Un milione di franchi. È questo il costo di un’abitazione media con una superficie abitabile di 120 metri quadrati in Svizzera, secondo l’UBS Swiss Real Estate Focus (2019). E un immobile di lusso fa presto a costare sei volte tanto.
Chi desidera acquistare un immobile, deve quindi sborsare parecchi soldi. Ecco perché normalmente è necessario ricorrere a un’ipoteca. Qual è il requisito sul quale si basano gli istituti di credito per la concessione di un’ipoteca?
Due sono i presupposti per un mutuo ipotecario: In primo luogo gli interessati devono apportare una quota sufficiente di fondi propri, il cosiddetto capitale proprio. In secondo luogo, il suo reddito deve essere sufficientemente alto da poter permettere, anche nel lungo periodo, l’acquisto dell’immobile. Secondo la regola generale, i costi teorici calcolati dell’abitazione di proprietà (ammortamenti, interessi calcolati, spese accessorie e di manutenzione) non devono essere superiori a un terzo del reddito lordo.
Non esiste una somma minima assoluta che stabilisca i mezzi propri da mettere sul tavolo. L’ammontare si basa piuttosto sul valore commerciale calcolato dall’erogatore dell’ipoteca relativo all’immobile oggetto dell’acquisto. Il principio di base: almeno il 20 percento del valore dell’abitazione deve essere costituito da mezzi propri. Il restante 80 percento può essere oggetto di un’ipoteca. Fino a due terzi del valore si può usufruire di una prima ipoteca, per la restante somma entra in gioco una seconda ipoteca. La differenza tra la prima e la seconda ipoteca è rappresentata dal fatto che la seconda ipoteca normalmente deve essere ammortizzata.
Alla signora e al signor Rossi il concetto di «capitale proprio» fa subito pensare ai conti di risparmio e propri. Tuttavia valgono e sono considerati capitale proprio anche le vendite di titoli e oggetti di valore nonché il riscatto di polizze assicurative. Allo stesso modo possono essere utilizzati anche acconti della quota ereditaria e donazioni da parte di parenti, somme che vanno così a formare una liquidità aggiuntiva. Importante da sapere: il risparmio che altrimenti è vincolato al pilastro 3a fino al pensionamento può essere interamente utilizzato per il finanziamento della prima casa.
Tutti i mezzi provenienti dalle fonti citate sono considerati capitale proprio «solido». E l’acquirente di una proprietà d’abitazione deve apportare almeno il 10 per cento del valore dell’immobile in questo forma. Ma come si raggiunge la necessaria soglia del 20 per cento? Per l’ultimo 10 percento di capitale proprio si può effettuare un prelievo anticipato del capitale previdenziale della cassa pensione (2° pilastro). Poiché in tal modo devono essere pagate delle imposte e si riducono future prestazioni della cassa pensione è tuttavia consigliabile effettuare preventivamente un’analisi di previdenza. Inoltre, a partire dal 50° anno di età, le possibilità di prelievo sono limitate.
Una casa unifamiliare ha un valore commerciale di 1 milione di franchi.
Per l’acquisto è necessario il 20 percento di capitale proprio, ossia 200’000 franchi.
Di questa somma, il 10 percento massimo può provenire dalla cassa pensione (2° pilastro).
Fonte |
Totale in CHF |
Osservazione |
Contro privato |
10 000 |
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Conto di risparmio |
50 000 |
|
Ricavo dalla vendita di titoli |
10 000 |
Chi prende in considerazione una vendita di titoli dovrebbe anche tener conto della condizione dei mercati finanziari. |
Anticipo eredità |
50 000 |
Un anticipo dell’eredità o una donazione possono essere un vantaggio anche per i genitori, ad esempio sotto il profilo fiscale. |
Prelievo anticipato pilastro 3a |
30 000 |
Le somme provenienti dal pilastro 3a valgono interamente come capitale proprio «solido». |
Prelievo anticipato di una parte degli averi della cassa pensione* |
50 000 |
Le somme provenienti dalla cassa pensione ammontano in questo caso al 5 percento del valore della casa. La quota massima ammessa sarebbe il 10 percento. |
Totale capitale proprio disponibile |
200 000 |
Sulla base del capitale proprio il finanziamento ha luogo. |
*L’importo minimo per un prelievo anticipato del capitale previdenziale della cassa pensione è 20 000 CHF.
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Se si dispone di più risparmi, è possibile contribuire con una maggiore quota di capitale proprio. Gli interessi ipotecari (costi del finanziamento esterno) sono tuttavia storicamente bassi. E il denaro può essere investito anche in altro modo, forse più redditizio. Se tutto sommato vale la pena tenere «piccola» l’ipoteca, è pertanto una questione di strategia finanziaria generale.
Possono verificarsi spiacevoli sorprese se, prima dell’acquisto immobiliare, gli interessati confidano in un determinato finanziamento ipotecario, poiché possono sborsare il 20 percento del prezzo dell’oggetto dei loro sogni. Determinante ai fini della concessione dell’ipoteca non è però il «prezzo di catalogo», bensì il valore commerciale attuale che stabilisce l’istituto ipotecario. Se ad esempio un mediatore chiede 1,1 milioni di franchi per una casa unifamiliare, che la banca valuta a soli 1 milione di franchi, gli acquirenti devono aggiuntivamente pagare la differenza pari a 100 000 franchi dal proprio capitale – oppure contrattare il prezzo di conseguenza.
La regola del finanziamento 20-80 e la possibilità di prelevare anticipatamente dal capitale previdenziale sono valide solo se l’immobile sarà l’abitazione principale. Per altri immobili come seconde case, case per le vacanze o immobili di lusso si applicano altre disposizioni. Generalmente in questi casi occorre un capitale proprio del 40 percento.
In ultima analisi, ogni situazione personale, ogni immobile, è a sé. Ogni finanziamento deve pertanto sempre essere considerato individualmente, da diversi punti di vista.
Ha domande in merito al capitale proprio? I nostri consulenti sono a sua disposizione.
