes aux entreprises d’installation, de construction, aux fournisseurs d’électroménager, etc. soient attribuées pour le montant spécifié en votre nom et sur votre compte – et que toutes les commissions ou autres rétributions vous soient créditées en totalité ou au prorata (dans le cas des primes sur le chiffre d’affaires annuel).
Travail au noir: indiquez dans le contrat de gestion que vous ne tolérez pas le travail non déclaré et que le/la gestionnaire doit veiller à faire respecter cette interdiction.
Sélection des locataires: le risque que l’on ferme un œil lors de la sélection des candidats – par exemple, pour la vérification de la solvabilité – est encore plus grand pour les nouvelles locations. Demandez non seulement aux candidats un extrait à jour du registre des poursuites, mais aussi une liste complète des adresses de domicile et des propriétaires des cinq dernières années. Le registre des poursuites judiciaires n’est valable que pour le domicile actuel; il n’indique pas si le candidat a été poursuivi à son domicile précédent. Par conséquent, insistez pour que les propriétaires précédents soient également invités à fournir des justificatifs. Les grand-es gestionnaires ont également des abonnements auprès de sociétés de renseignements d’analyse de la solvabilité, qu’il faudrait également consulter.
Participation aux bénéfices: pour les nouvelles locations, essayez de convenir d’honoraires sur le résultat. Les honoraires de base sont dus immédiatement, le montant de la prime de résultat, lui, est fonction de l’état locatif après 2 ans. Par exemple: l’objectif est d’avoir un roulement de 10 % par an. Si après 12 mois, le roulement est inférieur à l’objectif, une prime sera fixée, et dans le cas contraire, on appliquera un malus pour chaque changement de locataire. Les logements vacants réduisent la prime de x% par mois.
Responsabilité: le droit du bail définit des délais et des formes qu’il peut coûter très cher de ne pas respecter – entre autres: résiliation, ajustement de loyer, décompte de charges, amendement du contrat, etc. Établissez contractuellement que le/la gestionnaire est également responsable en cas d’erreurs involontaires dues à la négligence, peu importe la gravité de celle-ci. Demandez s’il/si elle dispose d’une assurance responsabilité civile appropriée.
Frais: assurez-vous que les frais de déplacement, de repas et les dépenses de ce type sont inclus dans les honoraires.

Trois personnes sur le balcon dans un nouvel appartement — @Getty Images

3^e option: utiliser le réseau de la personne chargée de l’entretien de l’immeuble

Théoriquement, le concierge est responsable de l’installation technique de votre immeuble. Cependant, comme il ou elle est régulièrement sur place, il ou elle devient le premier point de contact pour tout ce dont vos locataires souhaitent vous faire part. C’est pourquoi ses compétences interpersonnelles sont aussi importantes que son habileté technique. On l’informe que des lampes sont défectueuses dans la cage d’escalier, que des volets roulants ou des serrures de porte de cave sont bloqués. Mais c’est aussi chez lui qu’aboutissent les plaintes de nuisance sonore, de fumée abondante de barbecue ou sur la présence de résidus de poudre dans la machine à laver. Et il répare, résout, huile, mais il rappelle aussi à l’ordre, offre sa médiation, règle chaque différend de manière pragmatique, amicale et impartiale. Et devient ainsi pour tout le monde la personne à tout faire de l’immeuble.

L’entretien de l’immeuble est le poste le plus important à ne pas laisser vacant. Il est donc dans votre intérêt de ne pas prendre le premier candidat venu. Du reste, il était très courant, par le passé, de recruter le concierge parmi les locataires. Qui sait, peut-être que la personne à tout faire de votre immeuble y habite déjà. Et puisque nous en sommes aux recommandations: votre concierge connaît probablement directement ou indirectement de nombreuses sociétés de gestion immobilière locales recommandables. Demandez-lui avec laquelle il a eu des expériences suffisamment satisfaisantes pour pouvoir la recommander.

En conclusion

En fin de compte, la décision de s’occuper de l’entretien de ses immeubles de rendement propres avec ou sans soutien professionnel est toujours personnelle et subordonnée aux compétences et au temps dont on dispose. Avec ces articles, vous vous êtes familiarisé-e avec les avantages et les inconvénients des différentes options ainsi qu’avec le cadre financier approximatif d’un mandat de gestion. N’hésitez pas à utiliser nos check-lists et nos instructions pas à pas, afin de faire le choix qui vous convient.

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