Risanamento energetico degli immobili a reddito

Ecco perché il risanamento energetico conviene

01.04.2022 | 3 Minuti

In Svizzera, il 24% delle emissioni di gas a effetto serra proviene da edifici abitati. Non sorprende, quindi, che attualmente circa il 60% delle case unifamiliari e il 70% di quelle plurifamiliari siano riscaldate con combustibili fossili e che oltre un milione di edifici (su un totale di circa 1,7 milioni) siano scarsamente o per nulla isolati. Pertanto, è assolutamente necessario agire.

La Confederazione e i Cantoni premiano con sussidi i proprietari di case unifamiliari o plurifamiliari se questi ottimizzano i loro immobili a livello energetico. In termini concreti, l’efficienza energetica dovrebbe aumentare e le emissioni di gas serra dovrebbero diminuire. Un edificio risanato a livello energetico ha i seguenti vantaggi:

  • consuma meno energia (elettricità, olio combustibile, gas naturale, legna, ecc.) perché i vari apparecchi (riscaldamento, ventilazione/aria condizionata, acqua calda, cucina e bagno, luce, ascensore, e così via) la usano con maggior efficienza;
  • non inquina l’ambiente con gas serra, in quanto utilizza solo energie rinnovabili e le produce esso stesso, ove possibile.

I capisaldi della Strategia energetica svizzera 2050

  • Graduale eliminazione dell’energia nucleare
  • Impegno di dimezzare le emissioni di gas serra entro il 2030 rispetto ai livelli del 1990 (Accordo di Parigi)
  • Obiettivo di azzeramento delle emissioni nette di gas serra entro il 2050

Secondo il Fondo nazionale svizzero per la ricerca scientifica, solo l’1% circa delle case in Svizzera viene risanato ogni anno per aumentare l’efficienza energetica. Questa percentuale dovrebbe più che raddoppiare per raggiungere gli obiettivi della Strategia energetica 2050 nel settore edilizio.

Al ritmo attuale, la Svizzera raggiungerà il suo obiettivo di zero emissioni nette con ben cento anni di ritardo rispetto al previsto. E maggiore è il ritardo, più la capacità del settore edile è compromessa, essendo già sfruttata appieno dalle normali nuove costruzioni e ristrutturazioni di edifici. Per ulteriori cantieri, è probabile che la capacità annua si riveli insufficiente.

Cosa non funziona nelle ristrutturazioni?

Perché il progresso è così lento? Perché per i proprietari di case plurifamiliari è così difficile decidere di risanare nonostante gli incentivi finanziari? Perché il Signor e la Signora Rossi sono così restii ad agire in favore dell’ambiente? È ora di scoprire le cause.

Possibile causa n. 1: si aspetta lo sviluppo di tecnologie (ancora) migliori

Avere più efficienza energetica e meno gas serra è una questione di tecnologia, che sta diventando sempre più funzionante e più economica. Quindi è comprensibile voler posticipare il risanamento di un anno per attendere il salto di qualità tecnologico, che è sicuramente già pronto per il mercato e permetterà di produrre molta più elettricità a prezzi più bassi.

Ma non funziona così: il progresso è un processo graduale, la tecnologia continuerà a migliorare nei prossimi 5-10 anni, ma secondo il CECE (Certificato energetico cantonale degli edifici) avverrà a piccoli passi e non in salti quantici. Gli esempi seguenti lo dimostrano.

  • Il fotovoltaico è diventato 5 volte più economico negli ultimi 10 o 15 anni, ma le prestazioni non sono aumentate nella stessa misura. I costi inferiori sono riconducibili a economie di scala, maggiore concorrenza e una produzione più razionale. Nel fotovoltaico, il silicio è lungi dall’essere esaurito come semiconduttore e sarà anche in futuro il metro di misura più importante. Sebbene nuovi semiconduttori come l’arseniuro di gallio (GaAs) siano più efficienti, costano molto di più e contengono arsenico, altamente tossico. Il GaAs è quindi utilizzato per casi speciali in cui il prezzo non ha importanza, come l’approvvigionamento energetico dei satelliti. Per le comuni celle solari, il silicio sarà la prima scelta per gli anni a venire. Non si prevedono altri sviluppi rivoluzionari e i prezzi non cambieranno più di tanto.
  • Isolamento termico: la situazione è simile per i materiali isolanti utilizzati per le facciate. Questi vengono costantemente sviluppati e migliorati, ma il materiale miracoloso che isola due volte meglio con la metà del volume e a un quarto del prezzo non è ancora stato inventato.
  • Riscaldamento: la biomassa e le pompe di calore sono ormai tecnologie mature che vengono continuamente ottimizzate e rese più efficienti; anche qui nessun salto quantico all’orizzonte.
  • Infissi: i vetri tripli costituiscono di fatto il nuovo standard. Lo sviluppo sta andando nella direzione delle smart windows: è molto probabile che presto verranno offerte finestre con trasmissione della luce autoregolante che riflettono o consentono il passaggio dei raggi solari a seconda della temperatura, della stagione e dell’ora del giorno.

Possibile causa n. 2: considerazioni monetarie sul breve termine

Il capitale necessario per il risanamento energetico può essere considerevole, specialmente negli edifici più vecchi, e a prima vista sembra che non ne valga la pena.
Tuttavia, sia l’ammortamento sia i costi del capitale sulla parte di investimento che aumenta il valore possono essere trasferiti agli inquilini. Questa quota è di solito fissata a un importo forfettario del 50-70% della somma investita. Tuttavia, poiché gli investimenti energetici sono detraibili dalle tasse, l’aumento degli affitti normalmente copre i costi.

Facciamo un esempio a titolo illustrativo:
supponiamo che decidiate di sostituire il riscaldamento a olio nella vostra casa plurifamiliare con una pompa di calore ad aria. Dato che il sistema di riscaldamento esistente ha comunque raggiunto la fine della sua vita utile, il calcolo dà i seguenti risultati.

Investimento totale per la sostituzione di un sistema di riscaldamento a olio con una pompa di calore ad aria

CHF 100 000

Ammodernamento di un sistema di riscaldamento a olio

./. CHF 40 000

Investimento aggiuntivo per la pompa di calore

CHF 60 000

Riduzione dei costi aggiuntivi di CHF 60 000 con un’aliquota fiscale marginale del 33%

./. CHF 20 000

Investimento netto aggiuntivo per la pompa di calore

CHF 40 000

Aumento dell’affitto annuale

circa CHF 3000

Rendimento netto

7,5%

Con un investimento di 100 000 franchi in una pompa di calore ad aria, l’affitto annuo può essere aumentato di 3000 franchi. Supponendo che l’ammodernamento di un sistema di riscaldamento a combustibili fossili sarebbe costato 40 000 franchi, la differenza nell’investimento ammonta a 60 000 franchi. Con un’aliquota fiscale marginale del 33%, i costi aggiuntivi si riducono a 40 000 franchi. Il rendimento effettivo dell’affitto è quindi del 7,5%. Con un tasso di ammortamento del 4% (per una durata di 25 anni), il risanamento dell’impianto di riscaldamento è chiaramente vantaggiosa.
I costi operativi dopo il risanamento saranno molto più bassi di prima. E anche gli inquilini ne beneficiano, poiché i costi accessori diminuiscono a tal punto da compensare l’aumento dell’affitto netto.

Possibile causa n. 3: timore di appartamenti sfitti

Un risanamento puramente energetico, che sia per il riscaldamento o l’isolamento, può essere anche solo parziale. Se anche una buona parte della tecnologia dell’edificio deve essere sostituita o se è previsto un ammodernamento delle planimetrie, si rende necessario un risanamento totale con cessazione di tutti i rapporti di locazione, a cui è associato il rischio di proteste. Oltre alle ragioni strutturali, in molti casi si punta a un risanamento totale anche per motivi puramente finanziari. Bisogna, però, tenere in considerazione la perdita di due o tre anni di affitto durante il periodo dei lavori. D’altra parte, i canoni per i nuovi inquilini possono essere aumentati più che nel caso di un risanamento energetico parziale, da un lato a causa del miglioramento della qualità e dall’altro per adeguare gli affitti al livello di mercato.

Il risanamento totale ripaga se il valore aggiunto creato supera i suoi costi. Incrementando mediamente l’affitto di circa il 40% di un appartamento in ottime condizioni rispetto a uno del 1970, il canone per un appartamento di 3 stanze può essere aumentato in media di 500 franchi al mese. Ad esempio, con un investimento di CHF 150 000 per appartamento, il rendimento del risanamento ammonta al 4%. Si può ottenere un rendimento maggiore se la superficie affittabile viene ampliata e l’utilizzo migliorato. Secondo i calcoli del Chief Investment Office di UBS, la maggiorazione dell’affitto dovrebbe essere di almeno il 30%.

Queste considerazioni dipendono fortemente dalla posizione dell’immobile: un risanamento totale ripaga soprattutto per gli edifici più vecchi che vanno ristrutturati e che si trovano in posizioni centrali o in zone in forte espansione, poiché il guadagno (sia in termini di qualità sia in termini economici) sul mercato potrebbe essere particolarmente elevato e il rischio che l’immobile rimanga sfitto è piuttosto basso.

Tuttavia, nella periferia e nelle parti dell’agglomerato esteso, dove i tassi di sfitto sono decisamente superiori alla media, i grandi investimenti in risanamenti energetici sono meno redditizi. Sebbene anche in questi casi vi sia una maggiore disponibilità a pagare per appartamenti di alta qualità, solo un numero limitato di tali appartamenti riesce, di norma, a essere assorbito dal mercato. Il potenziale aumento degli affitti è quindi limitato. Se non è possibile aumentare il canone lordo, i rendimenti da locazione effettivi diminuiscono e l’investimento è probabilmente meno conveniente da un punto di vista puramente finanziario.

L'inquilina di un appartamento risanato energicamente guarda in lontananza dal balcone.
Back view woman in backlight standing at the window at home looking out

Buoni motivi per risanare energeticamente il vostro immobile

Non lasciate che queste argomentazioni vi impediscano di risanare energicamente il vostro immobile, perché ci sono molte buone ragioni per farlo.

Considerazioni sul rendimento a lungo termine

Nelle località centrali, un risanamento totale offre rendimenti più elevati rispetto all’acquisto di una proprietà aggiuntiva. Ma anche uno parziale può rivelarsi redditizio grazie a deduzioni fiscali, sussidi e possibili adeguamenti dei prezzi degli affitti.

Nell’attuale contesto di bassi tassi d’interesse, il finanziamento esterno può spesso generare rendimenti del capitale proprio di due cifre percentuali. Non avete la liquidità necessaria per un risanamento energetico? Molte banche vi sostengono con crediti appositi o concedono uno sconto sul tasso ipotecario.

Progettate un risanamento energetico?

Premiamo gli immobili a reddito sostenibili con un beneficio finanziario.

Possibile orientamento politico: dagli incentivi ai divieti

Senza un inasprimento delle condizioni quadro, è probabile che gli obiettivi di azzeramento delle emissioni nette del governo federale per il 2030 non vengano raggiunti. A medio termine, quindi, si prevede un aumento degli interventi politici con divieti e tasse al fine di accelerare il processo di rinnovamento. In altre parole, i risanamenti energetici probabilmente non verranno più premiati con sovvenzioni, come è accaduto finora, ma obbligati in maniera più o meno pressante.

Inoltre, un possibile divieto in futuro di nuovi impianti a combustibile fossile e un’impennata nella domanda di sistemi di riscaldamento alternativi potrebbero limitare la capacità del settore edile, con conseguente aumento dei costi di risanamento. Anche eventi imprevedibili come crisi economiche, guerre, tensioni politiche o pandemie possono causare difficoltà di approvvigionamento, che a loro volta portano a una carenza di greggio o gas naturale e quindi all’aumento dei relativi prezzi.

In qualità di proprietario di una casa plurifamiliare, è consigliabile quindi risanare il proprio immobile a reddito il prima possibile, pianificando i lavori con largo anticipo.

Crescente consapevolezza ambientale degli inquilini

Prima sostituite il vecchio riscaldamento a olio con una pompa di calore, ad esempio, più le generazioni future (e anche quelle attuali) ve ne saranno grate. Ed è un bene anche per gli inquilini se i costi di riscaldamento diminuiscono. Se poi l’elettricità per la pompa di calore viene generata con il fotovoltaico, i vantaggi delle energie rinnovabili a livello finanziario aumentano ulteriormente.
E non dovrete giustificarvi con i vostri inquilini se sostituite il riscaldamento a olio con una pompa di calore; probabilmente dovrete giustificarvi se non lo fate. Questo è diventato evidente negli ultimi anni anche con i requisiti di sostenibilità sociale delle casse pensioni e dei marchi dei beni di consumo.

Conclusioni 

Idealmente, il risanamento energetico di un immobile a reddito rappresenta un vantaggio per tutte e tre le parti coinvolte: l’ambiente, i proprietari e gli inquilini. L’ambiente e con esso l’intera società beneficiano di un edificio più ecologico grazie a un risanamento energetico.

I proprietari possono aumentare il valore di mercato dei loro immobili se possono finanziare l’investimento tramite un canone di locazione più elevato. E gli inquilini traggono vantaggio quando le spese accessorie diminuiscono a tal punto da compensare l’aumento dell’affitto.


Questo articolo è stato utile?
Grazie per il vostro voto!

Indicazione rapida del tasso d’interesse non vincolante



Può interessarvi anche

Previsioni sui tassi d’interesse per le aziende

UBS Swiss Real Estate Bubble Index

Il nostro sito web utilizza cookie per offrirle la miglior esperienza di navigazione. Trova maggiori informazioni nella Dichiarazione sulla riservatezza. Può modificare le impostazioni dei cookie nelle impostazioni di privacy. Verso le impostazioni di privacy