Acheter un bien de rendement: ce qu’il faut surveiller

UBS key4 mortgages considère comme immeuble de rendement tout immeuble locatif à partir de 3 unités d’habitation. L’investissement dans un immeuble locatif est certes conséquent au niveau financier, mais il a, par le passé, enregistré de meilleurs rendements que d’autres investissements. Par ailleurs, il faut certes penser aux locataires et au financement, mais il ne faut pas négliger pour autant les frais courants pour l’administration externe du bien ainsi que les éventuels travaux de réparation et de rénovation, qui réduisent d’autant vos rendements.
Un avantage des immeubles locatifs est que les loyers proviennent de différentes personnes, ce qui réduit le risque de concentration. Si jamais un locataire ne paie pas ou qu’un logement est vacant, il n’y a ainsi qu’une part des revenus qui s’en retrouve affectée.
La valeur du bien augmente souvent avec le temps, ce qui permet une plus-value à la vente.

Avec ce type de bien, les propriétaires doivent s’attendre à des vacances plus fréquentes qu’avec des biens d’habitation.
La demande pour de l’immobilier commercial est plus variable, ce qui représente un risque plus important à l’achat. De plus, contrairement à l’immobilier d’habitation, les baux s’étendent sur plusieurs années, ce qui renforce le rôle de la gestion active. À cela s’ajoutent les besoins plus importants en gestion technique et en dépense d’énergie.
Il vaut donc mieux que le propriétaire ait déjà une certaine expérience avec l’immobilier commercial.
L’investissement dans l’immobilier commercial est exigeant mais peut aussi générer de beaux rendements. Aussi, le droit locatif est par principe plus à l’avantage du propriétaire que dans l’immobilier d’habitation. Le marché de l’immobilier de bureaux connait également une embellie depuis 2022. Davantage dans notre publication.

Il va de soi que les immeubles mixtes font aussi parti des immeubles de rendement. Il s’agit de bâtiments comprenant à la fois des unités d’habitation et des unités commerciales ou de bureaux. Le recours à des experts est indispensable en raison du besoin important en matière de gérance et de coordination, mais aussi des différents droits de bail concernés. Leur caractère diversifié par nature en fait un investissement présentant un risque moindre au niveau de la perte de revenus possible.

Un balcon mais pas de garage? De l’espace disponible au niveau du toit si on fait des travaux? Il faut déterminer à l’avance si ce type de travaux est possible. Il faut également songer à une possible reconversion (en rendant habitable un espace de bureaux). Ces opérations peuvent augmenter la valeur du bien de rendement.

Avoir un bon emplacement joue grandement sur l’évaluation du bien immobilier. Néanmoins, l’évaluation fait la distinction entre microsituation et macrosituation. La microsituation tient compte de l’environnement immédiat du bien: Il s’agit pour les biens d’habitation de la desserte des transports en commun, de la proximité des écoles et des zones commerciales et pour les biens commerciaux des accès et de la capacité de stationnement mais aussi de la fréquence du passage des piétons. La macrosituation, quant à elle, se concentre sur l’attractivité de la commune, de la ville ou de la région qui dépend des facteurs suivants:

• Offre culturelle et de loisirs
• Attractivité du paysage (p.ex. proximité de cours d’eau)
• Questions socio-démographiques
• Questions économiques (p. ex. nombre d’emplois disponibles)
• Faible taux d’imposition de la commune
• Évolution démographique et la demande en logement dans la ville et le pays.

Pour vraiment déterminer si l’immeuble de rendement se trouve à un bon emplacement, il faut aussi se projeter vers l’avenir. La construction d’une autoroute ou d’un incinérateur d’ordures est-elle prévue dans un avenir proche? Toute personne qui s’intéresse aux immeubles de rendement peut aussi avoir une idée du taux de vacance dans la région concernée grâce au taux de logements vacants. Veuillez noter que la vacance est moindre et les revenus locatifs plus élevés dans les zones attractives, qui sont principalement en zone urbaine.

Il faut aussi vérifier si le bien se situe dans une zone dangereuse (zone inondable ou sujette à des glissements de terrain).

Pour atteindre les rendements désirés, il faut également tenir compte du niveau des loyers, en particulier en vérifiant l’adéquation du prix de l’immeuble de rendement visé avec le niveau des loyers d’autres biens dans la commune.

Certains cantons ont un impôt sur les gains immobiliers et sur les mutations. Mieux vaut se renseigner sur leur montant avant l’achat.

Les loyers atteignables sont certes importants, mais il faut aussi penser à long terme. Concrètement, cela consiste à vérifier si les loyers peuvent être augmentés ou non pour mieux correspondre au marché. Il en va de même pour les travaux de rénovation: L’isolation d’une fenêtre pourrait-elle justifier une hausse de loyer par exemple?

Évidemment, les locataires sont un facteur essentiel pour les rendements. Le bien est-il déjà loué? Si c’est le cas, il faut se renseigner et consulter les contrats de location. Quel est le montant de la caution? Avec les locataires actuels, faut-il s’attendre à des retards de paiement, des démarches juridiques ou à une vacance importante?
L’objectif doit être d’obtenir des baux longs avec des locataires de confiance, afin de limiter la charge administrative.