Eigenmittel: Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek?

21.04.2021 | 3 Minuten

Eine Millionen Franken. So viel kostet ein durchschnittliches Eigenheim mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern in der Schweiz gemäss UBS Swiss Real Estate Focus (2019). Und ein Luxusobjekt ist schnell sechsmal teurer.

Wer eine Immobilie kaufen will, muss also tief ins Portemonnaie greifen. Daher ist im Normalfall die Aufnahme einer Hypothek nötig. Doch welche Anforderung für die Vergabe von Hypotheken haben Finanzierungsinstitute?

Für eine Hypothekarfinanzierung gibt es zwei Grundvoraussetzungen: Erstens müssen Interessenten genügend Eigenmittel einbringen, auch Eigenkapital genannt. Zweitens sollte ihr Einkommen so hoch sein, dass sie sich die Immobilie auch langfristig leisten können. Gemäss einer Faustregel dürfen die kalkulatorischen Kosten des Eigenheims (Amortisationen, kalkulatorische Zinskosten Unterhalt- & Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.

Wie viel Eigenmittel brauche ich?

Es gibt keine absolute Mindestsumme, wie viele Eigenmittel auf den Tisch zu legen sind. Vielmehr richtet sich die Höhe stets nach dem vom Hypothekaranbieter berechneten Verkehrswert des Kaufobjektes. Das Grundprinzip: Für mindestens 20 Prozent des Eigenheimwerts sind Eigenmittel vorzulegen. Für die verbleibenden 80 Prozent kann eine Hypothek aufgenommen werden. Bis zu zwei Drittel des Wertes lassen sich über eine erste Hypothek decken, der Rest über eine zweite Hypothek. Ein Unterschied zwischen der ersten und der zweiten Hypothek liegt darin, dass die zweite Hypothek in der Regel amortisiert werden muss.

Was zählt als Eigenmittel?

Herr und Frau Schweizer denken beim Stichwort «Eigenmittel» in erster Linie an Spar- und Privatkonti. Doch auch Verkäufe von Wertschriften und Wertgegenständen sowie ein Rückkauf von Versicherungspolicen gelten grundsätzlich als Eigenkapital und sind damit prüfenswert. Ebenso können Erbvorbezüge und Schenkungen aus dem Familienkreis Geld in die Kasse spülen und so zusätzliche Liquidität verschaffen. Wichtig zu wissen: Das Ersparte, das sonst bis zur Pensionierung in der Säule 3a gebunden ist, darf man voll und ganz zur Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum nutzen.

Eine jüngere und eine ältere Person blicken gemeinsam aus dem Fenster. — © Getty Images

Alle Mittel aus den genannten Quellen gelten als «hartes» Eigenkapital. Und mindestens 10 Prozent des Liegenschaftswertes müssen Eigenheimkäufer in dieser Form vorlegen. Doch wie erreicht man die erforderliche 20-Prozent-Schwelle? Für die letzten 10 Prozent Eigenmittel darf man einen Vorbezug auf die Vorsorgegelder der Pensionskasse (2. Säule) vornehmen. Weil dadurch Steuern fällig werden und sich die späteren Leistungen aus der Pensionskasse verringern, ist es jedoch ratsam, vorgängig eine Vorsorgeanalyse vorzunehmen. Ausserdem sind die Bezugsmöglichkeiten ab dem 50. Altersjahr eingeschränkt.

Beispiel: Eine mögliche Zusammensetzung der Eigenmittel

Ein Einfamilienhaus hat einen Verkehrswert von 1 Million Franken.
Für den Kauf sind 20 Prozent Eigenmittel nötig, also 200’000 Franken.
Davon dürfen höchstens 10 Prozent aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.

Quelle	Summe in CHF	Bemerkung
Privatkonto	10 000
Sparkonto	50 000
Erlös aus Verkauf von Wertschriften	10 000	Wer einen Wertschriftenverkauf ins Auge fasst, sollte auch die Verfassung der Finanzmärkte beachten.
Erbvorbezug	50 000	Ein Vorbezug auf das Erbe oder eine Schenkung kann auch für die Eltern von Vorteil sein, beispielsweise aus steuerlicher Sicht.
Vorbezug der Säule 3a	30 000	Gelder aus der Säule 3a gelten vollumfänglich als «harte» Eigenmittel.
Vorbezug eines Teils des Pensionskassengeldes*	50 000	Die Gelder aus der Pensionskasse machen hier 5 Prozent des Hauswerts aus. Maximal zulässig wären 10 Prozent.
Total verfügbares Eigenkapital	200 000	Aus Eigenmittelsicht kommt die Finanzierung zustande.

*Die Mindestsumme für einen Bezug des Vorsorgekapitals aus der Pensionskasse beträgt 20 000 CHF.

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Ist es sinnvoll, mehr als 20 Prozent Eigenmittel einzubringen?

Verfügt jemand über mehr Erspartes, kann er oder sie mehr Eigenmittel als nötig einbringen. Die Hypothekarzinsen (Kosten der Fremdfinanzierung) sind allerdings historisch tief. Und das Geld liesse sich auch anderweitig, womöglich rentabler, anlegen. Ob es sich unter dem Strich auszahlt, die Hypothek «klein» zu halten, ist somit eine Frage der finanziellen Gesamtstrategie.

Zu unliebsamen Überraschungen kann es kommen, wenn Interessenten vor dem Immobilienkauf fest mit einer bestimmten Hypothekarfinanzierung rechnen, weil sie 20 Prozent des Preises ihres Traumobjekts hinblättern können. Massgeblich für die Hypothekarvergabe ist aber nicht der «Katalog-Preis», sondern der aktuelle Verkehrswert, den das Hypothekarinstitut ermittelt. Verlangt zum Beispiel ein Makler 1,1 Millionen Franken für ein Einfamilienhaus, das die Bank nur auf 1 Million Franken einschätzt, müssen die Käufer die Differenz von 100 000 Franken zusätzlich aus eigenem Kapital bezahlen – oder den Preis entsprechend herunterhandeln.

Gibt es Ausnahmen von der Regel?

Die 20-zu-80-Finanzierungsregel sowie die Möglichkeit, Vorsorgegelder zu beziehen, gelten nur für selbstbewohntes Wohneigentum. Bei anderen Immobilien wie Ferienhäusern und Luxusobjekten kommen andere Vorschriften zur Anwendung. So braucht es hierfür in der Regel einen Eigenkapitalanteil von 40 Prozent.

Letztlich bleibt jede persönliche Situation, jede Immobilie, einzigartig. Darum ist eine Finanzierung immer individuell unter verschiedenen Gesichtspunkten zu betrachten.

Sie Fragen zum Thema Eigenmittel? Unsere Kundenberater sind für Sie da.

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