Wenn Sie Ihr Geld in Immobilien, genauer in Renditeliegenschaften, investieren möchten, empfehlen wir Ihnen, sich vorgängig mit deren Finanzierung auseinanderzusetzen. Ob beim Eigenkapital, bei der Amortisation, der Tragbarkeit oder der Hypothek – beim Kauf einer Immobilie gilt es, einiges zu beachten.
In einem ersten Schritt steht meist die Entscheidung an, welche Art von Renditeobjekt Sie erwerben möchten. So stellen beispielsweise Mehrfamilienhäuser, aber auch Büros und Geschäftshäuser beliebte Renditeobjekte dar. In jedem Fall gilt es, die Chancen und Risiken sorgfältig abzuwägen.
Ein wichtiges Kriterium ist die Bewertung der Immobilie. Die Bewertung von Renditeobjekten erfolgt in der Regel im Ertragswertverfahren und ist von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise der Lage, der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und dem wirtschaftlichen Umfeld abhängig. Beim Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Konkret geht es um die Frage, welchen Ertrag aus Mieteinnahmen eine Käuferin oder ein Käufer mit der Immobilie erzielen kann. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zur Rendite von Renditeliegenschaften.
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In der Schweiz lässt sich ein Renditeobjekt mit maximal 75 Prozent mit Fremdkapital finanzieren. Mindestens 25 Prozent des Kaufpreises müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Bei Investitionen in Renditeliegenschaften kann nur eingeschränkt auf Mittel der 2. und der 3. Säule zurückgegriffen werden. Das heisst, dass Kapital aus der privaten und der beruflichen Vorsorge grundsätzlich nicht als Eigenkapital eingesetzt werden darf. Einzig wenn eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus von einer Eigentümerin oder einem Eigentümer selbst bewohnt wird, darf für diesen Anteil Kapital aus der 2. und der 3. Säule verwendet werden.
Im Vergleich zur Reduktion der Hypothekarschuld bei einem Eigenheim ist die Schuldreduktion bei einem Renditeobjekt mit strengeren Fristen verbunden. Die Liegenschaft muss innerhalb von 10 – statt 15 Jahren wie beim Eigenheim – auf zwei Drittel des Verkehrswerts der Liegenschaft amortisiert werden. In der Regel beträgt die jährliche Amortisation für Wohnimmobilien ein Prozent des Hypothekarbetrags.
Auch die Tragbarkeitsrechnung für Renditeliegenschaften weist Unterschiede zur Berechnung für Eigenheime auf. Die Tragbarkeit der Hypothek wird nicht basierend auf dem Einkommen der Hypothekarnehmerin oder des Hypothekarnehmers berechnet, sondern aufgrund des Mietertrags.
Für die Tragbarkeitsrechnung sind nebst dem Nettomietertrag noch die Hypothekarzinsen sowie die Amortisations- und Nebenkosten relevant. Diese Kosten werden vom jährlichen Nettomietertrag abgezogen, wobei sie nicht höher als die Einnahmen sein dürfen. Ziel ist es, einen möglichst hohen Überschuss zu erzielen.
Sie interessieren sich für den Kauf eines Mehrfamilienhauses und möchten die Tragbarkeit berechnen. Folgende Kostenpunkte müssen in die Berechnung einbezogen werden:
Finanzielles |
Kosten in CHF |
Kaufpreis |
3 000 000 |
Hypothek (70%) |
2 100 000 |
Eigenkapital (30%) |
900 000 |
Jährlicher Nettomietertrag |
200 000 |
Kosten der Hypothekarzinsen bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% auf CHF 2 100 000 |
105 000 |
Amortisation: 1% auf CHF 2 100 000 |
21 000 |
Nebenkosten: 15% vom Nettomietertrag |
30 000 |
Die Tragbarkeit berechnet sich nun wie folgt:
CHF 200 000 (Nettomietertrag)
-CHF 105 000 (Zinskosten)
-CHF 21 000 (Amortisation)
-CHF 30 000 (Nebenkosten)
= CHF 44 000
Somit ergibt sich ein jährlicher Überschuss von CHF 44 000.
Wie bisher aufgezeigt, muss bei der Finanzierung eines Renditeobjekts einiges beachtet werden. Am Ende entscheidend ist aber vor allem eine passende Finanzierung. Gerne unterstützen wir Sie dabei.
Unser Beratungsteam unterstützt Sie gerne.
Bei Finanzierungsüberlegungen sollten auch die Steuern nicht ausser Acht gelassen werden. Denn erzielte Mieterträge aus einem Renditeobjekt müssen als Einkommen versteuert werden. Gleichzeitig können die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten, zum Beispiel Ausgaben für eine Sanierung, ganz oder teilweise abgezogen werden.
Wird die Liegenschaft durch eine juristische Person gehalten, fallen Gewinnsteuern an und es können zusätzlich Abschreibungen auf der Liegenschaft vorgenommen werden.
Sie kennen nun die wichtigsten Punkte, die es beim Finanzieren von Renditeliegenschaften zu beachten gilt. Bevor Sie aber das erforderliche Eigenkapital, die Amortisation und die Tragbarkeit berechnen und sich auf die Suche nach einer passenden Hypothek machen, empfehlen wir, die Liegenschaft und deren Wert vor einem allfälligen Kauf genau zu prüfen. Auch andere finanzielle Aspekte wie anstehende Renovationen sind für die spätere Rendite entscheidend. Lassen Sie die Immobilie, in die Sie investieren möchten, professionell schätzen und wägen Sie unter Einbezug Ihrer gesamten finanziellen Lage ab, ob sich die Investition in das Renditeobjekt lohnt. Nur so stellen Sie sicher, dass Sie auf lange Sicht eine optimale Rendite erzielen können.