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So bezahlen Sie kein Leergeld

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18.02.2022 | 6 Minuten

60 775 Wohnungen wären am 1. Juni 2021 in der Schweiz zu vermieten gewesen – waren es aber nicht. So steht es in der jährlichen Leerwohnungsstatistik des Bundesamts für Statistik. Die gleiche Erhebung ergab auch, dass dies mindestens 228 336 unbewohnten Zimmern entspricht. Und dass 7066 Wohnungen weniger als zwei Jahre alt und noch nie vermietet waren. Erfreulich ist an diesen Zahlen nur eines: 2021 waren es zum ersten Mal seit 2009 weniger und nicht mehr Wohnungen als im Jahr zuvor.

In Chessel wird das allerdings keine Jubelstürme ausgelöst haben – mit 13,9% gewann das Dorf am östlichen Ende des Genfersees nämlich die Schweizer Leerstandsmeisterschaft 2021 in der Disziplin «Gemeinde mit der höchsten Leerstandsquote»; der Kantonspokal ging nach Solothurn. Die Karte mit der geografischen Verteilung der Leerstände zeigt Ihnen die Schweiz als bunten Flickenteppich mit regionalen Hotspots. Bei näherem Hinsehen werden Sie erkennen, dass Leerstände aber auch ein sehr lokales Phänomen sein können: In Vouvry, der Nachbargemeinde von Chessel, ist der Leerstand mit nur 1,14% über 12 Mal tiefer.

Warum gibt es so viele Leerstände? Wie entstehen sie? Woher kommen und wohin gehen sie? Was können Sie als Vermieter oder Vermieterin tun, damit es Sie nicht trifft? Und was, wenn es Sie dennoch getroffen hat?

Über solche und andere Fragen haben wir uns mit Alexandros Tyropolis unterhalten. Er ist CEO von Novac Solutions GmbH, einem auf Zwischennutzungen zur Vermeidung von Leerständen spezialisierten Unternehmen.

Warum, Herr Tyropolis? Das Interview

key4: Schlafen Besitzerinnen von Mehrfamilienhäusern und Vermieter von Wohnungen im Kanton Solothurn schlechter als anderswo?

Alexander Tyropolis: Für private Vermieter sind Leerstände in der Tat keine freudigen Überraschungen. Es gibt aber auch geplante und gezielt herbeigeführte Leerstände. Vor einer Sanierung oder dem Abriss zum Beispiel müssen sich die Eigentümer entscheiden, ob sie mehr Mieteinnahmen wollen oder mehr Planungssicherheit. Im ersten Fall kündigen sie die Mietverträge möglichst spät und riskieren, dass Einsprachen von Mietern den Baubeginn verzögern. Sie können die Mietverträge aber auch schon früh kündigen und bewusst auf Mieteinnahmen verzichten, um keine Fristerstreckungen zu riskieren. Leerstände können also auch Vorteile bieten.

Was genau gilt als Leerstand?

Von einem Leerstand spreche ich, wenn das Objekt auch nach der Zeitspanne leer steht, die ich für die Vermietung eingeplant habe. Ab diesem Moment fügt es mir als Vermieter Schaden zu.

Es liegt also nur an meiner Terminplanung, ob die Wohnung als Leerstand gilt oder einfach noch nicht vermietet ist?

So gesehen, ja. Sie können aber auch von der durchschnittlichen Insertionsdauer ausgehen. In der Schweiz müssen Sie eine Wohnung zurzeit rund 33 Tage ausschreiben, bis sie vermietet ist; der Schnitt variiert zudem je nach Region und Wohnungsgrösse. Wenn meine Wohnung nach diesen 33 Tagen noch nicht vermietet ist, habe ich einen Leerstand. Einen ungewollten, genauer gesagt.

Wodurch entstehen Leerstände?

Grundsätzlich gibt es überall Leerstände. Allerdings sind die Ursachen verschieden. In grossen Städten ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot. Wenn also in Zürich oder Genf eine Wohnung nach 33 Tagen trotz Nachfrageüberhang noch nicht vermietet ist, dann stimmt wahrscheinlich das Verhältnis von Preis und Angebot wirklich nicht. Etwas anderes sind Regionen wie das Tessin, der Berner Jura oder das Mittelland, wo die hohe Leerstandsziffer strukturelle Ursachen hat.

Welche strukturellen Ursachen führen zu Leerständen?

Vereinfacht gesagt: Wenn zu viele Investoren zur gleichen Zeit die gleiche Idee haben und in der gleichen Region Mehrfamilienhäuser bauen. Das ist vor allem im Kanton Solothurn der Fall, wo überdurchschnittlich viele Neubauwohnungen leer stehen.

Weil sie zu teuer sind?

Wenn das Angebot in einer ganzen Region deutlich höher ist als die Nachfrage, dann wird der Preis zum entscheidenden Faktor. Als privater Vermieter sind Sie in dieser Situation im Vorteil, denn Sie können frei entscheiden. Wenn Sie wollen und es sich leisten können, können Sie den Mietzins von heute auf morgen halbieren. Pensionskassen und Versicherungen sind nicht so flexibel, denn sie führen die Immobilie zu einem bestimmten Wert in ihren Büchern. Mit diesem Wert berechnen sie die Rendite und definieren letztlich die Mieten. Wenn eine Pensionskasse die Mieten für ihre Wohnungen senkt, sinkt auch die Rendite – sie müsste also den Wert der Anlage in ihren Büchern reduzieren. Das will sie natürlich nicht. Unter Umständen könnte sie durch diese Wertberichtigung in eine Unterdeckung geraten und müsste sich sanieren.

Angenommen, ich besitze seit 20 Jahren ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen. Eine bleibt länger leer als geplant. Habe ich wirklich keine andere Option, als den Mietzins zu senken? Dadurch riskiere ich ja auch, dass die anderen neun Mieterinnen und Mieter ebenfalls eine Senkung ihrer Miete verlangen…

Sie können den Preis entweder senken – oder rechtfertigen, indem Sie das Angebot aufwerten.

Also eine neue Küche oder ein neues Bad installieren?

Zuerst würde ich mir überlegen, mit welcher Investition ich pro Franken die sichtbarste ästhetische Wirkung erzielen kann. Das kann etwas so Simples sein, wie die altmodischen braunen Fussleisten durch weisse zu ersetzen – das lässt die Räume optisch höher wirken. Oder das abgenutzte 1980er-Klötzliparkett rauszureissen und einen neuen, hellen Parkettboden mit breiten Dielen verlegen. Oder eine Wand im Wohnzimmer nicht weiss streichen, sondern in einem eleganten Pastellton. Küchen und Bäder sind die teuerste Renovation in einer Wohnung. Das Alter ist bei Küchen und Bädern nicht so wichtig. Sofern gepflegt, ist eine 15-jährige Küche kein Grund, eine Wohnung nicht zu mieten.

Werfe ich nicht gutes Geld schlechtem hinterher mit solchen Renovationen?

Je nach Zustand der Wohnung müssen Sie sie vor der Wiedervermietung sowieso neu streichen. Ob der Maler dafür nun weisse oder eisblaue Farbe verwendet, kostet Sie nicht die Welt. Das 1980er-Klötzliparkett ist sowieso am Ende seiner Lebensdauer angelangt; ob Sie es jetzt ersetzen oder in zwei Jahren, macht keinen grossen Unterschied – kann aber helfen, die Wohnung schneller wieder zu vermieten. Wie gesagt: Es geht darum, die grösste Wirkung pro investierten Franken zu erreichen.

Und wenn die Wohnung trotz Pastelltönen, breitem Parkett und eleganten Fussleisten leer bleibt? Doch eine neue Küche oder ein neues Bad?

Dafür geben Sie viel mehr Geld aus, haben aber nicht ebenso viel Wirkung. Da würde ich doch eher den Mietzins senken.

Das macht mir doch die Rendite kaputt. Ich kann die Miete ja nicht wieder anheben…

Wenn Sie die reguläre Miete nicht senken, müssen Sie sie auch nicht wieder erhöhen. Stattdessen offerieren Sie die Wohnung mit einem auf zwei Jahre befristeten Vertrag als Spezialangebot zum halben Preis. Das hat drei Vorteile: Erstens gibt es bei befristeten Verträgen keinen Anspruch auf Fristverlängerung. Zweitens gewinnen Sie zwei Jahre Zeit, um die Entwicklung zu beobachten und verschiedene Szenarien vorzubereiten. Und drittens beenden Sie nach zwei Jahren das Spezialangebot und kehren wieder zum regulären Mietzins zurück. Da sie weder erhöht noch gesenkt wurde, kann die Anfangsmiete nach zwei Jahren nicht angefochten werden.

Alexandros Tyropolis, CEO Novac Solutions GmbH

Alexandros Tyropolis
ist CEO von
Novac Solutions GmbH

Das Unternehmen ist spezialisiert auf Zwischennutzungen von leer stehenden Immobilien aller Art. Seinen Kunden offeriert Novac Solutions einen 360-Grad-Vollservice: Als erstes entwickelt Novac Solutions ein innovatives, cleveres und finanziell nachhaltiges Konzept – massgeschneidert auf das Potenzial der Immobilie, die Bedürfnisse des Marktes, die Dauer der Zwischennutzung und die Ansprüche des Eigentümers. In Phase 2 übernimmt Novac Solutions die unternehmerische Verantwortung, also die Implementierung des Konzepts, den Betrieb auf eigenes Risiko (mit Partizipation des Auftraggebers) sowie letztlich die Abwicklung und die Rückgabe der Liegenschaft zum vereinbarten Zeitpunkt. Zu den Kunden von Novac Solutions gehören sowohl grosse und kleine Unternehmen als auch private Immobilienbesitzer.

Was, wenn sich die Situation nach zwei Jahren noch nicht grundlegend verbessert hat?

Dann sollten Sie Ihre Strategie grundsätzlich überdenken. Gründlich und emotionslos. Wenn sich die Wohnungen nur zum halben Preis vermieten lassen, werden Sie mit dieser Liegenschaft auf absehbare Zeit Geld verlieren … vielleicht ist ein Verkauf die beste Option.

Wenn sich das Haus überhaupt verkaufen lässt.

Auch das ist eine Frage des Preises. Und auch nur dann, wenn Ihr Haus am schlimmsten Leerstands-Hotspot steht. In der Region um Chiasso zum Beispiel ist die Situation wirklich gravierend. Doch oft stehen Wohnungen aus viel banaleren Gründen leer.

Zum Beispiel?

Sie stehen leer, weil die Vermieter offenbar denken, die Wohnung vermiete sich von selbst, ohne ihr Dazutun. Drei Monate Kündigungsfrist bedeutet, dass Sie als Vermieter drei Monate Zeit haben, neue Nachmieter zu suchen. Angenommen, Sie müssen die Wohnung tatsächlich 33 Tage lang inserieren, um sie wieder zu vermieten, und damit zuwarten, bis die alten Mieter ausgezogen sind – dann haben Sie den Mietausfall selbst verursacht.

Und wenn ich die Wohnung nach dem Auszug noch etwas auffrischen will?

Hindert Sie das daran, den Nachmieter schon während der Kündigungsdauer zu suchen? Nein. Vor allem aber sollte Sie das nicht daran hindern, sich mit dem Inserat etwas Mühe zu geben. Ich finde es erschreckend, wie lieblos und schludrig Wohnungen online angeboten werden. Zwei unscharfe, unterbelichtete Mobiltelefon-Bilder und dazu ein nichtssagender Text voller Fehler … Kein Wunder, meldet sich auf solche Inserate niemand.

Der Titel eines Klassikers der Werbeliteratur heisst «Hässlichkeit verkauft sich schlecht»…

Genau! 300 Franken für professionelle, gut ausgeleuchtete Fotos, die Ihre Wohnung im besten Licht zeigen, sind gut investiertes Geld. Auf jeder Wohnungsplattform im Web finden Sie Anleitungen, worauf Sie beim Inserat achten sollten. Am einfachsten klicken Sie auf einer der grossen Wohnungsplattformen nach dem Zufallsprinzip 20 Inserate an. Nehmen Sie Anschauungsunterricht, analysieren Sie die Anzeigen. Wahrscheinlich sind 18 dieser 20 Inserate Musterbeispiele dafür, wie Sie es nicht machen sollen. Die restlichen 2 sind Beispiele für gute, aussagekräftige Texte, von denen Sie sich inspirieren lassen können. Das erhöht Ihre Chancen beträchtlich, die Nachfolge noch vor dem Auszug der aktuellen Mieter zu regeln.

Bauchweh haben wahrscheinlich auch Eigentümer von Liegenschaften mit gemischter Nutzung – im Parterre ein Ladengeschäft, im ersten Stock Büros und darüber Wohnungen. Ich sehe überall leere Verkaufslokale, und Büroflächen sind auch nicht mehr so gefragt wie auch schon. Was tun?

Die Büros in Ihrem Beispiel waren ursprünglich wahrscheinlich Wohnungen und dürften sich ohne allzu grosse Umbauten auch wieder als Wohnungen nutzen lassen. Bei den Verkaufslokalen sieht die Sache anders aus; der Onlinehandel gräbt dem stationären Detailhandel immer mehr das Wasser ab. Der Lockdown hat diese Entwicklung noch beschleunigt.

Was also tun, wenn ich für das Ladenlokal im Parterre meines MFH keine Mieter finde? Verbarrikadieren?

(Lacht) Das ist eine Option – aber bestimmt nicht die beste! Ob Sie die Schaufenster zukleben oder den Blick in ein leeres, trostloses und dunkles Lokal zulassen, spielt keine Rolle: So oder so wirkt die Liegenschaft heruntergekommen und ist auch für Wohnungssuchende nicht ansprechend. Bringen Sie irgendwie Leben in die Bude – zum Beispiel als Schaufenstergalerie mit wechselnden Ausstellungen lokaler Künstler. Oder mit einer richtigen Zwischennutzung.

Noch ein Pop-up-Store?

Kann, muss aber nicht sein. Ein Beispiel: Einer unserer Kunden besitzt in Basel eine solche Liegenschaft; er will Zeit gewinnen und die Entwicklung abwarten, bevor er sich festlegt, was mit seinem Haus geschehen soll. Wir realisieren für ihn eine Zwischennutzung seines Ladenlokals als Selbstbedienungs-Collab-Space mit voll ausgerüsteten Büro-arbeitsplätzen. Die können Sie online buchen; die Türe öffnen Sie mit einem Code, den wir Ihnen zusenden, sobald Sie Ihre Reservation bezahlt haben. Neben den üblichen Kaffee- und Getränkeautomaten gibts in dem Büro auch einen Automaten, den eine Bäckerei aus der Nachbarschaft jeden Tag mit frischen Gipfeli, Sandwiches und Kuchen bestückt.

Sind solche Zwischennutzungen auch für Wohnungen möglich?

Durchaus, und zwar als halb Um-, halb Zwischennutzung: Vermieten Sie Ihre Wohnung nicht leer, sondern möbliert. Sie sprechen damit eine ganz andere Zielgruppe an und bewegen sich in einem anderen Konkurrenzumfeld. Es gibt immer Menschen, die von heute auf morgen eine neue Wohnung brauchen, aber (noch) keine eigenen Möbel haben. Das können Expats sein, die frisch in die Schweiz kommen. Die eine oder andere Hälfte von Paaren, die sich getrennt haben. Immobilienverwaltungen, die während der Totalsanierung eines Wohnhauses ihre Mieter temporär anderweitig unterbringen wollen. Familien, die ihr Einfamilienhaus umbauen lassen. Oder…

Das klingt fast zu einfach … Wo ist der Haken?

Da gibt es keinen Haken, das funktioniert tatsächlich. Und zwar sowohl temporär als Zwischennutzung wie auch permanent als Umnutzung. Sie haben zwar häufigere Mieterwechsel und zwischendurch manchmal auch gar keine. Doch wenn die möblierte Wohnung vermietet ist, bringt sie einen höheren Ertrag. Und auch der Konkurrenzdruck ist nicht so gross. Vergessen Sie nicht – Sie vermieten die Wohnung ja nur deshalb möbliert, weil sie unmöbliert ein halbes Jahr leer gestanden hat…

Mietzinsreduktion mit Folgen

Ein Leerstand reduziert Ihre Einnahmen, nicht aber Ihre Kosten. Wirtschaftlich gesehen, ist die erwähnte Notlösung «lieber nur halb so viel Mieteinnahmen als gar keine» sinnvoll.

Bedenken Sie in diesem Fall, dass bei Renditeliegenschaften die Hypothekarkredite nicht nur mit dem Grundstücks- und dem Gebäudewert abgesichert werden, sondern auch mit dem Ertragswert. Dieser besteht aus den aktuellen und künftigen Netto-Mieteinnahmen. Wenn Sie nun eine Wohnung zum halben Preis vermieten, halbieren Sie damit auch den Ertragswert, also den Wert des Pfandes. Bei Wertverlusten von Immobilien kann der Kreditgeber darauf bestehen, dass Sie die vereinbarte Sicherheit wieder herstellen und zusätzliches Eigenkapital nachschiessen.

Fragen rund um die Finanzierung Ihrer Renditeliegenschaft?

Unser Beratungsteam unterstützt Sie gerne


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