I prezzi più richiesti per le abitazioni di proprietà sono compresi tra 1 500 000 e 2 500 000 franchi, a seconda della Regione e delle condizioni dell’immobile. Gli attuali prezzi medi al metro quadro per le case unifamiliari e i condomini sono riportati nello Swiss Real Estate Offer Index.
Se desiderate acquistare una proprietà abitativa, è necessario investire un capitale ingente. Pertanto, di solito bisogna stipulare un’ipoteca. Ma quali sono i requisiti per ottenerne una?
Per poter accendere un’ipoteca i requisiti fondamentali sono due: in primo luogo gli interessati devono disporre di una quota sufficiente di fondi (propri), il cosiddetto capitale proprio. In secondo luogo, il loro reddito deve essere sufficientemente alto da poter permettere, anche nel lungo periodo, il pagamento delle rate. In tal caso si parla di sostenibilità dell’ipoteca. Come regola generale, i costi indicativi dell’abitazione di proprietà (ammortamenti, interessi indicativi, spese accessorie e di manutenzione) non devono essere superiori a un terzo del reddito lordo.
Trovate ulteriori informazioni sulla sostenibilità delle ipoteche nel nostro articolo.
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Il capitale proprio, o mezzi propri, è il denaro che avete a disposizione per finanziare l’acquisto di un’abitazione. Più alto è il capitale proprio, più bassa è l’ipoteca. Più bassa è l’ipoteca, minore sono gli interessi mensili.
L’ammontare del capitale proprio si basa sul valore commerciale dell’immobile da acquistare, che viene determinato da chi fornisce l’ipoteca. Pertanto, non esiste un importo minimo assoluto. Tuttavia, come guida potete servirvi di questo principio: almeno il 20 percento del prezzo di acquisto va versato come capitale proprio. Il rimanente 80 percento può essere finanziato con un’ipoteca. Una prima ipoteca può coprire fino a due terzi del prezzo d’acquisto, mentre il resto viene finanziato con una seconda ipoteca. A differenza della prima, quest’ultima deve essere rimborsata entro 15 anni o prima del pensionamento con rate regolari. Qui scoprite di più sull’ammortamento delle ipoteche.
Fino al 10 percento dei mezzi propri può venire da un prelievo anticipato dalla previdenza professionale o dalla cassa pensioni (2° pilastro), a patto che l’immobile venga abitato dal proprietario. Il restante 10 percento deve essere finanziato con il cosiddetto capitale proprio “solido”. I seguenti valori patrimoniali possono essere considerati fondi propri:
Quando si parla di capitale proprio, il pensiero di molti va subito ai risparmi e al saldo sui conti. Questi risparmi sono sempre a disposizione senza vincoli. Nondimeno, è importante avere a disposizione delle riserve, ad esempio per fronteggiare i costi aggiuntivi di una ristrutturazione.
Anche i proventi della vendita di titoli, come azioni o fondi d’investimento, possono essere utilizzati come capitale proprio. È necessario prestare attenzione alle fluttuazioni dei prezzi in modo che i titoli non vengano venduti in perdita.
Un’altra opzione è la costituzione in pegno degli stessi. In questo caso potete beneficiare dei tassi d’interesse sul mercato dei capitali e di tassi ipotecari più bassi, ma dovete anche accettare il rischio di perdite, che potrebbero mettere a repentaglio la sostenibilità del vostro immobile.
Le polizze assicurative possono essere costituite in pegno allo stessa maniera dei titoli. Il valore di riscatto della polizza viene calcolato tra il 60 e il 90 percento. Come capitale proprio, questi valori patrimoniali hanno il vantaggio di non dover ammortizzare la parte dell’ipoteca coperta dagli attivi costituiti in pegno. Di solito è sufficiente rimborsare l’importo accreditato al creditore in una sola volta alla fine del periodo di finanziamento.
Anche le donazioni o gli anticipi di eredità possono essere utilizzati come fondi propri. In tal caso bisogna evitare di ledere le porzioni legittime di eventuali altri eredi. Attenzione: in alcuni Cantoni, le donazioni e gli anticipi di successione sono soggetti a imposte. Pertanto, informatevi in anticipo e tenete conto di eventuali imposizioni fiscali.
Un’altra opzione è quella di chiedere un prestito alla famiglia o agli amici. In questo caso, tuttavia, i tassi d’interesse e di rimborso devono essere inclusi nel calcolo della sostenibilità.
Il capitale proprio solido comprende anche i prelievi anticipati dal pilastro 3a. Questi possono essere prelevati in anticipo o costituiti in pegno. Bisogna tener presente che il prelievo anticipato degli averi del pilastro 3a ha conseguenze fiscali. In caso di costituzione in pegno, invece, è possibile richiedere maggiori detrazioni fiscali. Riflettete quindi a fondo e sulla vostra strategia prima di prendere una decisione.
È possibile ottenere fino al 10 percento dei mezzi propri necessari per l’ipoteca effettuando un prelievo anticipato degli averi della cassa pensioni nel 2° pilastro. A seguito del prelievo, la cassa pensioni riduce le prestazioni di vecchiaia e, se del caso, anche quelle di rischio. Inoltre, il prelievo anticipato è solitamente soggetto a imposizione fiscale. Per evitare la formazione di lacune previdenziali, gli importi prelevati possono essere rimborsati in un secondo momento. In ogni caso, è consigliabile effettuare in anticipo un’analisi previdenziale.
È più facile costituire in pegno l’avere di vecchiaia come garanzia aggiuntiva. In questo caso, il denaro resta a disposizione per la previdenza, a patto che i fondi utilizzati vengano ammortizzati entro il momento del pensionamento.
Una casa unifamiliare ha un valore di mercato di 1 000 000 franchi.
Per l’acquisto è necessario il 20 percento di capitale proprio, ossia 200 000 franchi.
Di questa somma, il 10 percento massimo può provenire dalla cassa pensione (2° pilastro).
Fonte |
somma in CHF |
Osservazione |
Conto privato |
10 000 |
|
Conto di risparmio |
50 000 |
|
Ricavi dalla vendita di titoli |
10 000 |
Chiunque stia pensando di vendere titoli deve anche tenere conto dello stato dei mercati finanziari. |
Anticipo ereditario |
50 000 |
Un anticipo o una donazione possono essere vantaggiosi anche per i genitori, ad es. dal punto di vista fiscale. |
Prelievo anticipato dal pilastro 3a |
30 000 |
I fondi del pilastro 3a sono considerati a tutti gli effetti capitale proprio “solido”. |
Prelievo anticipato di una parte dell’avere della cassa pensioni* |
50 000 |
Gli averi della cassa pensioni ammontano al 5 percento del valore della casa. Il massimo consentito è del 10 percento. |
Totale capitale proprio disponibile |
200 000 |
Il finanziamento avviene con fondi propri. |
*L’importo minimo per il prelievo anticipato del capitale previdenziale della cassa pensione è di 20 000 franchi.
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Se si dispone di risparmi più ingenti, è possibile contribuire con una quota di capitale proprio superiore a quella necessaria. Al momento di decidere quanto capitale proprio apportare, raccomandiamo di tenere d’occhio il livello degli interessi ipotecari (costi di finanziamento del debito). Se gli interessi ipotecari sono bassi, un valore di anticipo inferiore potrebbe non risultare conveniente e, probabilmente, sarebbe possibile investire il denaro in maniera più redditizia. La convenienza di mantenere l’ipoteca su valori modesti attraverso un apporto più elevato di capitale proprio risulta dunque una questione di strategia finanziaria generale.
Inoltre, qualora i potenziali acquirenti fossero fermamente convinti prima dell’acquisto di poter ottenere un determinato finanziamento ipotecario, potrebbero sorgere spiacevoli sorprese. Infatti, ai fini della concessione dell’ipoteca non risulta determinante il prezzo richiesto, bensì il valore commerciale reale, stabilito dall’istituto ipotecario. Se, ad esempio, una mediatrice o un mediatore chiede 1 100 000 franchi per una casa unifamiliare, che la banca valuta a soli 1 000 000 franchi, gli acquirenti devono coprire la differenza pari a 100 000 franchi con capitale proprio – oppure contrattare al ribasso.
La regola del finanziamento 20-80 e la possibilità di prelevare anticipatamente dal capitale previdenziale sono valide solo se l’immobile sarà l’abitazione principale. Per altri immobili come le case vacanze e gli immobili di lusso valgono regole diverse, come una quota di capitale proprio di norma pari al 40 percento.
In definitiva, ogni situazione personale e ogni proprietà è unica. Pertanto, il finanziamento deve sempre essere visto individualmente e da diverse prospettive.
Avete domande su ipoteche e capitale proprio? Le nostre e i nostri consulenti saranno lieti di consigliarvi.
Il capitale proprio è il denaro che potete procurarvi per finanziare la vostra abitazione di proprietà. Maggiore è il capitale proprio, più bassa è l’ipoteca che dovrete stipulare per finanziare l’acquisto di casa vostra. Un’ipoteca più bassa vuol dire un onere ipotecario inferiore ogni mese.
I fondi propri possono essere costituiti fino al 10 percento da un anticipo dalla cassa pensioni (2° pilastro). Il restante 10 percento dev’essere finanziato da capitale proprio “solido”:
Si può prendere come punto di partenza il seguente principio: il capitale proprio deve ammontare ad almeno il 20 percento del prezzo di acquisto. Il restante 80 percento può essere finanziato con un’ipoteca. L’importo dei mezzi propri si basa sul valore di mercato dell’immobile da acquistare, determinato dall’istituto ipotecario. Non c’è quindi un importo minimo assoluto.
