Come evitare di spendere soldi a vuoto | key4.ch

Come evitare di spendere soldi a vuoto

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18.02.2022 | 6 minuti

Il 1° giugno 2021, in Svizzera si contavano 60 775 appartamenti disponibili per l’affitto ma vuoti. Lo afferma la statistica annuale delle abitazioni vuote dell’Ufficio federale di statistica. La stessa indagine ha anche appurato che ciò corrisponde ad almeno 228 336 stanze non abitate, mentre 7066 appartamenti costruiti da meno di due anni non erano mai stati affittati. L’unico dato positivo è che, per la prima volta dal 2009, nel 2021 il numero di abitazioni sfitte è sceso rispetto all’anno precedente.

A Chessel, tuttavia, la notizia non sarà stata accolta con molto entusiasmo: con il 13,9%, di sfitti, il villaggio all’estremità orientale del Lago di Ginevra ha vinto il campionato svizzero di posti vacanti del 2021 nella disciplina “comune con il più alto tasso di sfitti”. A livello di Cantoni invece il titolo è andato a Soletta. La mappa della distribuzione geografica degli sfitti rappresenta la Svizzera come un mosaico colorato, con alcune zone in evidenza. Guardando più da vicino, si osserva che le abitazioni vuote possono rappresentare anche un fenomeno molto locale: A Vouvry, Comune che confina con Chessel, il tasso di sfitti è oltre 12 volte inferiore, pari a solo l’1,14%.

Perché ci sono così tanti sfitti? Cosa li provoca? Da dove vengono e dove vanno? Come può tenersene alla larga chi possiede immobili? E cosa fare se, nonostante tutto, dovessero presentarsi?

Abbiamo affrontato queste e altre domande insieme ad Alexandros Tyropolis, CEO di Novac Solutions GmbH, un’azienda specializzata in usi temporanei per evitare gli sfitti.

Perché, signor Tyropolis? L’intervista

key4: Chi affitta appartamenti o possiede case plurifamiliari nel Cantone di Soletta dorme sonni meno tranquilli che altrove?

Alexander Tyropolis: Per i proprietari privati, gli immobili vuoti non rappresentano certo un evento piacevole. Tuttavia, riscontriamo anche casi di sfitti pianificati e voluti. Prima di una ristrutturazione o una demolizione, ad esempio, i proprietari devono decidere se vogliono più reddito da locazione o più sicurezza per la pianificazione. Nel primo caso, terminano i contratti di locazione il più tardi possibile, col rischio che le obiezioni degli inquilini ritardino l’inizio dei lavori. Tuttavia, è anche possibile risolvere i contratti di locazione in anticipo e rinunciare consapevolmente a una parte del reddito da locazione, per non rischiare alcuno slittamento nei piani. Anche gli sfitti quindi possono offrire vantaggi.

Cosa bisogna considerare come sfitto?

Io tendo a parlare di abitazioni sfitte quando l’immobile resta vuoto anche dopo il periodo di tempo che ho programmato per la locazione. Da quel momento in poi, in quanto proprietario, subisco un danno.

Quindi dipende solo dalla mia pianificazione se l’appartamento è considerato vacante o semplicemente non è ancora affittato?

Da questo punto di vista sì. Tuttavia, è anche possibile considerare la durata media della ricerca. Attualmente in Svizzera passano circa 33 giorni tra il momento dell’inserzione e la stipula del contratto; la media varia a seconda della Regione e delle dimensioni dei locali. Se il mio appartamento non è ancora affittato dopo questi 33 giorni, ho un appartamento sfitto. Mio malgrado, per essere più precisi.

Che cosa genera gli sfitti?

In linea di principio, gli immobili vuoti si trovano dappertutto, ma le cause possono essere le più disparate. Nelle grandi città la domanda è molto più elevata dell’offerta. Perciò, se un appartamento a Zurigo o Ginevra non è ancora stato affittato dopo 33 giorni nonostante la forte domanda, allora è probabilmente il rapporto tra prezzo e offerta a essere squilibrato. Diverso è il caso di Regioni come il Giura bernese o l’Altopiano, dove l’alto tasso di locali vuoti ha cause strutturali.

Quali possono essere queste cause strutturali?

In parole semplici: quando troppi investitori hanno contemporaneamente la stessa idea e costruiscono case plurifamiliari nella stessa Regione. Ciò vale in particolare per il Cantone di Soletta, dove la quota di appartamenti sfitti è superiore alla media.

Perché sono troppo cari?

Se l’offerta è sensibilmente superiore alla domanda in un’intera Regione, il prezzo diventa il fattore decisivo. In questa situazione, il proprietario ha il vantaggio di poter decidere liberamente. Se vuole e può permetterselo, può dimezzare il canone d’affitto dall’oggi al domani. Le casse pensioni e le assicurazioni non sono altrettanto flessibili, perché nei loro libri contabili l’immobile mantiene sempre lo stesso valore. Si tratta della base su cui viene calcolato il rendimento e che in ultima analisi stabilisce il canone. Se una cassa pensioni diminuisce l’affitto dei suoi appartamenti, anche il rendimento scende: dovrà così ridurre il valore dell’investimento nei suoi libri contabili. Naturalmente ciò non le conviene. In determinate circostanze, questa rettifica del valore potrebbe rendere la copertura insufficiente e ci sarebbe così bisogno di una ristrutturazione.

Mettiamo che io possieda da 20 anni un immobile plurifamiliare con dieci appartamenti. Uno resta sfitto per più del voluto. Possibile che non abbia alternative alla diminuzione del canone d’affitto? In questo modo corro il rischio che anche gli altri inquilini richiedano una riduzione dell’affitto…

Oltre a diminuire il prezzo, è possibile anche agire sull’offerta, ovvero migliorandola.

Vale a dire rifare il bagno o sostituire la cucina?

Per prima cosa rifletterei su quali investimenti, a parità di spesa, permettono di ottenere il risultato estetico più efficace. Potrebbe anche bastare una sostituzione del battiscopa marrone ormai fuori moda con uno bianco, migliorando l’impatto visivo delle stanze. Oppure rimuovere il vecchio parquet anni ’80 e installarne uno nuovo, luminoso e dai listelli più larghi. O ancora, dipingere una parete nel soggiorno in un’elegante tonalità pastello invece che di bianco. Quelle della cucina e del bagno sono infatti le ristrutturazioni più costose in assoluto. Per entrambi gli ambienti, l’età non è un fattore decisivo. Se ben tenuta, una cucina di 15 anni fa non rappresenta un motivo valido per non affittare un appartamento.

Non sprecherei il mio denaro con tali ristrutturazioni?

A seconda delle condizioni dell’appartamento, bisognerà comunque tinteggiarlo prima di un nuovo affitto. Se poi l’imbianchino usa vernice bianca o blu scuro non cambia molto. Il parquet anni ’80 avrà raggiunto comunque la fine della sua vita utile; sostituirlo ora o tra due anni non fa molta differenza, ma può aiutare a riaffittare l’appartamento più velocemente. Come dicevamo, l’obiettivo è ottenere il maggior effetto possibile per ogni franco investito.

E se l’appartamento rimane vuoto nonostante le tonalità pastello, l’ampio parquet e i battiscopa eleganti? È il momento di rifare la cucina o il bagno?

Per questi lavori si spenderebbero molti più soldi, con un vantaggio relativamente minore. Consiglierei piuttosto di ridurre il canone di locazione.

Questo sarebbe un duro colpo per la mia rendita. Non potrò mica aumentare di nuovo l’affitto…

Se non si abbassa l’affitto regolare, non è necessario aumentarlo di nuovo. Può invece proporre un contratto limitato a due anni come offerta speciale a metà prezzo. Ciò comporta tre vantaggi: prima di tutto, non vi è alcun diritto a una proroga nel caso di contratti a tempo determinato; in secondo luogo, guadagnerà due anni per tenere d’occhio le tendenze generali e prepararsi ai diversi scenari; infine, dopo due anni, l’offerta speciale termina e si ritorna al canone regolare. Poiché non è stato né aumentato né diminuito, dopo i due anni l’affitto iniziale non può essere contestato.

Alexandros Tyropolis, CEO Novac Solutions GmbH

Alexandros Tyropolis
è CEO di
Novac Solutions GmbH

L’azienda è specializzata in usi temporanei di immobili sfitti di ogni tipo. Novac Solutions offre ai propri clienti un servizio completo a 360 gradi. Per prima cosa, Novac Solutions sviluppa un concetto innovativo, intelligente e finanziariamente sostenibile, in base al potenziale dell’immobile, le richieste del mercato, la durata dell’uso temporaneo e le esigenze del proprietario. In una seconda fase, Novac Solutions si assume la responsabilità aziendale, ovvero l’implementazione del concetto, l’esercizio a proprio rischio (con la partecipazione del cliente) e, infine, la conclusione e la restituzione dell’immobile alla data concordata. Tra i clienti di Novac Solutions figurano grandi e piccole aziende, nonché privati che possiedono immobili.

Cosa succede se la situazione non è migliorata sostanzialmente dopo due anni?

A quel punto diventa necessario rivedere la propria strategia. Con attenzione e senza farsi influenzare dalle emozioni. Se gli appartamenti possono essere affittati solo a metà prezzo e per il prossimo futuro si è condannati a perdere denaro… vielleicht ist ein forse è il caso di considerare una vendita.

A patto che ci si riesca.

Anche stavolta è una questione di prezzo. E solo se la casa è situata nelle regioni con il peggior tasso di sfitti. Nella zona intorno a Chiasso, ad esempio, la situazione è molto seria. Spesso però gli appartamenti restano vuoti per motivi molto più banali.

Per esempio?

Magari perché i proprietari sono convinti che l’appartamento si affitti da solo, senza il loro coinvolgimento. Tre mesi di preavviso vogliono dire che lei, in quanto proprietario, ha tre mesi di tempo per cercare nuovi inquilini. Supponiamo che servano effettivamente 33 giorni per affittare di nuovo l’appartamento e attendere che i vecchi inquilini abbiano traslocato: in tal caso sarà lei stessa responsabile per il mancato affitto.

E se volessi sistemare un po’ l’appartamento dopo il trasloco?

Questo le impedisce di cercare il nuovo inquilino durante il periodo di preavviso? No. La cosa più importante, però, è fare qualche sforzo in più nella ricerca degli inquilini. Non di rado resto senza parole di fronte ad annunci online sciatti e approssimativi. Un paio di foto scure e sfuocate, scattate con il cellulare, e un testo piatto e pieno di errori… Non c’è da stupirsi che nessuno risponda ad annunci simili.

Il titolo di un classico della letteratura pubblicitaria è “Il brutto si vende male”…

Esatto! 300 franchi per foto professionali e ben illuminate che mettano in risalto i punti di forza dell’appartamento sono soldi spesi bene. Su ogni piattaforma immobiliare online troverete istruzioni su cosa considerare quando si pubblica un annuncio. Il modo più semplice è aprire 20 annunci a caso su una delle principali piattaforme. Analizzate quello che vedete e prendete spunto. Probabilmente 18 su 20 rappresentano ottimi esempi di cosa non fare. Gli altri due invece si distingueranno per i testi ben scritti, da cui potrete lasciarvi ispirare. Ciò aumenta di molto le possibilità di organizzare il subentro prima che gli attuali inquilini si trasferiscano altrove.

Anche la situazione dei proprietari di immobili a uso misto non è invidiabile: un negozio al piano terra, uffici al primo piano con sopra degli appartamenti. Vedo locali commerciali sfitti ovunque e gli spazi per uffici non sono più così richiesti come un tempo. Come comportarsi?

Gli uffici nel suo esempio erano probabilmente originariamente appartamenti e dovrebbero essere in grado di venire riadattati ad appartamenti senza troppi sforzi. Nel caso dei locali commerciali, la situazione è diversa; la vendita al dettaglio online lascia sempre meno spazio ai negozi fisici. Il lockdown poi ha ulteriormente accelerato questa tendenza.

Quindi cosa devo fare se non riesco a trovare locatari per il negozio al piano terra del mio immobile? Buttare via la chiave?

(Ride) Questa è un’opzione, ma certo non la migliore! Che le vetrine siano oscurate o consentano di sbirciare in un locale buio e abbandonato, non fa molta differenza: in entrambi i casi la proprietà non risulterà attraente, neanche per chi cerca un’abitazione. Quel che si può fare è ravvivare in qualche modo il negozio, ad esempio rendendo le vetrine una mostra temporanea di artisti locali. Oppure con un uso temporaneo adeguato.

L’ennesimo pop-up store?

È un’idea, ma non per forza. Per esempio, uno dei nostri clienti possiede una superficie di questo tipo a Basilea; vuole prendere tempo e valutare le tendenze di mercato prima di decidere il destino della sua proprietà. Stiamo attrezzando il suo negozio per un uso temporaneo come spazio di coworking self-service. Il locale sarà dotato di postazioni di lavoro completamente attrezzate, prenotabili online; la porta si aprirà con un codice da ricevere dopo aver pagato la prenotazione. Oltre ai soliti distributori automatici di caffè e bevande, ce ne sarà anche uno rifornito ogni giorno da una panetteria del quartiere con cornetti freschi, panini e torte.

Simili usi temporanei sono possibili anche per gli appartamenti?

Assolutamente, a metà strada tra la riconversione e l’uso temporaneo. Non affittate l’appartamento vuoto, ma già arredato. In questo modo ci si rivolge a un gruppo target completamente diverso e si opera in un altro contesto competitivo. Ci sono sempre persone che di punto in bianco hanno bisogno di un nuovo appartamento ma non hanno (ancora) i propri mobili. Possono essere individui appena arrivati in Svizzera per lavoro. Qualcuno che si è appena separato dal partner. Un gestore immobiliare che ha bisogno di un alloggio temporaneo per i suoi inquilini durante una ristrutturazione. O magari una famiglia nella stessa situazione. Oppure…

Suona troppo bello per essere vero… Dov’è il trucco?

Non c’è un trucco, funziona davvero. Sia come uso temporaneo sia come riconversione definitiva. Certo gli avvicendamenti tra inquilini sono più frequenti e a volte è difficile trovarne di nuovi. Se però l’appartamento ammobiliato viene affittato, esso genera un rendimento più elevato, e la concorrenza non è così grande. Non dimenticate: state affittando l’appartamento ammobiliato perché senza mobili sono sei mesi che è sfitto…

La riduzione dell’affitto e le sue conseguenze

Un locale sfitto riduce le entrate, ma non i costi. Dal punto di vista economico, la soluzione di ripiego “meglio metà del reddito da locazione che niente” ha senso.

In questo caso, tenete presente che nel caso di immobili a reddito, i crediti ipotecari non sono garantiti solo con il valore del terreno e dell’edificio, ma anche con il valore di reddito. Questo è costituito dal reddito netto da locazione attuale e futuro. Affittando un appartamento a metà prezzo, si dimezza anche il valore di reddito, e quindi il valore del pegno. Di fronte a una perdita di valore degli immobili, il creditore può insistere sul ripristino della sicurezza concordata e l’aggiunta di ulteriore capitale proprio.

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