Se desiderate investire in immobili a reddito, è consigliabile verificare alcuni aspetti prima effettuare l’acquisto vero e proprio. Infatti, non tutti gli immobili generano rendimenti altrettanto vantaggiosi. Il profitto che è possibile ottenere dipende da vari fattori.
In primo luogo, dovete decidere quale tipo di investimento immobiliare fa al caso vostro. Una casa plurifamiliare, un ufficio, un edificio commerciale o magari un hotel? Un fattore determinante per la scelta dell’investimento è il capitale disponibile. Ecco perché nella nostra guida approfondiamo innanzitutto le caratteristiche più importanti dei diversi immobili a reddito. A seguire presentiamo una lista con i punti che andrebbero considerati al momento di prendere una decisione di acquisto.
Quando si acquista un edificio da mettere a reddito, si effettua un cosiddetto investimento diretto nel settore immobiliare. In genere, ciò che accomuna gli immobili a reddito è che vengono affittati a terzi. I proprietari, ottengono entrate regolari sotto forma di reddito da locazione dando in affitto l’immobile.
Potete scoprire di più sugli investimenti nel settore immobiliare e sulle opportunità e i rischi associati nel nostro articolo.
In base alla classificazione di UBS key4 mortgages, sono considerati immobili a reddito gli edifici plurifamiliari con almeno tre unità abitative. Nonostante l’investimento in tali immobili richieda un budget piuttosto consistente, i rendimenti ottenuti in passato si sono rivelati altrettanto elevati. Occorre tener presente che, oltre ai costi di finanziamento, proprietarie e proprietari devono sostenere anche spese correnti per la gestione (esterna) dell’immobile e per eventuali lavori di manutenzione e ristrutturazione, che a loro volta riducono il rendimento.
Un altro vantaggio di una casa plurifamiliare è che l’affitto viene pagato da diverse controparti, il che fa diminuire il rischio di concentrazione: se un inquilino non è in grado di pagare l’affitto o se un appartamento resta sfitto, ciò influisce solo su una parte del reddito totale.
Nella maggior parte dei casi, anche il valore della proprietà aumenta nel corso del tempo, il che può avere un effetto positivo in caso di vendita.
Nel caso di uffici e immobili commerciali come negozi, alberghi, ristoranti e edifici industriali, i proprietari devono generalmente fare i conti con sfitti più frequenti rispetto agli immobili residenziali.
La domanda di edifici commerciali è più volatile, motivo per cui bisogna mettere in conto un rischio più elevato. Inoltre, a differenza degli appartamenti, lo spazio negli immobili commerciali viene solitamente affittato per un periodo di diversi anni, motivo per cui una gestione attiva degli inquilini gioca un ruolo importante. A ciò si aggiungono spesso esigenze particolari a livello tecnologico e di approvvigionamento energetico.
Pertanto, eventuali esperienze pregresse nel settore si rivelano piuttosto vantaggiose per i proprietari di edifici per uffici e commerciali.
Gli investimenti in immobili commerciali sono impegnativi, ma sono anche in grado di generare rendimenti interessanti. Inoltre, il diritto di locazione è generalmente più favorevole ai proprietari rispetto agli immobili residenziali e le condizioni di mercato per gli immobili a uso ufficio sono ulteriormente migliorate a partire dal 2022. Scoprite di più nel nostro contributo.
Naturalmente, anche gli immobili ad uso misto contenenti appartamenti e spazi commerciali e uffici sono adatti come immobili di investimento. Pure in questo caso è necessaria una certa competenza a causa dell’elevato sforzo amministrativo e di coordinamento e delle diverse leggi in materia di locazione. Un vantaggio è che attraverso la diversificazione è possibile contrastare il rischio di perdita di reddito.
Anche in Svizzera i mini e microappartamenti e sono sempre più richiesti, soprattutto nelle aree urbane. Per gli acquirenti possono quindi rappresentare un investimento interessante. Gli elevati prezzi al metro quadrato di mini e microappartamenti con 1 o 2 locali sono in grado di generare rendimenti proporzionalmente elevati. Al tempo stesso, tuttavia, gli alti costi di costruzione e di investimento rappresentano dei rischi. Qui potete scoprire quali sono gli altri aspetti da considerare quando si acquistano immobili a reddito del genere.
Ora che conoscete le opportunità e i rischi dei diversi investimenti immobiliari, potete servirvi della nostra checklist per un elenco degli aspetti più importanti da considerare prima dell’acquisto. Cosa influisce maggiormente sul rendimento
L’obiettivo di un investimento immobiliare è ammortizzare il prima possibile il prezzo di acquisto attraverso il reddito mensile da locazione. Questo può essere determinato tramite il moltiplicatore di affitto, che si calcola dividendo il prezzo d’acquisto per il reddito netto da locazione. Il moltiplicatore d’affitto fornisce anche informazioni sul valore relativo dell’immobile rispetto ad altre proprietà. Più basso è il fattore, più conveniente risulta l’investimento. In Svizzera, il moltiplicatore medio è pari a 25. Anche il rendimento lordo può essere calcolato con il prezzo di acquisto e il reddito netto annuo da locazione, dividendo il primo per il secondo.
Moltiplicatore d’affitto: 4 500 000 / 180 000 = 25
Rendimento lordo: (180 000 / 4 500 000) * 100 = 4%
Tuttavia, questi calcoli non includono i costi amministrativi e operativi necessari per determinare il rendimento netto.
Rendimento netto (180 000 – 27 000) * 100 / 4 500 000 = 3,4%
Trovate ulteriori informazioni sul tema dei rendimenti qui.
Il nostro team di consulenza sara lieto di assistervi.
Prima di comprare un immobile è importante informarsi in anticipo sull’anno di costruzione, sulle condizioni strutturali e ispezionare il possibile oggetto dell’investimento. Di base avete la possibilità di scegliere tra un nuovo edificio, un immobile già in uso o un edificio di vecchia costruzione:
Se avete poca o nessuna esperienza nella valutazione delle condizioni strutturali di una proprietà, è utile consultare uno specialista e ispezionare insieme l’immobile.
L’immobile dei vostri sogni ha un balcone, ma manca il garage? O si potrebbe ricavare ulteriore spazio abitativo espandendo l’attico? La possibilità di estensioni e modifiche del genere va chiarita in anticipo. Potete valutare anche una riconversione, ad esempio di un edificio per uffici in una superficie abitativa. Inoltre, interventi del genere possono aumentare il valore dell’investimento immobiliare.
Una buona posizione è fondamentale, soprattutto per la valutazione del progetto. In tal caso viene fatta una distinzione tra micro e macro localizzazione. La micro localizzazione si riferisce alle immediate vicinanze dell’immobile. Nel caso di immobili residenziali ciò include, ad esempio, il collegamento con i trasporti pubblici, le scuole e le aree commerciali; nel caso di immobili commerciali, gli accessi i parcheggi e la frequenza di passaggio pedonale. La macro localizzazione riguarda l’attrattiva del comune, della città o della regione, che dipende dai seguenti fattori:
Nel valutare l’ubicazione di un immobile a reddito, è necessario guardare anche al futuro. Ad esempio, è prevista la costruzione di un’autostrada o di un impianto di incenerimento dei rifiuti? Se state considerando un investimento immobiliare, potete anche utilizzare il tasso di abitazioni vuote per ottenere una panoramica del tasso di posti vacanti nella regione corrispondente. Questo perché se l’ubicazione è buona, soprattutto in città, i tassi di sfitto saranno più bassi e il reddito da locazione più elevato.
Non da ultimo, andrebbe anche verificato se la proprietà si trova in una zona a rischio, ad esempio a livello idrogeologico.
Anche il livello degli affitti dovrebbe essere incluso nell’analisi di un immobile per la valutazione del rendimento desiderato. In particolare, occorre verificare se il prezzo dell’immobile a reddito da acquistare corrisponda all’importo degli affitti di altri immobili nel comune.
In alcuni Cantoni si applicano anche imposte sugli immobili e sulle successioni: prima dell’acquisto è fondamentale informarsi in anticipo sul loro importo.
Non contano solo gli affitti che si possono ottenere oggi, ma anche quelli percepibili in futuro. Concretamente, occorre esaminare se i canoni di locazione possano essere aumentati in linea con l’attuale andamento di mercato in caso di cambio di locatario. Lo stesso vale per le ristrutturazioni: Ad esempio, è possibile aumentare l’affitto del vostro immobile a reddito se sostituite gli infissi?
Naturalmente, anche gli inquilini sono essenziali per ottenere un profitto. Se l’immobile a reddito è già affittato, bisogna ottenere in anticipo le informazioni e verificare anche i contratti di locazione. A quanto ammontano i depositi cauzionali? Qualcosa lascia intuire il rischio di arretrati, controversie legali o frequenti fluttuazioni?
L’obiettivo a cui puntare è rappresentato da contratti di locazione a lungo termine con controparti affidabili, per ridurre gli oneri amministrativi.
Che si tratti di una casa plurifamiliare o di un immobile commerciale, quando si finanzia l’acquisto di immobili a reddito con un’ipoteca, almeno il 25% del prezzo di acquisto deve essere versato come capitale proprio. Di norma, il capitale del 2° e 3° pilastro non può essere utilizzato. Anche a livello di ammortamento e sostenibilità ci sono alcuni aspetti da considerare. Potete scoprire tutto il necessario sul finanziamento di immobili a reddito in questo articolo.
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Se si tiene conto dei fattori indicati in precedenza e si pianifica attentamente l’acquisto, dall’investimento in un immobile a reddito è possibile beneficiare a lungo termine. Il nostro consiglio: che si tratti del prezzo di acquisto, delle condizioni dell’immobile o della tipologia di inquilini, in caso di dubbi non esitate a consultare degli esperti. Ciò ha un costo, ma una valutazione approfondita si rivela più vantaggiosa nel lungo periodo.