Acquisition d’un bien de rendement: tout savoir des capitaux propres, de la solvabilité et des hypothèques

24.10.2023 | 5 minutes

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier et plus spécifiquement dans des immeubles de rendement, nous vous conseillons de vous préoccuper du financement bien en amont. Lors d’un achat immobilier, il y a de nombreux éléments à prendre en compte, que ce soit au niveau des capitaux propres, de l’amortissement ou de l’hypothèque.

La première décision à prendre concerne le type de bien de rendement à acquérir. Les immeubles locatifs ainsi que les bureaux ou les entrepôts sont fortement appréciés. Il faut peser le pour et le contre au niveau des opportunités et des risques encourus.
L’évaluation immobilière est l’un des critères importants. L’évaluation des biens de rendement suit en règle générale la méthode de la valeur de rendement et dépend de plusieurs facteurs dont l’emplacement, la connexion au réseau de transport public et l’environnement économique. Dans la méthode de la valeur de rendement, la valeur du bien immobilier est déduite à partir des revenus locatifs. Concrètement, cela signifie qu’il faut déterminer le montant du revenu locatif pouvant être obtenu du bien immobilier. Pour en savoir plus, lisez notre publication sur les immeubles de rendements.

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Capitaux propres: le montant de l’apport

En Suisse, il n’est possible de financer un bien de rendement avec des capitaux externes qu’à hauteur maximale de 75%. Au moins 25% du prix d’achat doivent être financés par des fonds propres. Les avoirs au 2e et 3e pilier ne peuvent être utilisés que de manière limitée pour le financement d’un immeuble de rendement. Cela signifie que les avoirs issus de la prévoyance privée et professionnelle ne peuvent pas servir de fonds propres. Cette restriction ne s’applique plus lorsqu’il s’agit d’un appartement dans un immeuble locatif que le propriétaire occupe lui-même.

Amortissement : délai applicable au remboursement de l’hypothèque

Les délais de remboursement d’une hypothèque sur un bien de rendement sont plus stricts que pour celle d’un bien propre. Les 2/3 de la valeur vénale du bien doivent être remboursés sous 10 ans au lieu des 15 ans dans le cas d’un bien propre. Le montant de l’amortissement annuel correspond en général à 1% du montant de l’hypothèque.

Calculer la solvabilité

Il existe également des différences entre immeubles de rendements et biens propres au niveau du calcul de solvabilité. On ne la calcule pas à partir des revenus de la personne, mais à partir des revenus locatifs.
De plus, il faut tenir compte du revenu locatif net, des taux hypothécaires mais aussi des frais d’amortissement et annexes. Ces frais sont déduits de revenu locatif annuel et doivent rester inférieurs aux recettes. Le but est d’atteindre l’excédent le plus élevé possible.

Exemple de calcul de solvabilité

L’achat d’un immeuble locatif vous intéresse et vous souhaitez connaitre sa solvabilité. Vous devez tenir compte des points suivants dans votre calcul.

Aspects financiers	Montant en CHF
Prix d’achat	3 000 000
Hypothèque (70%)	2 100 000
Fonds propres (30%)	900 000
Revenu locatif net annuel	200 000
Frais hypothécaires (taux d’intérêt indicatif de 5%, sur 2 100 000 CHF)	105 000
Amortissement: 1% sur 2 100 000 CHF	21 000
Frais annexes: 15% du revenu locatif net	30 000

La solvabilité se calcule de la façon suivante:

200 000 CHF (résultat locatif net)

-105 000 CHF (frais hypothécaires)

-21 000 CHF (amortissement)

-30 000 CHF (frais annexes)

= 44 000 CHF

Cela donne un excédent annuel de 44 000 CHF.

Trouver la bonne hypothèque

Comme montré plus haut, il faut tenir compte d’un certain nombre d’éléments pour le financement d’un bien de rendement. Ce qui est déterminant est avant tout d’obtenir un financement adapté. Nous vous aidons volontiers pour cela.

Vous avez des questions au sujet du financement de votre immeuble de rendement?

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Les revenus locatifs sont imposables

Lorsqu’on réfléchit à son financement, il ne faut pas laisser les questions fiscales de côté. Les revenus locatifs doivent faire partie des revenus déclarés aux impôts. Il est toutefois possible de déduire les taux hypothécaires et les frais d’entretien (dépenses d’assainissement par ex.) partiellement ou totalement des revenus imposables.

Si le bien est acquis par une personne morale, elle devra payer des impôts sur les bénéfices et le bien peut se retrouver avec des amortissements supplémentaires.

Conclusion: il est bon de tout vérifier

Vous connaissez à présent les points principaux au sujet du financement d’un immeuble de rendement. Avant même de calculer vos capitaux propres, votre amortissement et votre solvabilité, et que vous partiez à a recherche de la bonne hypothèque, nous vous recommandons de vérifier précisément le bien ainsi que sa valeur avant tout achat éventuel. D’autres questions financières comme les travaux à effectuer sont déterminants pour les futurs rendements. Confiez l’évaluation du bien à acquérir à des professionnels et décidez, en fonction de votre situation financière globale, si l’investissement en vaut ou non la peine. Ce n’est qu’ainsi que vous serez sûr-e d’obtenir les meilleurs rendements possibles à long terme.

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