Hypothèque et retraite: tout ce qu’il faut savoir | key4.ch

Hypothèque et retraite: tout ce qu’il faut savoir

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10.12.2021 | 3 minutes

Avec le départ à la retraite, les revenus connaissent en général une baisse. Les propriétaires devraient alors vérifier qu’ils restent solvables. Découvrez dans cet article comment en être sûr-e et comment bien assurer sa prévoyance.

Planifier à temps et éviter les erreurs

Goûter au repos de la retraite dans leur propre maison: nombreux sont les séniors à voir la vie après le travail avec des lunettes roses. Vous avez hâte de profiter de votre tout nouveau temps libre à la maison, et vous vous dites qu’en ayant votre chez-vous, votre retraite est assurée.

Et pourtant, nombreuses sont les personnes à la retraite qui ne se rendent compte que trop tard, à la lecture d’un courrier de leur banque, que les revenus issus de leur rente sont trop bas pour rester solvable. Beaucoup d’établissements de crédit procèdent à un calcul détaillé de la capacité financière au moment du départ à la retraite en raison de la baisse de revenu occasionnée. Concrètement, cela veut dire que la question centrale, pour toutes les personnes en passe de partir à la retraite, est la suivante: l’hypothèque en cours est-elle encore viable même avec les revenus issus des rentes, souvent plus bas?

Comme auparavant, les mensualités de l’hypothèque et les frais d’entretien ne doivent pas dépasser le tiers des revenus, pour être sûr-e de rester solvable. Les revenus se contractent d’autant plus s’ils proviennent des versements de l’AVS, de la caisse de pension ou de retraits en capital. En général, on constate une baisse de 30% des revenus par rapport à la vie active. Pire encore, les établissements de crédit refusent toute hypothèque couvrant plus de 65% de la valeur d’achat du bien visé (contre 80% auparavant).

Le tableau suivant vous dresse une comparatif des deux situations (pré et post-retraite):

Avant la retraite
per annum

Après le départ à la retraite per annum

Valeur du bien immobilier

CHF 1 000 000

CHF 1 000 000

Montant de l’hypothèque

CHF 700 000

CHF 650 000

Taux d’intérêt indicatif (5%)

CHF 35 000

CHF 32 500

Amortissement annuel nécessaire

CHF 10 000

——

Frais d’entretien indicatifs

CHF 10 000

CHF 10 000

Total des frais indicatifs

CHF 55 000

CHF 42 500

Revenu nécessaire

CHF 165 000

CHF 127 500

Les coûts se composent d’un taux d’intérêt indicatif de 5% du montant de l’hypothèque, de frais d’entretien indicatifs correspondant à 1% de la valeur vénale ainsi que d’un amortissement. Les établissements de crédit exigent que l’ensemble de ces coûts n’excède pas un tiers des revenus réguliers. C’est-à-dire que si les coûts indicatifs sont de 55 000 CHF, alors les revenus devront correspondre au triple de cette somme, soit plus ou moins 165 000 CHF. Si jamais, au départ à la retraite, les revenus connaissent une baisse de 30% (115 000 CHF de rente) et que l’hypothèque était déjà à peine viable, alors cette dernière ne serait plus considérée comme telle, étant donné que le palier serait à présent fixé à 127 000 CHF.

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6 conseils pour planifier son hypothèque à la retraite

Les conseils suivants vous aident à répondre aux exigences de solvabilité au départ à la retraite.

1. Planifier son budget à l’avance

De nombreuses banques n’effectuent le calcul de solvabilité avec le revenu issu de la rente qu’une fois la retraite entamée. D’autres établissements le font bien plus souvent aux 50 ans des personnes souscrivant une hypothèque. En clair, il n’est jamais trop tôt pour s’occuper de sa retraite. Il est encore temps de prendre des mesures s’il apparait que les mensualités de l’hypothèque sont plus importantes que la rente prévue.

2. Assurer des liquidités

Il n’est pas rare que des personnes à la retraite, aussi fortunées soient-elles, manquent de liquidités car elles ont investi leur fortune dans le remboursement de leur hypothèque. Le souci, c’est qu’il peut y avoir des complications lorsqu’on souhaite augmenter l’hypothèque à la retraite, par exemple pour faire une rénovation ou une extension. Si vous avez déjà remboursé une grande partie de votre crédit, il vaut mieux ne pas engager trop de fonds propres supplémentaires mais plutôt conserver un taux d’avance élevé.

En y réfléchissant (par exemple au début de la cinquantaine) et en déterminant à l’avance que les revenus à la retraite seront insuffisants pour l’hypothèque, on s’accorde assez de temps pour équilibrer son budget. Si jamais le coût se révèle attractif, il est tout à fait possible d’effectuer des versements réguliers au pilier 3a ou de combler les lacunes de prévoyance à la caisse de pension.

Une femme s’occupe de son jardin et profite de sa retraite
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3. Opter pour les amortissements indirects

Il s’agit une méthode très appréciée pour s’assurer des liquidités à la retraite. Ce type d’amortissement n’altère ni le montant de l’hypothèque ni celui des mensualités sur l’ensemble de la période. Contrairement à l’amortissement direct qui consiste à faire des virements réguliers au créancier, l’amortissement indirect passe par le versement de l’hypothèque sur un compte de prévoyance vieillesse du pilier 3a.

Cela présente deux avantages au niveau de la fiscalité: le paiement des mensualités ainsi que ceux au compte de prévoyance peuvent tous les deux être déduits des impôts. L’argent épargné peut être réinjecté dans le remboursement de l’hypothèque. Dans l’idéal, on fait en sorte que l’hypothèque à la retraite (une fois amortie) soit suffisamment basse pour ne plus poser problème.

4. Se laisser une marge de manœuvre

De nombreuses personnes retraitées ont tendance à contracter des hypothèques à taux fixe. Cela présente deux inconvénients: les hypothèques à taux fixe sont, pour la plupart, plus chères que celles du marché monétaire. De nombreux propriétaires emménagent, au départ à la retraite, dans un appartement au sein d’un immeuble en copropriété car ils n’ont plus besoin d’autant de place. Toutes les banques ne sont pas prêtes à transférer une hypothèque à taux fixe sur un nouveau bien. Dans le pire des cas, il faut résilier l’hypothèque en avance, ce qui revient très cher. Les hypothèques du marché monétaire sont généralement moins chères et moins contraignantes.

5. Transmettre son logement

Si la rente se révèle insuffisante pour assurer la viabilité de la nouvelle hypothèque, il existe en pratique comme possibilité de transférer la propriété à ses proches (ses enfants par exemple). S’ils ont un revenu régulier, ils remplissent généralement les critères de solvabilité. Ainsi, même si les enfants se retrouvent propriétaires, les parents peuvent établir un droit de résidence et d’usufruit par contrat.

6. Faire réévaluer son bien

Les valeurs et les prix de l’immobilier ont continuellement augmenté ces dernières années, ce qui signifie que les biens détenus par des particuliers en ont fait de même. Cela ne vaut pas pour tous les biens immobiliers, mais quand même pour beaucoup d’entre eux. Dans ces conditions, il est pertinent de faire réévaluer son bien. Si celui-ci a bel et bien pris en valeur, alors votre avance et votre note de crédit se sont également améliorées, ce qui vous conduira à obtenir des taux plus bas.

Conclusion:

Tout cela montre pourquoi il est essentiel de planifier à l’avance sa retraite afin d’avoir un niveau de vie confortable. Une bonne planification, un portefeuille diversifié, un amortissement précoce et le comblement des lacunes de prévoyance sont quelques-unes des mesures existantes pour vous permettre de rester solvable à la retraite. L’idéal reste encore de se faire conseiller sans plus attendre et de faire rapidement le premier pas dans cette direction.


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