Wenn Sie in Renditeobjekte, auch Renditeliegenschaften genannt, investieren möchten, empfiehlt es sich, vor dem Kauf einer konkreten Renditeliegenschaft einige Punkte zu prüfen. Denn nicht alle Objekte werfen gleich gute Renditen ab. Der erzielbare Gewinn ist von verschiedenen Faktoren abhängig.
Zuerst müssen Sie entscheiden, welche Art von Renditeliegenschaft für Sie die richtige ist. Ein Mehrfamilienhaus, ein Büro- oder Geschäftshaus oder doch lieber ein Hotel? Ein bedeutender Faktor für den Investitionsentscheid ist das Kapital, das Ihnen zur Verfügung steht. Deshalb gehen wir in unserem Ratgeber zunächst auf die wichtigsten Eigenschaften verschiedener Renditeliegenschaften ein. Danach folgt eine Checkliste mit Punkten, die Sie bei Ihrer Kaufentscheidung berücksichtigen sollten.
Wenn Sie ein Renditeobjekt erwerben, handelt es sich um eine sogenannte Direktinvestition in Immobilien. Renditeliegenschaften zeichnen sich grundsätzlich dadurch aus, dass sie an Dritte vermietet werden. Als Eigentümerin oder Eigentümer generieren Sie durch die Vermietung der Immobilie regelmässige Erträge in Form von Mieteinnahmen.
Mehr über Investments in Immobilien und die damit verbundenen Chancen und Risiken erfahren Sie in unserem Artikel.
Als Renditeliegenschaften gelten gemäss UBS key4 mortgages Mehrfamilienhäuser mit mindestens drei Wohneinheiten. Die Investition in ein Mehrfamilienhaus erfordert zwar ein relativ hohes Budget, dafür liessen sich in der Vergangenheit vergleichsweise hohe Renditen erzielen. Zu beachten ist, dass auf die Eigentümerinnen und Eigentümer neben den Finanzierungskosten auch laufende Kosten für die (externe) Immobilienverwaltung und allfällige Unterhalts- und Sanierungsarbeiten zukommen, die wiederum die Rendite schmälern.
Ein weiterer Vorteil eines Mehrfamilienhauses ist, dass die Mietzinszahlungen von mehreren verschiedenen Parteien geleistet werden, was das Klumpenrisiko reduziert: Kann eine Mietpartei die Miete nicht zahlen oder steht eine Wohnung leer, betrifft dies nur einen Teil der Gesamteinnahmen.
In den meisten Fällen steigt mit der Zeit auch der Wert der Immobilie, was sich bei einem eventuellen Verkauf positiv auswirken kann.
Bei Büros und Gewerbeimmobilien wie Läden, Hotels, Restaurants und Industriegebäuden müssen Eigentümerinnen und Eigentümer in der Regel mit häufigeren Leerständen rechnen als bei Wohnimmobilien.
Die Nachfrage nach gewerblichen Immobilien ist volatiler, weshalb ein höheres Risiko in Kauf genommen werden muss. Weiter werden Flächen in Gewerbeimmobilien im Gegensatz zu Wohnungen normalerweise über eine Dauer von mehreren Jahren vermietet, weshalb dem aktiven Mietermanagement eine wichtige Rolle zukommt. Zudem bestehen oft hohe Anforderungen an Technik und Energieversorgung.
Es ist daher von Vorteil, wenn Eigentümerinnen und Eigentümer von Büro- und Geschäftshäusern bereits über eine gewisse Erfahrung verfügen.
Investitionen in Gewerbeimmobilien sind anspruchsvoll, können aber auch attraktive Renditen abwerfen. Zudem ist das Mietrecht grundsätzlich vermieterfreundlicher als bei Wohnimmobilien, und die Marktbedingungen für Büroimmobilien haben sich seit 2022 wieder verbessert. Lesen Sie mehr in unserem Beitrag.
Als Renditeliegenschaften eignen sich natürlich auch gemischt genutzte Immobilien, die sowohl Wohnungen als auch Gewerbe- und Büroflächen enthalten. Auch hier ist aufgrund des hohen Verwaltungs- und Koordinationsaufwandes und der unterschiedlichen Mietrechte eine gewisse Expertise erforderlich. Ein Vorteil ist, dass durch die Diversifikation dem Risiko von Ertragsausfällen entgegengewirkt werden kann.
Auch in der Schweiz werden Kleinwohnungen und Microapartments vor allem in städtischen Lagen immer stärker nachgefragt. Für Käuferinnen und Käufer können sie deshalb vielversprechende Kapitalanlagen darstellen. Die hohen Quadratmeterpreise von Microapartments und 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen können vergleichsweise zu hohen Renditen führen. Gleichzeitig bestehen aber auch Risiken wie beispielsweise hohe Bau- und Investitionskosten. Was beim Kauf solcher Renditeobjekte sonst noch zu beachten ist, erfahren Sie hier.
Nachdem Sie nun die Chancen und Risiken der verschiedenen Renditeobjekte kennen, zeigen wir Ihnen in einem nächsten Schritt anhand einer Checkliste die wichtigsten Faktoren auf, die Sie vor dem Abschluss eines Kaufvertrages prüfen sollten. Diese beeinflussen letztlich die Höhe der Rendite
Ziel einer Immobilieninvestition ist natürlich, dass sich der Kaufpreis durch die monatlichen Mieteinnahmen möglichst schnell amortisiert. Dies kann mithilfe des Mietmultiplikators ermittelt werden. Dieser lässt sich einfach berechnen, indem der Preis durch den Nettomietertrag dividiert wird. Der Mietmultiplikator gibt auch Auskunft darüber, ob eine Immobilie im Vergleich zu anderen Immobilien eher günstig oder teuer ist. Je tiefer der Faktor, desto attraktiver die Investition. In der Schweiz liegt der durchschnittliche Multiplikator bei 25. Mit dem Kaufpreis und dem jährlichen Nettomietertrag lässt sich auch die Bruttorendite berechnen. Dabei wird der Preis durch die Mieteinnahmen dividiert.
Mietmultiplikator: 4 500 000 / 180 000 = 25
Bruttorendite: (180 000 / 4 500 000) * 100 = 4%
Um die Nettorendite ermitteln zu können, fehlen in diesen Berechnungen allerdings die Verwaltungs- und Betriebskosten. Diese Kosten werden vom Nettomietertrag abgezogen.
Nettorendite: (180 000 – 27 000) * 100 / 4 500 000 = 3,4%
Weitere Informationen zum Thema Renditen finden Sie hier.
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Als Käuferin oder Käufer einer Immobilie ist es wichtig, sich im Vorfeld mit dem Baujahr und der Bausubstanz auseinanderzusetzen und das mögliche Renditeobjekt zu besichtigen. Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen einem Neubau, einer gebrauchten Immobilie oder einem Altbau:
Wenn Sie keine oder nur wenig Erfahrung in der Beurteilung des baulichen Zustands einer Liegenschaft haben, lohnt es sich, eine Fachperson beizuziehen und die Hausbesichtigung gemeinsam zu machen.
Hat Ihre Wunschimmobilie zwar einen Balkon, aber noch keine Garage? Oder könnte durch den Ausbau des Dachstocks zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden? Ob solche An- und Umbauten möglich sind, sollte im Vorfeld geklärt werden. Auch Umnutzungen – zum Beispiel eines ehemaligen Bürogebäudes in Wohnraum – sind denkbar. Solche Massnahmen können letztlich zu einer Wertsteigerung des Renditeobjekts führen.
Eine gute Lage ist vor allem für die Höhe der Objektbewertung entscheidend. Bei der Beurteilung wird zwischen Mikro- und Makrolage unterschieden. Mit Mikrolage ist das direkte Umfeld der Immobilie gemeint: Bei Wohnimmobilien sind dies beispielsweise die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten, bei Gewerbeimmobilien die Zufahrts- und Parkmöglichkeiten sowie die Fussgängerfrequenz. Bei der Makrolage geht es um die Attraktivität der Gemeinde, Stadt oder Region, die von folgenden Faktoren abhängig ist:
Bei der Beurteilung, ob sich die Renditeliegenschaft an einem guten Standort befindet, sollte auch ein Blick in die Zukunft geworfen werden. Ist zum Beispiel der Bau einer Autobahn oder einer Kehrichtverbrennungsanlage geplant? Wer sich für eine Renditeliegenschaft interessiert, kann sich zudem anhand der Leerwohnungsziffer einen Überblick über den Wohnungsleerstand in der entsprechenden Region verschaffen. Denn in guten Lagen – vor allem in Städten –sind die Leerstände geringer und die Mieteinnahmen höher.
Nicht zuletzt sollte auch geprüft werden, ob die Immobilie in einer Gefahrenzone liegt und zum Beispiel durch Hochwasser oder Erdrutsche gefährdet ist.
Auch das Mietzinsniveau sollte im Hinblick auf die zu erzielende Rendite in die Analyse einer Immobilie einbezogen werden. Insbesondere ist zu prüfen, ob der Preis der zu erwerbenden Renditeliegenschaft dem Mietzinsniveau anderer Liegenschaften in der Gemeinde entspricht.
In einigen Kantonen fallen zudem Liegenschafts- und Handänderungssteuern an. Wer eine Liegenschaft kauft, sollte sich vorgängig über die Höhe dieser Steuer informieren.
Von Bedeutung sind nicht nur die aktuell erzielbaren Mieten, sondern auch die zukünftigen. Konkret ist zu prüfen, ob die Mieten bei einem Mieterwechsel entsprechend den aktuellen Marktmieten erhöht werden können. Gleiches gilt für Sanierungen: Können Sie als Eigentümerin oder Eigentümer die Miete Ihrer Renditeliegenschaft erhöhen, wenn Sie zum Beispiel die Fenster isolieren lassen?
Massgeblich für den Gewinn sind natürlich auch die Mieterinnen und Mieter. Ist das Renditeobjekt bereits vermietet, sollten vorgängig Informationen eingeholt und die Mietverträge überprüft werden. Wie hoch sind die Mietkautionen? Ist mit Zahlungsrückständen, rechtlichen Auseinandersetzungen oder häufiger Fluktuation zu rechnen?
Ziel sollte es sein, langfristige Mietverträge mit soliden Parteien anzustreben, um den Verwaltungsaufwand zu reduzieren.
Unabhängig davon, ob es sich um ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie handelt: Bei der Finanzierung von Renditeliegenschaften mit einer Hypothek müssen mindestens 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital eingebracht werden. Kapital aus der 2. und der 3. Säule darf in der Regel nicht eingesetzt werden. Auch bezüglich Amortisation und Tragbarkeit gibt es einiges zu beachten. Alles rund um die Finanzierung von Renditeobjekten erfahren Sie in diesem Artikel.
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Wenn Sie die oben genannten Faktoren berücksichtigen und den Immobilienkauf sorgfältig planen, ist eine Renditeliegenschaft eine Investition, von der Sie langfristig profitieren können. Unser Tipp: Ob bei der Beurteilung des Kaufpreises, des Zustands der Immobilie oder der Mieterstruktur: Ziehen Sie bei Unsicherheiten Expertinnen und Experten bei. Das ist zwar mit Kosten verbunden, aber eine sorgfältige Prüfung zahlt sich langfristig finanziell aus.