Renditeliegenschaften energetisch sanieren

Energetisch sanieren: Deshalb lohnt es sich

01.04.2022 | 3 Minuten

In der Schweiz stammen 24 Prozent der Treibhausgas-Emissionen von bewohnten Gebäuden. So erstaunt es nicht, dass derzeit noch rund 60 Prozent der Einfamilienhäuser und 70 Prozent der Mehrfamilienhäuser mit fossilen Energieträgern beheizt werden. Und über eine Million Haushalte – von insgesamt rund 1,7 Millionen – schlecht oder gar nicht isoliert sind. Der Handlungsbedarf ist entsprechend gross.

Bund und Kantone belohnen die Besitzerinnen und Besitzer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern mit Fördergeldern, wenn sie ihre Immobilien energietechnisch optimieren. Konkret soll mit Hinblick auf die Klimastrategie 2050 die Energieeffizienz gesteigert und der Ausstoss von Treibhausgasen gesenkt werden. Denn ein energetisch saniertes Gebäude

  • braucht weniger Energie (Strom, Heizöl, Erdgas, Holz usw.), weil die verschiedenen Bezieher (Heizung, Lüftung/Klima, Warmwasser, Küche und Bad, Licht und Lift usw.) die Energie effizienter nutzen.
  • belastet die Umwelt nicht mit Treibhausgasen, weil es nur erneuerbare Energien nutzt und diese nach Möglichkeit auch selber produziert.

Die Eckpfeiler der Schweizer Energiestrategie 2050

  • Schrittweiser Ausstieg aus der Kernenergie
  • Verpflichtung zur Halbierung der Treibhausgas-Emissionen bis 2030 gegenüber 1990 (Pariser Klimaabkommen)
  • Netto-Null-Emissionsziel per 2050 bei Treibhausgasen

Laut dem Schweizerischen Nationalfonds wird in der Schweiz jährlich nur etwa ein Prozent der bestehenden Häuser energetisch saniert. Diese Quote müsste sich mehr als verdoppeln, um die Ziele der Energiestrategie 2050 im Gebäudebereich zu erreichen.

Beim aktuellen Tempo erreicht die Schweiz ihr Netto-Null-Emissionsziel erst etwa hundert Jahre später als geplant. Und je grösser der Rückstau, desto enger wird es punkto Kapazität in der Bauindustrie. Diese ist schon mit den normalen Neu- und Umbauten gut ausgelastet.

Wo hapert’s beim Sanieren?

Was sind die Gründe für den schleppenden Fortschritt? Warum zögern Eigentümerinnen und Eigentümer gerade von Mehrfamilienhäusern trotz finanziellen Anreizen oft beim Sanierungsentscheid? Zeit für eine Ursachenforschung.

Mögliche Ursache 1: Warten auf (noch) bessere Technologien

Mehr Energieeffizienz und weniger Treibhausgas sind auch Frage der Technologie. Die wiederum wird laufend besser, effizienter oder günstiger. Es ist auf den ersten Blick verständlich, wenn mit einer Sanierung zugewartet wird, um den potentiell nächsten grossen technologischen Entwicklungsschritt abzuwarten.

Tatsächlich dürfte sich die Technologie in den nächsten fünf bis zehn Jahren, gemäss GEAK (Gebäudeausweis der Kantone) eher laufend, in zahlreichen kleineren Schritten, verbessern. Ein paar Beispiele:

  • Photovoltaik ist in den letzten 10 bis 15 Jahren um den Faktor fünf günstiger geworden – aber nicht im gleichen Masse leistungsfähiger. Die tieferen Kosten sind auf Skaleneffekte, mehr Wettbewerb und effizientere Fertigung zurückzuführen. In der Photovoltaik ist Silizium als Halbleiter längst noch nicht ausgeschöpft und wird für normale Solarzellen noch auf Jahre hinaus die erste Wahl sein. Weitere wegweisende Entwicklungen zeichnen sich hier zur Zeit nicht ab, und die Preise werden sich nicht mehr stark verändern.
  • Wärmedämmung: Ähnlich ist die Situation bei den Dämmstoffen für die Fassadenisolation: Sie werden laufend weiterentwickelt und verbessert. Eine komplett neue Lösung mit viel besserer Leistung und zu tieferen Preisen, ist ebenfalls nicht unmittelbar zu erwarten.
  • Heizungen: Biomasse und Wärmepumpen sind mittlerweile reife Technologien, die durch kontinuierliche Weiterentwicklung optimiert werden.
  • Fenster: Die Dreifachverglasung gilt als neuer De-facto-Standard. Die Entwicklung geht in Richtung Smart Windows: Gut möglich, dass schon bald Fenster mit selbst regulierender Lichtdurchlässigkeit angeboten werden, die je nach Raumtemperatur, Jahres- und Tageszeit das Sonnenlicht entweder reflektieren oder durchlassen.

Mögliche Ursache 2: Kurzfristige Renditeüberlegungen

Der Kapitalaufwand für die energetische Sanierung kann gerade bei älteren Gebäuden beträchtlich sein und auf den ersten Blick finanziell kaum lohnenswert erscheinen.

Aber: sowohl die Abschreibung als auch die Kapitalkosten auf dem wertvermehrenden Anteil der Investition dürfen an die Mieterschaft weitergereicht werden. Dieser Anteil wird zumeist pauschal zwischen 50 bis 70 Prozent der Investitionssumme festgelegt. Da energetische Investitionen steuerlich absetzbar sind, ist die Erhöhung der Mieten zumeist kostendeckend.

Ein Zahlenbeispiel zur Illustration:

Angenommen, Sie entscheiden sich, die Ölheizung in Ihrem MFH durch eine Luftwärmepumpe zu ersetzen. Da die bestehende Heizung ohnehin das Ende der Lebensdauer erreicht hat, ergibt sich folgende Rechnung:

Investitionssumme total für Ersatz einer Ölheizung durch eine Luftwärmepumpe 

CHF 100’000

Modernisierung einer bestehenden Ölheizung

./. CHF 40’000

Mehrinvestitionen für Wärmepumpe

CHF 60’000

Reduktion der Zusatzkosten von 60’000 bei 33% Grenzsteuersatz

./. CHF 20’000

Mehrinvestitionen für Wärmepumpe netto

CHF 40’000

Erhöhung der Jahresmiete

ca. CHF 3000

Nettorendite

7,5%

Bei einer Investitionssumme von 100 000 Franken in eine Luftwärmepumpe kann die Jahresmiete in einer Grössenordnung von 3000 Franken angehoben werden. Geht man davon aus, dass auch die Modernisierung einer bestehenden fossilen Heizung 40 000 Franken gekostet hätte, so betragen die Mehrinvestitionen 60 000 Franken. Bei einem Grenzsteuersatz von gerundet 33 Prozent reduzieren sich die Mehrkosten auf 40 000 Franken. Die effektive Mietrendite beträgt dann 7,5 Prozent. Bei einer Abschreibungsrate von 4 Prozent (entspricht einer Lebensdauer von 25 Jahren) zahlt sich die Sanierung des Heizsystems für Sie damit klar aus.

Die Betriebskosten werden nach der Sanierung wesentlich tiefer sein als zuvor. Und die Mieter gewinnen, wenn die Nebenkosten dank der Sanierung so tief sinken, dass damit die Erhöhung der Nettomiete kompensiert wird.

Mögliche Ursache 3: Zögern aufgrund von Leerkündigungen

Eine rein energetische Sanierung (Heizung oder Dämmung) kann als Teilsanierung durchgeführt werden. Muss zusätzlich auch ein Grossteil der Gebäudetechnik ersetzt werden oder ist eine Modernisierung der Grundrisse fällig, wird aber eine Totalsanierung unter Kündigung aller Mietverhältnisse notwendig; inklusive dem damit einhergehenden Risiko von Einsprachen. Eine Totalsanierung wird neben baulichen Gründen in vielen Fällen auch aus rein finanziellen Überlegungen angestrebt. Dabei ist der Verlust von zwei bis drei Jahresmieten während der Renovationsdauer zu stemmen. Dafür können bei Neuvermietung die Mieten stärker erhöht werden als bei einer energetischen Teilsanierung, und zwar aufgrund der verbesserten Qualität sowie dank einer Anpassung der Mieten an das marktübliche Niveau.

Die Totalsanierung rentiert, wenn der geschaffene Mehrwert die Sanierungskosten übersteigt. Bei einem durchschnittlichen Mietpreisaufschlag von rund 40 Prozent für eine neuwertige Wohnung im Vergleich zu einem Objekt aus den 1970er-Jahren lässt sich die Miete für eine 3-Zimmer-Wohnung um durchschnittlich 500 Franken pro Monat anheben. Dies entspricht beispielsweise bei Investitionskosten von 150 000 Franken pro Wohnung einer Sanierungsrendite von 4 Prozent. Eine höhere Rendite lässt sich erzielen, wenn ausserdem die vermietbare Fläche ausgebaut und die Ausnützung verbessert wird. Das gesamte Mietaufschlagspotenzial sollte gemäss Kalkulationen des UBS Chief Investment Office mindestens 30 Prozent betragen.

Diese Überlegungen sind in einem hohen Masse abhängig vom Standort Ihrer Immobilie: Eine Totalsanierung zahlt sich vor allem bei älteren, sanierungsbedürftigen Gebäuden an Zentrumslagen und boomenden Agglomerationsregionen aus, da der Qualitäts- und Marktmietenaufschlag hier besonders hoch sein dürften und das Leerstandsrisiko eher gering.

In der Peripherie und Teilen der erweiterten Agglomeration, wo der Leerstand deutlich überdurchschnittlich ist, zahlen sich grosse Investitionen in energetische Sanierungen hingegen oft weniger aus. Zwar besteht auch hier eine höhere Zahlungsbereitschaft für hochwertige Wohnungen, allerdings dürfte nur eine begrenzte Anzahl solcher Wohnungen vom Markt absorbiert werden können. Das Mietsteigerungspotenzial ist daher gering. Sind höhere Bruttomieten nicht durchsetzbar, so schmilzt die effektive Mietrendite und die Investition dürfte sich aus einer rein finanziellen Sicht weniger lohnen.

Eine Mieterin einer energetisch sanierten Wohnung sieht vom Balkon aus in die Ferne.
Back view woman in backlight standing at the window at home looking out

Gute Gründe für eine energetische Sanierung Ihres Renditeobjekts

Lassen Sie sich durch diese vermeintlichen Ursachen nicht davon abhalten, Ihr Renditeobjekt energetisch zu sanieren. Denn dafür gibt es viele und gute Argumente:

Langfristige Renditeüberlegungen

Eine Totalsanierung bietet an Zentrumslagen deutlich höhere Renditen als der Neuerwerb einer zusätzlichen Liegenschaft. Doch auch mit einer Teilsanierung kann dank hoher Steuerabzüge, Subventionen und möglicher Mietpreisanpassungen eine solide Rendite erzielt werden. Mittels Fremdfinanzierung lassen sich im aktuellen Tiefzinsumfeld oftmals Eigenkapitalrenditen im tiefen zweistelligen Prozentbereich erwirtschaften. Verfügen Sie nicht über die nötige Liquidität für eine energetische Sanierung? Viele Banken unterstützen Modernisierungen der Energietechnik mit speziellen Krediten oder gewähren einen Abschlag auf den Hypothekarzins.

Sie planen eine energetische Sanierung?

Wir belohnen nachhaltigge Renduteliegenschaften mit einem finanzielellen Vorteil.

Mögliche politische Ausrichtung: von Förderung zu Verboten

Ohne eine Verschärfung der Rahmenbedingungen dürften die Netto-Null-Zwischenziele des Bundes verfehlt werden. Mittelfristig ist daher mit verstärkten politischen Interventionen in Form von Verboten und

Abgaben zu rechnen, um den Erneuerungsprozess zu beschleunigen. Das heisst: Energetische Sanierungen dürften nicht wie bis anhin nur mit Fördergeldern belohnt, sondern mit mehr oder weniger sanftem Druck erzwungen werden.

Zudem dürften bei einem allfälligen zukünftigen Verbot neuer fossiler Heizungen und einem Nachfrageschub auf alternative Heizsysteme Kapazitätsengpässe in der Baubranche ausgelöst werden, was steigende Sanierungskosten zu Folge hat. Hinzu kommen die Abhängigkeit von möglichen Lieferengpässen, sowie von Erdöl und Erdgaspreisen aufgrund globaler Entwicklungen.

Eigentümerinnen oder Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sind deshalb gut beraten, die energetische Sanierung ihres Renditeobjekts zeitnah zu planen und so mit genügend Vorlaufzeit umzusetzen.

Wachsendes ökologisches Bewusstsein bei der Mieterschaft

Das Bewusstsein für ökologische Lösungen wächst in der gesamten Bevölkerung und damit auch bei Mieterschaften. Je schneller eine alte Ölheizung, zum Beispiel durch eine Wärmepumpe, ersetzt wird, desto besser für unser Klima heute und in Zukunft. Wird der Strom für die Wärmepumpe zudem mit Photovoltaik am oder auf dem eigenen Haus erzeugt, zeigen sich die Kostenvorteile erneuerbarer Energien immer deutlicher. Vermieter werden sich gegenüber Mieterinnen und Mieter nicht rechtfertigen müssen, wenn sie die Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetzen – wahrscheinlich zukünftig aber schon, wenn Sie dies nicht tun. Genauso wie sich dies in den letzten Jahren ebenfalls bei den gesellschaftlichen Nachhaltigkeits-Anforderungen bei Pensionskassen und Konsumgütermarken abgezeichnet hat.

Fazit

Die energetische Sanierung einer Renditeliegenschaft stellt im Idealfall einen Gewinn für alle drei involvierten Parteien dar: für die Umwelt, die Eigentümer und die Mieter. Die Umwelt und mit ihr die ganze Gesellschaft profitiert, wenn dank einer effizienten Sanierung ein Gebäude umweltschonender betrieben werden kann. Die Eigentümer können den Marktwert ihrer Liegenschaften steigern, wenn sie die Investitionskosten durch höhere Mieterträge finanzieren können. Und die Mieter gewinnen, wenn die Nebenkosten dank der Sanierung so tief sinken, dass damit die Erhöhung der Nettomiete überkompensiert wird.


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