Acheter un bien de rendement: ce qu’il faut surveiller - UBS key4 mortgages

Acheter un bien de rendement: ce qu’il faut surveiller

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04.07.2023 | 6 minutes

Lorsque l’on souhaite investir dans un bien de rendement (ou immeuble de rendement), il est recommandé de tenir compte d’un certain nombre de points avant l’achat. De plus, tous les biens ne génèrent pas de bons rendements, tout simplement parce que les bénéfices à atteindre dépendent de différents facteurs.

Vous devez tout d’abord déterminer quel type de bien de rendement vous correspond: un immeuble locatif, des immeubles commerciaux ou de bureaux, ou bien même un hôtel? Le capital disponible détermine souvent la décision d’investissement. Le présent guide présente ensuite les spécificités importantes des différents immeubles de rendements. Vous verrez point par point ce que vous devez surveiller avant l’achat.

Un placement, plusieurs possibilités: les différentes sortes de biens de rendement

L’acquisition d’un bien de rendement constitue un investissement direct dans l’immobilier. Par définition, les immeubles de rendement désignent des biens pouvant être loués. C’est cette location qui génère les bénéfices réguliers dont vous profitez en tant que propriétaire du bien.

Découvrez-en plus sur les investissements immobiliers ainsi que les opportunités et les risques inhérents dans notre article.

Les immeubles locatifs

UBS key4 mortgages considère comme immeuble de rendement tout immeuble locatif à partir de 3 unités d’habitation. L’investissement dans un immeuble locatif est certes conséquent au niveau financier, mais il a, par le passé, enregistré de meilleurs rendements que d’autres investissements. Par ailleurs, il faut certes penser aux locataires et au financement, mais il ne faut pas négliger pour autant les frais courants pour l’administration externe du bien ainsi que les éventuels travaux de réparation et de rénovation, qui réduisent d’autant vos rendements.
Un avantage des immeubles locatifs est que les loyers proviennent de différentes personnes, ce qui réduit le risque de concentration. Si jamais un locataire ne paie pas ou qu’un logement est vacant, il n’y a ainsi qu’une part des revenus qui s’en retrouve affectée.
La valeur du bien augmente souvent avec le temps, ce qui permet une plus-value à la vente.

Les immeubles commerciaux et de bureaux, les hôtels et les restaurants

Avec ce type de bien, les propriétaires doivent s’attendre à des vacances plus fréquentes qu’avec des biens d’habitation.
La demande pour de l’immobilier commercial est plus variable, ce qui représente un risque plus important à l’achat. De plus, contrairement à l’immobilier d’habitation, les baux s’étendent sur plusieurs années, ce qui renforce le rôle de la gestion active. À cela s’ajoutent les besoins plus importants en gestion technique et en dépense d’énergie.
Il vaut donc mieux que le propriétaire ait déjà une certaine expérience avec l’immobilier commercial.
L’investissement dans l’immobilier commercial est exigeant mais peut aussi générer de beaux rendements. Aussi, le droit locatif est par principe plus à l’avantage du propriétaire que dans l’immobilier d’habitation. Le marché de l’immobilier de bureaux connait également une embellie depuis 2022. Davantage dans notre publication.

Immeubles mixtes

Il va de soi que les immeubles mixtes font aussi parti des immeubles de rendement. Il s’agit de bâtiments comprenant à la fois des unités d’habitation et des unités commerciales ou de bureaux. Le recours à des experts est indispensable en raison du besoin important en matière de gérance et de coordination, mais aussi des différents droits de bail concernés. Leur caractère diversifié par nature en fait un investissement présentant un risque moindre au niveau de la perte de revenus possible.

Nouvelle tendance: les petites surfaces

En Suisse également, les petites surfaces sont de plus en plus demandées en zone urbaine. Le prix d’achat peut se révéler conséquent pour les acheteurs et les acheteuses. Les microappartements et les 1 à 2 pièces peuvent permettre des rendements plus élevés au mètre carré que des surfaces plus grandes en raison de leur prix plus élevés. Toutefois, les frais de construction et d’investissement représentent un risque. Pour savoir ce dont il faut tenir compte, lisez notre article.

Checklist pour l’achat d’un bien de rendement

Maintenant que vous connaissez les risques et les opportunités des différents biens de rendement, il ne vous reste plus qu’à découvrir pas-à-pas ce à quoi il faut faire attention avant l’achat d’un bien. Il en va de la qualité de vos futurs rendements.

Prix d’achat et rendements

Un des buts de l’investissement immobilier est d’amortir le plus vite possible le prix d’achat avec les loyers. Le multiplicateur de loyer peut vous y aider. Son calcul est simple, il suffit de diviser le prix d’achat par le loyer net. Le multiplicateur de loyer donne également des renseignements sur le niveaux de prix par rapport à d’autres biens. Plus le résultat est bas, plus l’investissement vaut le coup. En moyenne le multiplicateur de loyer est de 25 en Suisse. On peut également calculer le rendement brut en se servant du prix d’achat et du revenu locatif net. Pour cela, on divise le prix d’achat par le revenu locatif.

Prenons un exemple:

  • Prix d’achat: 4 500 000 CHF
  • Revenu locatif net annuel: 180 000 CHF

Multiplicateur de loyer: 4 500 000 / 180 000 = 25
Rendement brut: (180 000 / 4 500 000) x 100 = 4%

Pour obtenir le rendement net, il faut aussi tenir compte des frais de gestion et de fonctionnement, qui ne sont pas inclus dans ce calcul. Les frais sont déduits du rendement net.

Prenons un exemple:

  • Prix d’achat: 4 500 000 CHF
  • Revenu locatif net annuel: 180 000 CHF
  • Frais annuels de gestion et de fonctionnement (15% du rendement net annuel): 27 000 CHF

Rendement net: (180 000 – 27 000) x 100 / 4 500 000 = 3,4%

Plus d’informations sur les rendements ici.

Vous avez des questions au sujet du financement de votre immeuble de rendement?

Notre equipe de conseil vous répondra avec plaisir.

État du bien et du bâtiment

En tant que potentiel acquéreur, il est important de se pencher au préalable sur l’année de construction et sur l’état du bâtiment, mais aussi de visiter le bien en question. Normalement, il s’agit d’un bien du marché primaire, du marché secondaire ou d’un bâtiment ancien:

  • Les bâtiments neufs (marché primaire) sont en règle générale en bon état. Ces bâtiments sont aussi modernes au niveau de leur consommation d’énergie. Cela se répercute sur le prix, bien supérieur à celui des bâtiments plus anciens.
  • Les bâtiments anciens ou du marché secondaire doivent impérativement faire l’objet d’un examen pour connaître les éventuels travaux de rénovation à effectuer (usures diverses, présence d’amiante). Si par exemple le chauffage doit être changé ou l’isolation doit être refaite, le montant des coûts peut vite atteindre la dizaine de milliers de francs. Le prix d’achat et les frais d’entretien à venir doivent être soigneusement calculés. Avec les bâtiments anciens protégés il faut également déterminer ce qui peut ou ne peut pas être rénové.
    L’avantage c’est qu’il est possible de déduire ces dépenses des impôts. Il faut se renseigner en avance à ce sujet.

En l’absence d’expérience suffisante en matière d’évaluation de l’état d’un bien immobilier, il vaut mieux la confier à un spécialiste et faire la visite ensemble.

Possibilités d’utilisation

Un balcon mais pas de garage? De l’espace disponible au niveau du toit si on fait des travaux? Il faut déterminer à l’avance si ce type de travaux est possible. Il faut également songer à une possible reconversion (en rendant habitable un espace de bureaux). Ces opérations peuvent augmenter la valeur du bien de rendement.

Microsituation et macrosituation

Avoir un bon emplacement joue grandement sur l’évaluation du bien immobilier. Néanmoins, l’évaluation fait la distinction entre microsituation et macrosituation. La microsituation tient compte de l’environnement immédiat du bien: Il s’agit pour les biens d’habitation de la desserte des transports en commun, de la proximité des écoles et des zones commerciales et pour les biens commerciaux des accès et de la capacité de stationnement mais aussi de la fréquence du passage des piétons. La macrosituation, quant à elle, se concentre sur l’attractivité de la commune, de la ville ou de la région qui dépend des facteurs suivants:

  • Offre culturelle et de loisirs
  • Attractivité du paysage (p.ex. proximité de cours d’eau)
  • Questions socio-démographiques
  • Questions économiques (p. ex. nombre d’emplois disponibles)
  • Faible taux d’imposition de la commune
  • Évolution démographique et la demande en logement dans la ville et le pays.

Pour vraiment déterminer si l’immeuble de rendement se trouve à un bon emplacement, il faut aussi se projeter vers l’avenir. La construction d’une autoroute ou d’un incinérateur d’ordures est-elle prévue dans un avenir proche? Toute personne qui s’intéresse aux immeubles de rendement peut aussi avoir une idée du taux de vacance dans la région concernée grâce au taux de logements vacants. Veuillez noter que la vacance est moindre et les revenus locatifs plus élevés dans les zones attractives, qui sont principalement en zone urbaine.

Il faut aussi vérifier si le bien se situe dans une zone dangereuse (zone inondable ou sujette à des glissements de terrain).

Situation régionale: niveau des loyers et des impôts

Pour atteindre les rendements désirés, il faut également tenir compte du niveau des loyers, en particulier en vérifiant l’adéquation du prix de l’immeuble de rendement visé avec le niveau des loyers d’autres biens dans la commune.

Certains cantons ont un impôt sur les gains immobiliers et sur les mutations. Mieux vaut se renseigner sur leur montant avant l’achat.

Potentiel de location

Les loyers atteignables sont certes importants, mais il faut aussi penser à long terme. Concrètement, cela consiste à vérifier si les loyers peuvent être augmentés ou non pour mieux correspondre au marché. Il en va de même pour les travaux de rénovation: L’isolation d’une fenêtre pourrait-elle justifier une hausse de loyer par exemple?

Structure des locataires

Évidemment, les locataires sont un facteur essentiel pour les rendements. Le bien est-il déjà loué? Si c’est le cas, il faut se renseigner et consulter les contrats de location. Quel est le montant de la caution? Avec les locataires actuels, faut-il s’attendre à des retards de paiement, des démarches juridiques ou à une vacance importante?
L’objectif doit être d’obtenir des baux longs avec des locataires de confiance, afin de limiter la charge administrative.

Vue aérienne sur une dizaine de personnes en T-shirt blanc se passant des cartons de déménagement
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Trouver le bon financement

Peu importe qu’il s’agisse d’un immeuble locatif ou d’un immeuble commercial: le financement d’un immeuble de rendement par une hypothèque implique l’apport de 25% de la valeur d’achat en fonds propres. Il n’est pas possible de se servir des avoirs du 2e ou 3e pilier. L’amortissement et la solvabilité sont d’autres questions à résoudre. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le financement d’un bien de rendement dans notre article.

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Conclusion: prenez le temps avant de vous décider

En tenant compte des points mentionnés plus haut, et en planifiant correctement votre achat immobilier, vous pourrez profiter pendant longtemps de votre immeuble de rendement. Notre conseil: N’hésitez pas à contacter nos spécialistes en cas de doute, que ce soit par rapport au prix d’achat, à l’état du bien ou à sa structure de locataires. Ce n’est pas gratuit, mais cela revient plus cher encore de ne pas tout vérifier dans les règles.

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