Ne jetez pas votre argent par les fenêtres

Alexander Tyropolis: en réalité, la vacance n’est pas agréable pour les bailleurs privés. Il y a aussi des vacances prévisibles et provoquées. Avant une rénovation ou une démolition, par exemple, les propriétaires doivent faire un choix entre revenus locatifs ou sécurité de planification. Dans le premier cas, la résiliation des contrats de location est retardée au maximum et la potentielle opposition des locataires risque à son tour de retarder le début des travaux. Dans le second, les propriétaires renoncent à leurs revenus locatifs en résiliant les contrats plus tôt, ce qui leur évite de dépasser les délais. La vacance peut donc aussi présenter des avantages.

On parle de vacance à partir du moment où le bien reste inoccupé au-delà de l’intervalle prévu par le propriétaire entre deux locations. C’est là que ça pose problème.

Vu sous cet angle, oui. On peut aussi se servir comme référence de la durée moyenne de réponse aux annonces. En Suisse, la période entre la publication de l’annonce et la location du bien est actuellement de 33 jours environ. Mais cette moyenne varie en fonction des régions et de la surface locative. On peut parler de vacance au-delà de ce délai. Ici, ce n’est pas du ressort du propriétaire.

En principe, il y a de la vacance partout. Mais pas pour les mêmes raisons à chaque fois. Dans les grandes villes, la demande est nettement plus élevée que l’offre. À Zurich ou à Genève, si un logement reste inoccupé au-delà des 33 jours, et ce malgré la très forte demande dans ces villes, on peut en conclure que c’est dû à un prix beaucoup trop élevé par rapport au marché. Dans des régions comme le Tessin, le Jura bernois ou le Plateau, c’est tout autre chose: les taux de vacance élevés ont des origines structurelles.

Pour faire simple: il y a une vacance structurelle quand un trop grand nombre d’investisseurs se ruent sur la même région pour faire construire des immeubles locatifs. Le canton de Soleure en est la parfaite illustration, les nouveaux logements y connaissant plus de vacance que la moyenne nationale.

Quand, dans toute la région, l’offre dépasse nettement la demande, le prix devient un facteur décisif. Dans cette situation, les bailleurs privés sont avantagés car ils peuvent fixer eux-mêmes le loyer. S’ils le souhaitent et s’ils peuvent se le permettre, il leur est possible de diviser par deux le loyer demandé du jour au lendemain. Quant à elles, les caisses de pension et les assurances ne disposent pas d’une telle marge de manœuvre car elles gèrent le bien immobilier à une certaine valeur dans leurs livres de comptes. C’est sur cette valeur qu’elles se basent pour calculer les rendements et définir les loyers. Ainsi, quand une caisse de pension baisse les loyers de ses appartements, les rendements baissent également. Elle doit alors réduire la valeur du placement dans ses livres de comptes. Ce que, bien sûr, elle ne souhaite pas. Cette dépréciation la mettrait en déficit, ce qui la contraindrait à prendre des mesures de rigueur budgétaire.

Vous pouvez soit, baisser le prix, soit le justifier en revalorisant le bien.

En fait, si c’était moi, je commencerais par me demander quel investissement serait du plus bel effet. Cela peut être aussi simple que de remplacer les vieilles plinthes marron par des blanches. En effet, elles donnent l’illusion que le plafond est plus haut. Ou remplacer le parquet usé à fines lames des années 1980 pour en poser un moderne à larges lames de couleur claire. Ou encore ne pas peindre un mur de la chambre à coucher en blanc mais dans une teinte pastel, plus distinguée. En réalité, la cuisine et la salle de bain sont les deux pièces les plus chères à rénover dans un appartement. Leur ancienneté n’est pas si importante. Tant qu’elle est bien entretenue, avoir une cuisine de 15 ans, ce n’est pas une raison valable pour de ne pas mettre en location un appartement.

Si l’état de l’appartement n’impose pas d’en faire plus, vous pouvez vous contenter de repeindre avant de louer à nouveau. Que ce soit en blanc ou en bleu pétrole, ça ne vous coûtera pas les yeux de la tête. Le parquet ringard des années 1980 a fait son temps. Que vous le remplaciez maintenant ou dans deux ans ne fait pas une grande différence, à part peut-être celle de trouver des nouveaux locataires plus vite. Comme je l’ai déjà dit, il s’agit de payer un minimum pour obtenir un résultat maximum.

Vous allez dépenser beaucoup d’argent pour pas grand-chose. À votre place, je baisserais tout simplement le loyer.