Ne jetez pas votre argent par les fenêtres

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18.02.2022 | 6 minutes

La Suisse comptait, au 1er juin 2021, 60 775 logements vacants à louer, selon les chiffres annuels de l’Office fédéral de la statistique. Ce qui correspond à 228 336 pièces non occupées. Sur tous ces logements, 7066 ont moins de deux ans et n’ont encore jamais été loués. Seul motif d’espoir: l’année 2021 a enfin enregistré une baisse du nombre de logements vacants d’une année sur l’autre, chose qui n’était plus arrivée depuis 2009.

Chessel, en revanche, n’est pas à la fête: avec un taux de vacance de 13,9%, ce village au sud-est du lac Léman est le champion suisse de la vacance en 2021. À l’échelle cantonale, c’est le canton de Soleure qui décroche la palme. La carte de répartition géographique de la vacance vous montre les profondes disparités en Suisse ainsi que les lieux les plus touchés. En y regardant de plus près, on se rend compte que la vacance peut aussi être un phénomène très localisé: à Vouvry, commune voisine de Chessel, justement le taux de vacance n’est que de 1,14%, soit environ 12 fois moins.

Pourquoi y a-t-il tant de vacance? À quoi cela est-il dû? Quels en sont les facteurs déclencheurs et pourquoi dure-t-elle? Que pouvez-vous faire pour éviter cela quand vous mettez votre bien en location? Et si c’est déjà trop tard, que faire?

Nous avons posé ces questions (et bien d’autres) à Alexandros Tyropolis, CEO de Novac Solutions GmbH, une entreprise spécialisée dans les usages intermédiaires pour éviter la vacance.

Pourquoi, Monsieur Tyropolis? Entretien

UBS key4 mortgages: dans le canton de Soleure, les propriétaires d’immeubles locatifs ou de simples appartements se font-ils plus de souci qu’ailleurs?

Alexander Tyropolis: en réalité, la vacance n’est pas agréable pour les bailleurs privés. Il y a aussi des vacances prévisibles et provoquées. Avant une rénovation ou une démolition, par exemple, les propriétaires doivent faire un choix entre revenus locatifs ou sécurité de planification. Dans le premier cas, la résiliation des contrats de location est retardée au maximum et la potentielle opposition des locataires risque à son tour de retarder le début des travaux. Dans le second, les propriétaires renoncent à leurs revenus locatifs en résiliant les contrats plus tôt, ce qui leur évite de dépasser les délais. La vacance peut donc aussi présenter des avantages.

Que recouvre le terme «vacance», exactement?

On parle de vacance à partir du moment où le bien reste inoccupé au-delà de l’intervalle prévu par le propriétaire entre deux locations. C’est là que ça pose problème.

Ce qui différencie un bien vacant d’un bien en attente de location serait juste une histoire de calendrier?

Vu sous cet angle, oui. On peut aussi se servir comme référence de la durée moyenne de réponse aux annonces. En Suisse, la période entre la publication de l’annonce et la location du bien est actuellement de 33 jours environ. Mais cette moyenne varie en fonction des régions et de la surface locative. On peut parler de vacance au-delà de ce délai. Ici, ce n’est pas du ressort du propriétaire.

D’où vient la vacance?

En principe, il y a de la vacance partout. Mais pas pour les mêmes raisons à chaque fois. Dans les grandes villes, la demande est nettement plus élevée que l’offre. À Zurich ou à Genève, si un logement reste inoccupé au-delà des 33 jours, et ce malgré la très forte demande dans ces villes, on peut en conclure que c’est dû à un prix beaucoup trop élevé par rapport au marché. Dans des régions comme le Tessin, le Jura bernois ou le Plateau, c’est tout autre chose: les taux de vacance élevés ont des origines structurelles.

Dans ce cas, quelles sont ces origines structurelles?

Pour faire simple: il y a une vacance structurelle quand un trop grand nombre d’investisseurs se ruent sur la même région pour faire construire des immeubles locatifs. Le canton de Soleure en est la parfaite illustration, les nouveaux logements y connaissant plus de vacance que la moyenne nationale.

Est-ce une histoire de loyers trop élevés?

Quand, dans toute la région, l’offre dépasse nettement la demande, le prix devient un facteur décisif. Dans cette situation, les bailleurs privés sont avantagés car ils peuvent fixer eux-mêmes le loyer. S’ils le souhaitent et s’ils peuvent se le permettre, il leur est possible de diviser par deux le loyer demandé du jour au lendemain. Quant à elles, les caisses de pension et les assurances ne disposent pas d’une telle marge de manœuvre car elles gèrent le bien immobilier à une certaine valeur dans leurs livres de comptes. C’est sur cette valeur qu’elles se basent pour calculer les rendements et définir les loyers. Ainsi, quand une caisse de pension baisse les loyers de ses appartements, les rendements baissent également. Elle doit alors réduire la valeur du placement dans ses livres de comptes. Ce que, bien sûr, elle ne souhaite pas. Cette dépréciation la mettrait en déficit, ce qui la contraindrait à prendre des mesures de rigueur budgétaire.

Imaginons: cela fait 20 ans que je suis propriétaire d’un immeuble locatif de dix appartements. L’un d’entre eux reste vacant plus longtemps que prévu. Suis-je contraint-e de baisser le loyer? Si je le fais pour un, les neuf autres locataires risquent fort de me réclamer une baisse de leur loyer…

Vous pouvez soit, baisser le prix, soit le justifier en revalorisant le bien.

En installant une nouvelle cuisine ou une nouvelle salle de bain, c’est ça?

En fait, si c’était moi, je commencerais par me demander quel investissement serait du plus bel effet. Cela peut être aussi simple que de remplacer les vieilles plinthes marron par des blanches. En effet, elles donnent l’illusion que le plafond est plus haut. Ou remplacer le parquet usé à fines lames des années 1980 pour en poser un moderne à larges lames de couleur claire. Ou encore ne pas peindre un mur de la chambre à coucher en blanc mais dans une teinte pastel, plus distinguée. En réalité, la cuisine et la salle de bain sont les deux pièces les plus chères à rénover dans un appartement. Leur ancienneté n’est pas si importante. Tant qu’elle est bien entretenue, avoir une cuisine de 15 ans, ce n’est pas une raison valable pour de ne pas mettre en location un appartement.

Ce type de travaux ne revient-il pas à jeter de l’argent par les fenêtres?

Si l’état de l’appartement n’impose pas d’en faire plus, vous pouvez vous contenter de repeindre avant de louer à nouveau. Que ce soit en blanc ou en bleu pétrole, ça ne vous coûtera pas les yeux de la tête. Le parquet ringard des années 1980 a fait son temps. Que vous le remplaciez maintenant ou dans deux ans ne fait pas une grande différence, à part peut-être celle de trouver des nouveaux locataires plus vite. Comme je l’ai déjà dit, il s’agit de payer un minimum pour obtenir un résultat maximum.

Et si, malgré tout ça, l’appartement reste vacant? Est-ce qu’il faut quand même refaire la cuisine ou la salle de bain?

Vous allez dépenser beaucoup d’argent pour pas grand-chose. À votre place, je baisserais tout simplement le loyer.

Dans ce cas, je peux dire adieu à mes rendements. Après ça, je ne pourrai jamais réaugmenter le loyer…

Pour contourner ce problème, vous pouvez réduire temporairement le loyer et le faire revenir au niveau normal plus tard. Vous pouvez proposer une offre spéciale au locataire sous la forme d’un contrat de location de deux ans avec un loyer à 50%. Cette solution présente trois avantages: premièrement, avec les contrats à durée limitée, les locataires n’ont pas le droit de demander la prolongation du délai de préavis. Deuxièmement, vous avez le temps d’observer comment la situation évolue et de parer à toute éventualité. Et troisièmement, vous mettez fin à l’offre spéciale au bout de deux ans et revenez au loyer normal. Étant donné que d’un point de vue contractuel, le loyer normal n’a ni baissé, ni augmenté à proprement parler, il ne peut donc pas faire l’objet d’une contestation de la part du locataire.

Alexandros Tyropolis, CEO Novac Solutions GmbH

Alexandros Tyropolis
est le CEO de
Novac Solutions GmbH

Son entreprise est spécialisée dans les usages intermédiaires de tous types de biens immobiliers vacants. Novac Solutions offre à sa clientèle un service complet: dans un premier temps, Novac Solutions développe un concept innovant, intelligent et rentable sur le long terme. Il exploite le potentiel du bien immobilier, répond aux besoins du marché, correspond à la durée d’usage intermédiaire et aux demandes du ou de la propriétaire. Dans un second temps, Novac Solutions met en œuvre ce concept, en assure l’exploitation sous sa propre responsabilité (avec participation du donneur d’ordre), puis se charge de restituer le bien immobilier à la date convenue. La clientèle de Novac Solutions est constituée de petites et grandes entreprises mais aussi de propriétaires particuliers.

Que faire si, après deux ans, la situation ne s’est toujours pas améliorée?

Je vous conseille de revoir complètement votre stratégie. En prenant autant de recul que possible. Si vous n’arrivez à louer vos appartements qu’avec un loyer amputé de moitié, il est fort probable que ce bien immobilier vous fasse perdre de l’argent et que… la vente soit la meilleure solution.

Si c’est possible…

Là aussi, c’est une question de prix. Mais seulement si votre immeuble est dans le pire coin qui soit en matière de vacance. Dans la région autour de Chiasso, par exemple, la situation est vraiment grave. Pourtant, les logements restent souvent vacants pour des raisons bien plus banales.

C’est-à-dire?

Les propriétaires s’imaginent que leur appartement va se louer tout seul, sans qu’ils ou elles n’aient rien à faire. Un délai de préavis de trois mois vous donne pourtant tout le temps de chercher de nouveaux locataires. Imaginons que vous deviez publier une annonce pendant 33 jours pour remettre votre appartement en location et attendiez pour cela que les anciens locataires aient déménagé. La perte de loyer serait alors de votre propre fait.

Et si je veux redonner un petit coup de jeune à l’appartement une fois les locataires partis?

D’accord, mais est-ce que ça vous empêche de chercher de nouveaux locataires pendant le délai de préavis? Non. Et surtout, cela ne devrait pas vous empêcher de faire un effort pour l’annonce. En ce qui me concerne, je trouve la plupart des annonces consternantes de nullité, tellement elles sont bâclées et manquent de fantaisie. Deux photos floues et sous-exposées prises avec un smartphone, assorties d’une légende bourrée de fautes et absolument pas évocatrice… Pas étonnant que personne ne réponde à ce type d’annonce.

Un grand classique des ouvrages sur la publicité s’intitule justement «La laideur se vend mal»…

C’est on ne peut plus vrai! Payer 300 francs pour des photos professionnelles bien exposées qui mettent en valeur votre appartement, c’est de l’argent bien dépensé. Chaque site d’annonces donne des conseils de rédaction et de publication. Le plus simple, c’est encore de consulter l’un des principaux sites et de cliquer au hasard sur 20 annonces. Observez attentivement et analysez ce que vous voyez. Il y a de fortes chances que, sur 20 annonces, 18 soient de parfaits exemples de tout ce qu’il ne faut pas faire. Les 2 autres seulement auront des textes percutants dont vous pourrez vous inspirer. Cela augmentera sensiblement vos chances de trouver de nouveaux locataires avant même que les anciens ne déménagent.

Louer doit aussi être un sacré casse-tête pour les propriétaires de biens à usage mixte avec, par exemple, une boutique au rez-de-chaussée, des bureaux au premier étage et des appartements encore au-dessus. Je vois partout des locaux commerciaux vides. En plus, les bureaux ne sont plus autant demandés qu’avant. Que faire?

Les bureaux de votre exemple étaient probablement des appartements auparavant et on devrait pouvoir leur rendre leur usage d’origine sans faire trop de travaux. Pour ce qui est des locaux commerciaux, c’est autre chose: le commerce en ligne resserre de plus en plus son étau sur le commerce de détail en dur, réduisant d’autant la demande. Le confinement a encore plus accéléré cette dynamique.

Que faire si je ne trouve personne pour louer la boutique au rez-de-chaussée de mon immeuble? La barricader?

(Rires) C’est une possibilité, mais certainement pas la meilleure! Peu importe que vous recouvriez la vitrine de ruban adhésif ou que l’on puisse voir la boutique déserte à travers: ça donne à votre immeuble une allure délabrée et pas franchement engageante pour les gens à la recherche d’un appartement. Remettez de la vie là-dedans, en proposant à des artistes locaux d’y exposer, par exemple. Ou en consacrant la boutique à un vrai usage intermédiaire.

Une énième boutique éphémère?

Pourquoi pas? Mais pas forcément. Prenons un exemple: un de nos clients possède un bien similaire à Bâle. Il veut gagner du temps et voir comment évolue la situation avant de décider quoi faire de son immeuble. Nous transformons pour lui sa boutique en espace de co-working tout équipé. Les bureaux sont réservables en ligne, les portes s’ouvrent avec un code qu’on vous envoie dès que vous avez payé la réservation. En plus de la machine à café habituelle, il y a un distributeur de sandwiches et viennoiseries, rempli tous les jours par la boulangerie du quartier.

Est-ce qu’on peut aussi mettre en place ce type d’usage intermédiaire dans des appartements?

Tout à fait. Et sans aller jusqu’à la reconversion ou l’usage intermédiaire, vous pouvez continuer à louer votre appartement, non pas en nue-propriété, mais en meublé. Vous vous adresserez ainsi à un tout autre groupe cible, sur un tout autre terrain. Il y a toujours des gens qui ont besoin d’un nouvel appartement du jour au lendemain mais qui n’ont pas (encore) de meubles. Des expats, par exemple, qui viennent d’arriver en Suisse. Un ou une célibataire qui vient de divorcer. Des gérants immobiliers qui ont besoin de reloger temporairement leurs locataires pendant la rénovation de l’immeuble. Des familles qui font de gros travaux dans leur maison. Ou encore…

Ça a l’air trop beau… Il est où, le hic?

Il n’y en a pas, ça marche vraiment. Que ce soit en usage temporaire ou permanent. Les locataires changent plus souvent et, parfois, il n’y en a pas. Mais quand il est meublé, l’appartement rapporte plus. Et il y a moins de concurrence. N’oubliez pas: certes, vous devez louer l’appartement meublé, mais c’est bien parce qu’il est resté vacant pendant six mois quand ce n’était pas le cas…

Réduire le loyer n’est pas sans conséquences

Une vacance réduit vos revenus mais pas vos frais pour autant. La solution de secours déjà mentionnée (louer à moitié prix) semble pertinente d’un point de vue économique, mais elle cache un effet pervers. En effet, le prêt hypothécaire qui finance l’immeuble de rendement est non seulement garanti par la valeur du terrain et du bâti, mais aussi par celle du rendement (revenus locatifs actuels et à venir). En louant à moitié prix, vous divisez les rendements mais aussi le gage par deux. Si le bien se déprécie, le bailleur de fonds va considérer que vous revenez sur les sécurités convenues et va donc réclamer davantage de fonds propres, ce qui aura un coût financier non négligeable.