Ciò che un acquirente può permettersi dipende sempre da due componenti: i risparmi disponibili e il reddito. In particolare, bisogna attenersi alla seguente “regola d’oro”: i costi fissi per interessi, ammortamenti, costi accessori, manutenzione dell’edificio, ecc. non devono superare la soglia di un terzo del reddito lordo. In questo caso il tasso d’interesse da applicare non è quello di riferimento giornaliero, bensì un tasso d’interesse medio a più lungo termine del 5%.

Inoltre, si devono considerare anche le altre spese e i costi di transazione. Ad esempio, le spese per l’emissione o l’adeguamento di una cartella ipotecaria (le cartelle ipotecarie servono a garantire l’ipoteca). Le tariffe dei registri fondiari locali, degli uffici notarili, ecc. sono regolamentate a livello cantonale. Soltanto l’emissione di una cartella ipotecaria può facilmente raggiungere un importo a tre o quattro cifre (di solito in una quota per mille del prezzo d’acquisto).

Il modello ipotecario scelto e la durata di determinazione del tasso d’interesse definiranno i costi a più lungo termine. In questo ambito occorre tenere in considerazione le possibilità finanziarie, le condizioni di vita e gli obiettivi individuali. Si intende conservare l’immobile più a lungo o rivenderlo nei prossimi anni? La durata del contratto e la determinazione del tasso d’interesse vanno adeguati di conseguenza.

In secondo luogo, è importante considerare in particolare il profilo di rischio: se, ad esempio, una famiglia attribuisce grande importanza a un budget fisso e alla sicurezza, sarà meglio optare per ipoteche fisse a più lungo termine. Proteggono al meglio da eventuali sorprese e da un possibile aumento dei tassi d’interesse.

Qualora invece vi sia la propensione e la capacità di assumere rischi, andrebbero presi in considerazione altri modelli di mutui ipotecari a breve termine. Le ipoteche SARON o quelle del mercato monetario sono interessanti in un contesto di tassi d’interesse in movimento laterale o in calo. Tuttavia, queste soluzioni comportano maggiori rischi di fluttuazioni a breve termine. Consiglio: in pratica, è molto diffusa la combinazione di vari modelli e durate in tranche.

Il tasso d’interesse offerto viene giustamente considerato la principale base decisionale. A seconda dell’importo del credito, una variazione dello 0,3% sull’intera durata, ad esempio, può già comportare una differenza di varie centinaia o migliaia di franchi. Ma attenzione: i tassi indicativi non vincolanti e i cosiddetti “prezzi di vetrina” non devono essere confusi con le offerte per una concreta richiesta di credito.

A volte un prezzo apparentemente favorevole si riferisce solo a operazioni molto specifiche – ad esempio, se l’ipoteca è di dimensioni ridotte o destinata solo a un gruppo specifico di clienti.

In un contesto di tassi d’interesse “normali”, vale anche una regola di per sé facile: la maggiore sicurezza si paga. Per una copertura dei tassi d’interesse a lunghissimo termine con ipoteche fisse superiori a 10 o 15 anni, si applica un tasso d’interesse più elevato.

In questa scelta giocano un ruolo importante anche le aspettative sull’andamento dei tassi d’interesse. Per scegliere una strategia ipotecaria adeguata, quindi, solitamente è meglio discutere della situazione personale con un consulente.

I modelli di vendita e di costo sono molto diversi, a seconda che si tratti della propria banca di fiducia, di un’altra, di un broker o di un finanziatore online. Molti finanziatori oggi non addebitano alcuna commissione quando il cliente richiede ed eventualmente stipula un’ipoteca. I costi vengono liquidati con gli interessi concordati a livello contrattuale.

Le piattaforme online promettono offerte di tassi d’interesse particolarmente interessanti grazie al loro efficiente modello di business. E comunque, nella maggior parte dei casi, tali piattaforme consentono di confrontare le offerte e stipulare contratti gratuitamente.