Se volete investire i vostri soldi in immobili, più precisamente in immobili a reddito, vi consigliamo di occuparvi per tempo del loro finanziamento. Che si tratti del capitale proprio, dell’ammortamento, della sostenibilità o di un’ipoteca, ci sono alcuni aspetti da considerare quando si acquista un immobile.
Di solito, il primo passo è decidere quale tipo di immobile si desidera acquistare. Le case plurifamiliari, ma anche gli uffici e gli edifici commerciali sono scelte piuttosto diffuse. In ogni caso, è necessario valutare attentamente le opportunità e i rischi.
Un criterio importante è la valutazione dell’immobile. La valutazione degli immobili a reddito viene in genere effettuata utilizzando il metodo del valore reddituale e dipende da vari fattori come la posizione, il collegamento con i trasporti pubblici e il contesto economico. Nel metodo del valore reddituale il valore dell’immobile deriva dal reddito di locazione, o più specificamente, del reddito che un acquirente può ottenere dando in affitto l’immobile. Per saperne di più leggete il nostro articolo sul rendimento degli immobili a reddito.
Da noi potete ricevere varie afferente interessanti con una sola richiesta.
In Svizzera, un investimento immobiliare può essere finanziato con al massimo il 75% di capitale preso in prestito. Almeno il 25% del prezzo di acquisto va versato come capitale proprio. Quando si investe in immobili a reddito, i fondi del 2° e 3° pilastro possono essere utilizzati solo in misura limitata. Ciò significa che, in linea di principio, il capitale della previdenza privata e professionale non può essere utilizzato come capitale proprio. Solo se un appartamento in una casa plurifamiliare viene occupato dalla proprietaria o dal proprietario si può utilizzare il capitale del 2° o del 3 pilastro.
Rispetto alla riduzione del debito ipotecario per un’abitazione a uso proprio, la riduzione del debito per un investimento immobiliare presenta scadenze più rigide. La proprietà deve essere ammortizzata entro dieci anni, invece di 15 come per la prima casa, fino a due terzi del valore di mercato della proprietà. Generalmente l’ammortamento annuo per gli immobili residenziali ammonta all’1% dell’importo ipotecario.
Anche il calcolo della sostenibilità di un immobile a reddito differisce da quello per l’abitazione di proprietà. La sostenibilità dell’ipoteca non viene calcolata sulla base del reddito del mutuatario o della mutuataria, ma a partire dal reddito da locazione.
Oltre al reddito netto da locazione, anche i tassi d’interesse ipotecari e i costi per ammortamenti e spese accessorie vengono presi in considerazione per il calcolo. Questi costi vengono detratti dal reddito netto annuo da locazione e non possono essere superiori alle entrate. L’obiettivo è quello di ottenere una differenza che sia la più elevata possibile.
Vi interessa acquistare una casa plurifamiliare e volete calcolare la sostenibilità. Nel calcolo devono essere incluse le seguenti voci di spesa:
Aspetti finanziari |
Spesa in CHF |
Prezzo di acquisto |
3 000 000 |
Ipoteca (70%) |
2 100 000 |
Capitale proprio (30%) |
900 000 |
Reddito netto annuo da locazione |
200 000 |
Costo degli interessi ipotecari con un tasso d’interesse figurativo del 5% di CHF 2 100 000 |
105 000 |
Ammortamento: 1% di CHF 2 100 000 |
21 000 |
Spese accessorie: 15% del reddito netto da locazione |
30 000 |
La sostenibilità è calcolata come segue:
CHF 200 000 (reddito netto da salario)
-CHF 105 000 (spese per interesse)
-CHF 21 000 (ammortamento)
-CHF 30 000 (spese accessorie)
= CHF 44 000
Risulta così un’eccedenza annuale di CHF 44 000.
Come mostrato finora, gli aspetti da considerare quando si finanzia un investimento immobiliare sono diversi. Alla fine, tuttavia, ciò che conta di più è il finanziamento giusto. Saremo felici di aiutarvi a raggiungere quest’obiettivo.
Il nostro team di consulenza sara lieto di assistervi.
Quando si affronta il tema del finanziamento, non bisognerebbe sottovalutare le ricadute fiscali dello stesso. I redditi da locazione generati da un investimento immobiliare vengono infatti tassati come gli altri redditi. Allo stesso tempo, gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione, come le spese di ristrutturazione, possono essere detratti in tutto o in parte.
Se la proprietà è detenuta da una persona giuridica, si applicano le imposte sugli utili, mentre è possibile effettuare ulteriori ammortamenti.
Ora conoscete i punti più importanti da considerare quando si è alla ricerca di un finanziamento per investimenti immobiliari. Tuttavia, prima di calcolare il capitale proprio, l’ammortamento e la sostenibilità richiesti e iniziare a cercare un’ipoteca adatta, vi consigliamo di esaminare attentamente l’immobile e il suo valore e solo dopo procedere con l’acquisto. Anche altri aspetti finanziari, come lavori di ristrutturazione imminenti, sono decisivi per il rendimento futuro. Fate valutare professionalmente l’immobile in cui desiderate investire e, tenendo conto della vostra situazione finanziaria complessiva, valutate se si tratta di un investimento opportuno. Solo così potrete garantirvi un rendimento ottimale a lungo termine.