Mezzi propri: quanto capitale proprio mi serve per un’ipoteca?

21.04.2021 | 3 minuti

Un milione di franchi. È questo il costo di un’abitazione media con una superficie abitabile di 120 metri quadrati in Svizzera, secondo l’UBS Swiss Real Estate Focus (2019). E un immobile di lusso fa presto a costare sei volte tanto.

Chi desidera acquistare un immobile, deve quindi sborsare parecchi soldi. Ecco perché normalmente è necessario ricorrere a un’ipoteca. Qual è il requisito sul quale si basano gli istituti di credito per la concessione di un’ipoteca?

Due sono i presupposti per un mutuo ipotecario: In primo luogo gli interessati devono apportare una quota sufficiente di fondi propri, il cosiddetto capitale proprio. In secondo luogo, il suo reddito deve essere sufficientemente alto da poter permettere, anche nel lungo periodo, l’acquisto dell’immobile. Secondo la regola generale, i costi teorici calcolati dell’abitazione di proprietà (ammortamenti, interessi calcolati, spese accessorie e di manutenzione) non devono essere superiori a un terzo del reddito lordo.

Quanti mezzi propri mi servono?

Non esiste una somma minima assoluta che stabilisca i mezzi propri da mettere sul tavolo. L’ammontare si basa piuttosto sul valore commerciale calcolato dall’erogatore dell’ipoteca relativo all’immobile oggetto dell’acquisto. Il principio di base: almeno il 20 percento del valore dell’abitazione deve essere costituito da mezzi propri. Il restante 80 percento può essere oggetto di un’ipoteca. Fino a due terzi del valore si può usufruire di una prima ipoteca, per la restante somma entra in gioco una seconda ipoteca. La differenza tra la prima e la seconda ipoteca è rappresentata dal fatto che la seconda ipoteca normalmente deve essere ammortizzata.

Cosa costituisce il capitale proprio?

Alla signora e al signor Rossi il concetto di «capitale proprio» fa subito pensare ai conti di risparmio e propri. Tuttavia valgono e sono considerati capitale proprio anche le vendite di titoli e oggetti di valore nonché il riscatto di polizze assicurative. Allo stesso modo possono essere utilizzati anche acconti della quota ereditaria e donazioni da parte di parenti, somme che vanno così a formare una liquidità aggiuntiva. Importante da sapere: il risparmio che altrimenti è vincolato al pilastro 3a fino al pensionamento può essere interamente utilizzato per il finanziamento della prima casa.

Un giovane e un anziano guardano fuori dalla finestra assieme. — © Getty Images

Tutti i mezzi provenienti dalle fonti citate sono considerati capitale proprio «solido». E l’acquirente di una proprietà d’abitazione deve apportare almeno il 10 per cento del valore dell’immobile in questo forma. Ma come si raggiunge la necessaria soglia del 20 per cento? Per l’ultimo 10 percento di capitale proprio si può effettuare un prelievo anticipato del capitale previdenziale della cassa pensione (2° pilastro). Poiché in tal modo devono essere pagate delle imposte e si riducono future prestazioni della cassa pensione è tuttavia consigliabile effettuare preventivamente un’analisi di previdenza. Inoltre, a partire dal 50° anno di età, le possibilità di prelievo sono limitate.

Esempio: possibile composizione di capitale proprio

Una casa unifamiliare ha un valore commerciale di 1 milione di franchi.
Per l’acquisto è necessario il 20 percento di capitale proprio, ossia 200’000 franchi.
Di questa somma, il 10 percento massimo può provenire dalla cassa pensione (2° pilastro).

Fonte	Totale in CHF	Osservazione
Contro privato	10 000
Conto di risparmio	50 000
Ricavo dalla vendita di titoli	10 000	Chi prende in considerazione una vendita di titoli dovrebbe anche tener conto della condizione dei mercati finanziari.
Anticipo eredità	50 000	Un anticipo dell’eredità o una donazione possono essere un vantaggio anche per i genitori, ad esempio sotto il profilo fiscale.
Prelievo anticipato pilastro 3a	30 000	Le somme provenienti dal pilastro 3a valgono interamente come capitale proprio «solido».
Prelievo anticipato di una parte degli averi della cassa pensione*	50 000	Le somme provenienti dalla cassa pensione ammontano in questo caso al 5 percento del valore della casa. La quota massima ammessa sarebbe il 10 percento.
Totale capitale proprio disponibile	200 000	Sulla base del capitale proprio il finanziamento ha luogo.

*L’importo minimo per un prelievo anticipato del capitale previdenziale della cassa pensione è 20 000 CHF.

Il finanziamento ottimale per la vostra casa

Qui trovate l’offerta che fa per voi: indipendente, veloce e trasparente.

Assicurarsi tassi vantaggiosi

Ha senso apportare più del 20 per cento di capitale proprio?

Se si dispone di più risparmi, è possibile contribuire con una maggiore quota di capitale proprio. Gli interessi ipotecari (costi del finanziamento esterno) sono tuttavia storicamente bassi. E il denaro può essere investito anche in altro modo, forse più redditizio. Se tutto sommato vale la pena tenere «piccola» l’ipoteca, è pertanto una questione di strategia finanziaria generale.

Possono verificarsi spiacevoli sorprese se, prima dell’acquisto immobiliare, gli interessati confidano in un determinato finanziamento ipotecario, poiché possono sborsare il 20 percento del prezzo dell’oggetto dei loro sogni. Determinante ai fini della concessione dell’ipoteca non è però il «prezzo di catalogo», bensì il valore commerciale attuale che stabilisce l’istituto ipotecario. Se ad esempio un mediatore chiede 1,1 milioni di franchi per una casa unifamiliare, che la banca valuta a soli 1 milione di franchi, gli acquirenti devono aggiuntivamente pagare la differenza pari a 100 000 franchi dal proprio capitale – oppure contrattare il prezzo di conseguenza.

Vi sono eccezioni alla regola?

La regola del finanziamento 20-80 e la possibilità di prelevare anticipatamente dal capitale previdenziale sono valide solo se l’immobile sarà l’abitazione principale. Per altri immobili come seconde case, case per le vacanze o immobili di lusso si applicano altre disposizioni. Generalmente in questi casi occorre un capitale proprio del 40 percento.

In ultima analisi, ogni situazione personale, ogni immobile, è a sé. Ogni finanziamento deve pertanto sempre essere considerato individualmente, da diversi punti di vista.

Ha domande in merito al capitale proprio? I nostri consulenti sono a sua disposizione.

Questo articolo è stato utile?

Grazie per il vostro voto!

Leggete di più su

Altri articoli sul tema

Un bambino tiene in mano un annaffiatoio di metallo con entrambe le mani e annaffia un orto.

Finanziamenti

Ammortamento: pagare l’ipoteca o mantenerla?

04.10.2022 3 minuti

Nella situazione odierna, ha senso ammortizzare «preventivamente» l’ipoteca? Vi spieghiamo i criteri più importanti.

Leggere ora

Una signora guarda pensierosa fuori dalla finestra.

Finanziamenti

Riscattare o estendere l’ipoteca?

14.01.2022 2 minuti

L’ipoteca è scaduta e bisogna pensare se riscattarla o estenderla. Aspettare e non fare nulla non conviene. Scoprite di quali opzioni disponete.

Leggere ora

Un pensionato calcola la sostenibilità della sua ipoteca.

Finanziamenti

L’essenziale sulle ipoteche in età avanzata

10.12.2021 3 minuti

La pensione è sufficiente affinché il creditore proroghi l'ipoteca? Oppure la sostenibilità è a rischio? Come prepararsi al meglio per il pensionamento dal punto di vista finanziario.

Leggere ora

Pronti per la migliore offerta?

Trovare un'ipoteca

Rimanga aggiornato

Legga regolarmente articoli interessanti e riceva consigli utili su tutti gli aspetti dell’acquisto di una casa o di un appartamento.

Iscrizione alla Newsletter

Avete altre domande?

Mezzi propri: quanto capitale proprio mi serve per un’ipoteca?

Quanti mezzi propri mi servono?

Cosa costituisce il capitale proprio?

Esempio: possibile composizione di capitale proprio

Il finanziamento ottimale per la vostra casa

Ha senso apportare più del 20 per cento di capitale proprio?

Vi sono eccezioni alla regola?

Leggete di più su

Altri articoli sul tema

Ammortamento: pagare l’ipoteca o mantenerla?

Riscattare o estendere l’ipoteca?

L’essenziale sulle ipoteche in età avanzata

Pronti per la migliore offerta?

Rimanga aggiornato

Avete altre domande?

Interessi ipotecari

UBS key4 mortgages in breve

Supporto

Chi siamo

Aiuto

Mezzi propri: quanto capitale proprio mi serve per un’ipoteca?

Quanti mezzi propri mi servono?

Cosa costituisce il capitale proprio?

Esempio: possibile composizione di capitale proprio

Il finanziamento ottimale per la vostra casa

Ha senso apportare più del 20 per cento di capitale proprio?

Vi sono eccezioni alla regola?

Leggete di più su

Altri articoli sul tema

Ammortamento: pagare l’ipoteca o mantenerla?

Riscattare o estendere l’ipoteca?

L’essenziale sulle ipoteche in età avanzata

Pronti per la migliore offerta?

Rimanga aggiornato

Avete altre domande?

Interessi ipotecari

UBS key4 mortgages in breve

Supporto

Buongiorno!

Impostazioni di privacy

Può modificare le impostazioni in ogni momento.