Tragbarkeitsrechnung: Was braucht es für die eigenen vier Wände?

15.09.2020 | 5 Minuten

Die Tragbarkeit ist ein zentraler Begriff in der Finanzierung und im Hypothekargeschäft. Gemeint ist damit das Verhältnis von Einkommen einerseits und Kosten des Eigenheims andererseits. Als Kennzahl für die Tragbarkeit eines Kredits ist sie in Prozenten angegeben.

Wer an beliebten Wohnlagen im Grossraum Zürich oder in der Genfersee-Region ein Eigenheim für weniger als eine Million Franken finden will, muss heute lange suchen. Die Preise an vielen Hotspots des Immobilienmarktes sind in den letzten 10 bis 15 Jahren stark gestiegen. Und weil sich die Einkommen nicht im gleichen Mass erhöht haben, wird es für manche Haushalte schwieriger, die Anforderungen für eine Hypothek zu erfüllen.

Tragbarkeit Hypothek: richtig rechnen

Wie wird die finanzielle Tragbarkeit einer Hypothek korrekt ermittelt? In den entsprechenden Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) heisst es: «Die Tragbarkeit muss langfristig gegeben sein und hat daher auf nachhaltigen Einnahmen- und Ausgabenkomponenten zu beruhen.»

Die «goldene Regel» der Finanzierung ist klar: Die Tragbarkeit der Hypothek ist im Allgemeinen dann nachgewiesen, wenn die Kosten des Wohneigentums insgesamt nicht höher ausfallen als ein Drittel des Bruttoeinkommens (Einkünfte noch vor Sozialabgaben wie AHV, ALV etc.).

Auf der Einnahmenseite sind für die Tragbarkeitsrechnung die dokumentierten und nachhaltig erzielbaren Einkünfte anzurechnen. Dazu gehören die aufgrund von Unterlagen wie dem Lohnausweis belegten Einnahmen aus der Erwerbsarbeit, inklusive des 13. Monatslohns. Allfällige Bonuszahlungen oder bevorstehende Lohnerhöhungen können teilweise angerechnet werden, soweit sie regelmässig bzw. gut dokumentiert sind. Zweiteinkommen von Ehepartnern dürfen addiert werden, sofern diese nachhaltig sind. Damit ist gemeint, dass bloss vorübergehende Einkünfte – die zum Beispiel nur in einem Jahr anfallen – nicht anrechenbar sind. Voraussetzung ist aber zugleich, dass das Paar solidarisch, das heisst gemeinsam für alle Verpflichtungen aus dem Kredit haftet.

Eine Frau steht an einem Tisch mit einem Laptop, telefoniert und macht sich dabei Notizen.

Tragbarkeitsrechnung: die Kostenseite

Um die Tragbarkeit zu prüfen, sind folgende Kostenfaktoren zu addieren:

  • Die Hypothekarzinsen (mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent gerechnet)
  • Die vorgeschriebenen Rückzahlungen bzw. Amortisationen
  • Die Unterhalts- und Nebenkosten des Hauses respektive der Wohnung (Faustregel: 1 Prozent des Wertes).

Auf dem Weg zum Eigenheim fällt der Prüfung der Tragbarkeit eine zentrale Rolle zu. Denn dabei geht es immer auch um die Grundfrage: „Was darf das neue Zuhause maximal kosten?“ key4 by UBS berechnet die Tragbarkeit automatisch mit wenigen Angaben.

Wie bewertet die Bank die Tragbarkeit?

Für den Hypothekenanbieter ist die Tragbarkeitsrechnung ein zentrales Element der Bonitätsprüfung. Zu dieser verpflichten ihn die entsprechenden Richtlinien der Branche. Grundlage dafür ist ein vordefiniertes und dokumentiertes Verfahren. Der Anbieter ist dabei auch an den Grundsatz gebunden, in der Tragbarkeitsrechnung nicht die tagesaktuell tiefen Zinsen einzusetzen. Die Tragbarkeit berechnen heisst, einen längerfristigen Durchschnittszins heranzuziehen (den sogenannten kalkulatorischen Zinssatz). Der Zinssatz variiert je nach Bank.

Hypotheken Tragbarkeit: Prinzip Vorsicht

Es gibt zwei stichhaltige Argumente, die Tragbarkeit nach dem Vorsichtsprinzip zu berechnen:

  • Die Schwelle von einem Drittel des Bruttoeinkommens ist unbestritten. Denn sonst müssten viele Haushalte – vor allem solche aus dem Mittelstand – anderswo übermässig Abstriche machen, etwa bei Ferienreisen, Restaurantbesuchen, Freizeitaktivitäten etc.
  • Die konservative Berechnung der Tragbarkeit mit einem Zins von 5 Prozent beinhaltet eine Sicherheitsmarge. Wer die Tragbarkeitsrechnung erfüllt, könnte in der Regel auch ein höheres Zinsniveau verkraften. Dies senkt das Risiko massiv, dass das Eigenheim zu einer Überschuldung führen könnte.

Tragbarkeitsrechnung: Hypothek und Nebenkosten

Für die Finanzierung ist – abgesehen von den Zinsen – die Kredittilgung korrekt zu budgetieren. Gemäss den erwähnten Richtlinien ist für selbstgenutztes Wohneigentum zu beachten, dass jeder Kunde die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Liegenschaftswertes reduzieren muss (für Ferienobjekte oder Renditeliegenschaften gelten andere Bestimmungen). Dabei haben Sie die Wahl, die Amortisationen direkt oder indirekt, zum Beispiel über die 3. Säule, vorzunehmen (Form des privaten Sparens und der privaten Vorsorge). Die jährlichen Amortisationsraten müssen aber in jedem Fall Teil des geplanten Budgets sein.

Vor einem Waschbecken im Bad kniet ein Mann, der am Abflusssystem des Beckens schraubt, um es zu erneuern.

Der dritte Kostenfaktor sind die Nebenkosten. Hier ist es branchenüblich, 1 Prozent des Liegenschaftswertes einzusetzen. Für ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von einer Million Franken wären demnach jährlich 10 000 Franken zu budgetieren. Darunter summieren sich verschiedene Auslagen: Heizung bzw. Energie, Strom, Wasser, Unterhalt, Reparaturen, Gebäudeversicherungen, Gartenunterhalt etc. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Stockwerkeigentum), fallen die gemeinschaftlichen Kosten im Haus ebenfalls unter Nebenkosten (Kostenbeiträge für Verwaltung und Unterhalt oder Zahlungen in einen Erneuerungsfonds).

Im Rahmen einer Kreditprüfung und einer Beratung zieht man für die Tragbarkeitsrechnung diese 1-Prozent-Regel heran. Bei älteren Liegenschaften können allenfalls auch höhere Unterhalts- und Renovationskosten anfallen.

Fazit: Beim Erwerb von Wohneigentum gilt also klar die Devise: zuerst budgetieren und rechnen, erst dann kaufen. Die sorgfältige Beachtung der Tragbarkeitsregeln liegt im ureigenen Interesse des Kunden. Sie beugen späteren finanziellen Engpässen vor und bieten Gewähr, das eigene Zuhause sorgenfrei geniessen zu können.

Tabelle: Tragbarkeit berechnen

Familie Muster verfügt über ein Bruttoeinkommen von 150 000 Franken und wünscht sich ein Haus zum Preis von 820 000 Franken.

Die Tragbarkeitsrechnung für die Hypothek stellt die Einkünfte den kalkulatorischen Kosten gegenüber:

Kaufpreis Liegenschaft CHF 820 000
Verfügbares Eigenkapital CHF 180 000
Haushaltseinkommen brutto CHF 150 000
Höhe der Hypothek CHF 640 000

Tragbarkeitsrechnung: monatliche Kosten Eigenheim in Relation zum Einkommen

Zinsen CHF 2 667
Amortisation CHF 519
Unterhalts- und Nebenkosten CHF 683
kalk. Kosten monatlich CHF 3 869
kalk. Kosten jährlich CHF 46 428
Einkommen brutto in Relation zu den kalk. Kosten pro Jahr CHF 150 000 / CHF 46 428
Tragbarkeit (in Prozent des Einkommens brutto) 31%

Berechnungsgrundlage

Hypothek CHF 640 000
Belehnung in Prozent des Kaufpreises 78%

Die Tragbarkeitsrechnung zeigt, dass das Eigenheim und die Hypothek für Familie Muster gut tragbar wären – rund 31 Prozent des Bruttoeinkommens würden auf das Konto „Eigenheim“ gehen.

Kosten für Wohneigentum in % des

Gesamteinkommens (brutto)

Kosten für Wohneigentum in % des Gesamteinkommens Kosten für Wohneigentum in % des   Gesamteinkommens

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