Zwischen 1 500 000 und 2 500 000 Franken liegen die meisten Angebotspreise für Wohneigentum, abhängig von der Region und dem Zustand der Immobilie. Die aktuellen durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen können dem Swiss Real Estate Offer Index entnommen werden.
Wer Wohneigentum erwerben will, muss also viel Kapital investieren. Deshalb ist in der Regel die Aufnahme einer Hypothek notwendig. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um eine Hypothek zu erhalten?
Um eine Hypothek aufnehmen zu können, gibt es zwei Grundvoraussetzungen: Erstens müssen Kaufinteressierte über genügend Eigenmittel, auch Eigenkapital genannt, verfügen. Zweitens muss Ihr Einkommen so hoch sein, dass Sie sich das Wohneigentum auch langfristig leisten können. Man spricht hier von der Tragbarkeit der Hypothek. Als Faustregel gilt, dass die kalkulatorischen Kosten des Wohneigentums (Amortisation, kalkulatorische Zinsen, Unterhalts- und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen sollten.
Weitere Informationen zur Tragbarkeit einer Hypothek finden Sie in unserem Artikel.
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Als Eigenmittel oder Eigenkapital bezeichnet man das Geld, das man selbst zur Finanzierung von Wohneigentum aufbringen kann. Je höher das Eigenkapital, desto tiefer die Hypothek. Je tiefer die Hypothek, desto tiefer die monatliche Hypothekarzinsbelastung.
Die Höhe des Eigenkapitals richtet sich nach dem von Hypothekaranbieterinnen und -anbietern ermittelten Verkehrswert des Kaufobjekts. Einen absoluten Mindestbetrag gibt es daher nicht. Man kann sich aber an folgendem Grundsatz orientieren: Mindestens 20 Prozent des Wohneigentumswertes müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Die restlichen 80 Prozent können über eine Hypothek finanziert werden. Eine erste Hypothek kann bis zu zwei Drittel des Kaufpreises abdecken, der Rest wird mit einer zweiten Hypothek finanziert. Diese muss – im Gegensatz zur ersten Hypothek – innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung durch regelmässige Rückzahlungen amortisiert werden. Mehr zur Amortisation einer Hypothek erfahren Sie hier.
Die Eigenmittel können bis zu 10 Prozent aus einem Vorbezug der beruflichen Vorsorge beziehungsweise der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Voraussetzung ist, dass das Wohneigentum selbst bewohnt wird. Die restlichen 10 Prozent müssen durch so genanntes «hartes» Eigenkapital finanziert werden. Folgende Vermögenswerte können dabei als Eigenmittel angerechnet werden:
Wenn von Eigenkapital die Rede ist, denken viele Menschen in erster Linie an Spar- und Kontoguthaben. Auf diese Ersparnisse kann uneingeschränkt zugegriffen werden. Trotzdem ist es wichtig, Rücklagen zu bilden, zum Beispiel für Mehrkosten bei einer Renovation.
Auch der Erlös aus dem Verkauf von Wertschriften wie Aktien oder Anlagefonds kann als Eigenmittel eingesetzt werden. Dabei ist auf Kursschwankungen zu achten, damit die Wertschriften nicht mit Verlust verkauft werden.
Eine weitere Möglichkeit ist die Verpfändung von Wertpapieren. Dabei können Sie von den Zinsen am Kapitalmarkt und günstigeren Hypothekarzinsen profitieren, müssen aber auch das Risiko von Kursverlusten in Kauf nehmen, was die Tragbarkeit Ihrer Liegenschaft gefährden kann.
Versicherungspolicen können wie Wertschriften verpfändet werden. Der Rückkaufswert der Police wird zu 60 bis 90 Prozent angerechnet. Als Eigenmittel haben diese Vermögenswerte den Vorteil, dass Sie den durch die verpfändeten Werte gedeckten Teil Ihrer Hypothek nicht amortisieren müssen. Dafür müssen Sie den angerechneten Betrag in der Regel am Ende der Finanzierungsdauer auf einmal an Ihre Kreditgeberin oder Ihren Kreditgeber zurückzahlen.
Schenkungen oder Erbvorbezüge können ebenfalls als Eigenmittel eingesetzt werden. Dabei dürfen die Pflichtteile allfälliger anderer Erben nicht verletzt werden. Wichtig zu beachten: Schenkungen und Erbvorbezüge sind in einigen Kantonen steuerpflichtig. Informieren Sie sich deshalb im Voraus und kalkulieren Sie allfällige Steuerzahlungen mit ein.
Eine weitere Möglichkeit ist die Aufnahme eines Darlehens im Familien- oder Freundeskreis. In diesem Fall müssen jedoch die Zins- und Rückzahlungsraten in die Tragbarkeitsrechnung einbezogen werden.
Zum harten Eigenkapital gehören auch die Vorbezüge aus der Säule 3a. Diese können vorbezogen oder verpfändet werden. Zu beachten ist, dass der Vorbezug von Guthaben aus der Säule 3a steuerliche Konsequenzen hat. Bei der Verpfändung hingegen können höhere Steuerabzüge geltend gemacht werden. Wägen Sie Ihre Strategie vorgängig sorgfältig ab.
Bis zu 10 Prozent der für die Hypothek erforderlichen Eigenmittel können durch einen Vorbezug von Pensionskassengeldern aus der 2. Säule bestehen. Dieser Vorbezug hat zur Folge, dass die Pensionskasse die Altersleistungen und allenfalls auch die Risikoleistungen kürzt. Zudem ist der Vorbezug in der Regel steuerpflichtig. Um eine allfällige Vorsorgelücke zu vermeiden, können die vorbezogenen Beträge später wieder einbezahlt werden. In jedem Fall empfiehlt es sich, vorgängig eine Vorsorgeanalyse zu erstellen.
Einfacher ist es, die Vorsorgegelder als zusätzliche Sicherheit zu verpfänden. In diesem Fall steht das Geld unverändert für die Altersvorsorge zur Verfügung. Dafür müssen die eingesetzten Mittel bis zur Pensionierung amortisiert werden.
Ein Einfamilienhaus hat einen Verkehrswert von 1 000 000 Franken.
Für den Kauf sind 20 Prozent Eigenmittel erforderlich, also 200 000 Franken.
Davon dürfen höchstens 10 Prozent aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen.
Quelle |
Summe in CHF |
Bemerkung |
Privatkonto |
10 000 |
|
Sparkonto |
50 000 |
|
Erlös aus Verkauf von Wertschriften |
10 000 |
Wer einen Verkauf von Wertpapieren erwägt, sollte auch die Verfassung der Finanzmärkte berücksichtigen. |
Erbvorbezug |
50 000 |
Ein Vorbezug oder eine Schenkung kann auch für die Eltern vorteilhaft sein, z.B. aus steuerlicher Sicht. |
Vorbezug der Säule 3a |
30 000 |
Die Gelder der Säule 3a gelten vollumfänglich als «hartes» Eigenkapital. |
Vorbezug eines Teils des Pensionskassengeldes* |
50 000 |
Die Mittel der Pensionskasse betragen hier 5% des Hauswertes. Maximal wären 10 % zulässig. |
Total verfügbares Eigenkapital |
200 000 |
Die Finanzierung erfolgt aus Eigenmitteln. |
*Der Mindestbetrag für den Bezug des Vorsorgekapitals aus der Pensionskasse beträgt 20 000 Franken.
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Wer über mehr Ersparnisse verfügt, kann mehr Eigenmittel aufbringen, als für eine Hypothek nötig ist. Bei der Entscheidung, ob mehr Eigenmittel eingebracht werden sollen oder nicht, ist die Höhe der Hypothekarzinsen (Fremdfinanzierungskosten) von grosser Bedeutung. Sind die Hypothekarzinsen tief, lohnt sich eine tiefere Belehnung unter Umständen nicht. Zudem könnte das Geld anderweitig – vielleicht gewinnbringender – angelegt werden. Ob es sich lohnt, die Hypothek mit Eigenkapital «klein» zu halten, ist also eine Frage der finanziellen Gesamtstrategie.
Zu unangenehmen Überraschungen kann es kommen, wenn Kaufinteressierte vor dem Immobilienkauf fest mit einer bestimmten Hypothekarfinanzierung rechnen. Entscheidend für die Hypothekenvergabe ist aber nicht der «Katalogpreis», sondern der aktuelle Verkehrswert, den das Hypothekarinstitut ermittelt. Verlangt eine Immobilienmaklerin oder ein Immobilienmakler beispielsweise 1 100 000 Franken für ein Einfamilienhaus, das die Bank nur auf 1 000 000 Franken schätzt, muss die Käuferin oder der Käufer die Differenz von 100 000 Franken zusätzlich aus eigenen Mitteln aufbringen – oder den Preis entsprechend herunterhandeln.
Die 20-zu-80-Regel und die Möglichkeit, Vorsorgegelder zu beziehen, gelten nur für selbstbewohntes Wohneigentum. Für andere Immobilien wie Ferienhäuser und Luxusimmobilien gelten andere Regeln. So ist in der Regel ein Eigenkapitalanteil von 40 Prozent erforderlich, um eine Hypothek aufnehmen zu können.
Letztlich ist jede persönliche Situation und jede Immobilie einzigartig. Deshalb muss eine Finanzierung immer individuell und aus verschiedenen Blickwinkeln betrachtet werden.
Haben Sie Fragen zu Hypotheken und Eigenkapital? Unsere Kundenberaterinnen und Kundenberater beraten Sie gerne.
Als Eigenmittel oder Eigenkapital bezeichnet man das Geld, das Sie selbst zur Finanzierung Ihres Wohneigentums aufbringen können. Je höher die Eigenmittel sind, desto niedriger ist die Hypothek, die Sie für die Finanzierung Ihres Eigenheims aufnehmen müssen. Eine tiefere Hypothek bedeutet eine tiefere monatliche Hypothekarbelastung.
Ihr Eigenkapital kann zu 10% aus einem Vorbezug aus der Pensionskasse (2. Säule) stammen. Die restlichen 10% müssen durch so genanntes «hartes» Eigenkapital finanziert werden:
Es kann von folgendem Grundsatz ausgegangen werden: Mindestens 20 Prozent des Wohneigentumswertes müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Die restlichen 80 Prozent können mit einem Hypothekardarlehen finanziert werden. Die Höhe des Eigenkapitals richtet sich nach dem von den Hypothekarinstituten ermittelten Verkehrswert des Kaufobjekts. Es gibt also keinen absoluten Mindestbetrag.
