In genere, durante la pensione il reddito si riduce. Chi possiede un’abitazione di proprietà dovrebbe quindi valutare in anticipo se i criteri di sostenibilità continuano a essere soddisfatti dopo il pensionamento. Qui potete leggere come effettuare il calcolo e provvedere per tempo.
Godersi la pensione, a casa propria: molti anziani aspettano con impazienza tale momento. Non vedono l’ora di trascorrere il tempo libero a casa, con la piacevole sensazione di essersi presi cura della propria abitazione.
Ma alcuni pensionati si rendono conto solo all’arrivo di un avviso da parte della banca, che con un reddito più basso i requisiti di sostenibilità non sono più rispettati. Poiché con l’inizio del pensionamento le entrate si riducono, molti creditori eseguono un calcolo dettagliato della sostenibilità. Nello specifico, quindi, la questione centrale per ogni futuro pensionato è: l’ipoteca attuale è sostenibile anche con il reddito da pensione, spesso inferiore?
Come prima del pensionamento, gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione non devono superare un terzo delle entrate (da pensione), al fine di garantire la sostenibilità. Le entrate però si riducono, una volta che il reddito da lavoro viene sostituito dalla rendita dell’assicurazione vecchiaia e superstiti (AVS), della cassa pensioni o dai prelievi di capitale. Di norma, si presume una riduzione di circa il 30%. Inoltre, chi offre ipoteche anticipa solo fino a un massimo del 65% del valore dell’immobile, invece dell’80% che viene concesso in età lavorativa.
La tabella seguente illustra la situazione prima e dopo il pensionamento:
Prima del pensionamento, |
Dopo il pensionamento, |
|
Valore dell’immobile |
CHF 1 000 000 |
CHF 1 000 000 |
Ammontare dell’ipoteca |
CHF 700 000 |
CHF 650 000 |
Tasso d’interesse figurativo (5%) |
CHF 35 000 |
CHF 32 500 |
Ammortamento necessario ogni anno |
CHF 10 000 |
—— |
Costi di manutenzione figurativi |
CHF 10 000 |
CHF 10 000 |
Costi figurativi totali |
CHF 55 000 |
CHF 42 500 |
Reddito richiesto |
CHF 165 000 |
CHF 127 500 |
I costi sono costituiti da un tasso di interesse figurativo del 5% per l’ipoteca, costi di manutenzione figurativi dell’1% del valore venale e dagli ammortamenti. I creditori richiedono che tali costi figurativi ammontino a un massimo di un terzo delle entrate regolari: Con costi di 55 000 franchi, il reddito deve essere pari a circa 165 000 franchi. Supponendo che l’ipoteca fosse appena sostenibile con questo reddito e detraendo il consueto 30% al momento del pensionamento (pensione: 115 000), l’ipoteca non sarebbe più considerata sostenibile, in quanto il reddito minimo calcolato ammonta a 127 000 franchi.
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I consigli che seguono vi aiutano a soddisfare per tempo i requisiti dell’ipoteca dopo la pensione.
Molte banche non applicano il calcolo della sostenibilità solo all’inizio del pensionamento. Spesso esso è già utilizzato da numerose istituzioni per i mutuatari con più di 50 anni. Pertanto, non è mai troppo presto per iniziare a occuparsi della propria situazione finanziaria in età avanzata. Se diventa chiaro che l’ipoteca può risultare troppo elevata rispetto alla pensione prevista, c’è ancora tempo per agire.
Non è raro che i pensionati siano piuttosto benestanti, ma dispongano di poca liquidità, in quanto hanno investito il proprio patrimonio nel pagamento del mutuo. Il problema si presenta quando si vorrebbe un aumento dell’ipoteca in età avanzata, ad esempio per finanziare una ristrutturazione o un rinnovo. Perciò, in determinate situazioni economiche, è consigliabile mantenere un valore di anticipazione più elevato nel caso di un’ipoteca in essere piuttosto che aumentare un’ipoteca in larga parte già ammortizzata.
Pianificare in anticipo presenta anche altri vantaggi: se, ad esempio, all’età di 50 anni dovesse emergere che l’ipoteca risulta troppo elevata rispetto alla pensione attesa, ci sarebbe ancora tempo per riequilibrare la liquidità. Ciò è possibile, ad esempio, versando regolarmente nel pilastro 3a o colmando le lacune nella cassa pensioni attraverso rimborsi, purché questa offra condizioni vantaggiose.
Un metodo popolare per garantire la liquidità in età avanzata è l’ammortamento indiretto, grazie a cui l’importo del debito ipotecario rimane lo stesso per l’intera durata e, di conseguenza, anche i relativi tassi di interesse. Invece di effettuare pagamenti regolari al creditore e ammortizzare il debito ipotecario, l’importo viene versato in un conto di previdenza del pilastro 3a.
Ciò comporta due vantaggi fiscali: sia i pagamenti degli interessi sia i versamenti su tale conto possono essere fatti valere a fini fiscali. Il denaro risparmiato può quindi essere utilizzato in seguito per rimborsare l’ipoteca. Idealmente, si fa in modo che l’ipoteca in età avanzata dopo gli ammortamenti dovuti sia sufficientemente bassa da non rendere più il pagamento degli interessi un problema.
Alcuni pensionati tendono a estendere gli interessi ipotecari il più a lungo possibile. Tuttavia, questo ha due svantaggi: le ipoteche a tasso fisso sono di solito più costose di quelle del mercato monetario. Alcuni proprietari di case si trasferiscono in un appartamento dopo il pensionamento, perché il bisogno di spazio è spesso inferiore. Tuttavia, non ogni banca è disposta a trasferire mutui a tasso fisso su un altro immobile. Nel peggiore dei casi, l’ipoteca deve essere disdetta in anticipo, il che di solito comporta costi elevati. I mutui del mercato monetario, invece, sono di solito più economici e flessibili.
Se la pensione è troppo bassa per permettersi un nuovo mutuo, un’altra opzione valida è quella di trasferire la proprietà ai parenti, ad esempio ai propri figli. Se questi hanno un reddito regolare, di solito anche il calcolo della sostenibilità è soddisfatto. Sebbene i figli siano i nuovi proprietari della casa, i genitori possono lo stesso far inserire nel contratto, ad esempio, un diritto d’abitazione o di godimento a vita.
I valori e i prezzi degli immobili sono aumentati costantemente negli ultimi anni, per cui sono cresciuti anche quelli delle proprietà private. Ciò non vale per tutti gli immobili indiscriminatamente, ma lo è in molti casi, per cui potrebbe rivelarsi utile far valutare il proprio immobile. Se il valore della proprietà è aumentato, migliorerà anche il vostro valore di anticipazione e di conseguenza il rating bancario, che a sua volta farà diminuire gli interessi ipotecari.
Abbiamo appurato che una pianificazione del pensionamento tempestiva è importante per assicurarsi un tenore di vita adeguato durante l’età pensionabile. Una pianificazione accurata, un ampio portafoglio di investimenti, un ammortamento anticipato o la chiusura di lacune nella cassa pensioni sono alcune delle possibilità per prepararsi alla futura pensione in termini di calcolo della sostenibilità. La cosa migliore è farsi consigliare in anticipo e adottare per tempo le misure indicate.
