Calcolo della sostenibilità: di cosa avete bisogno per la vostra casa?

15.09.2020 | 5 minuti

Nel settore dei finanziamenti e delle ipoteche, la sostenibilità è un concetto centrale, usato per definire il rapporto tra il reddito e i costi di un’abitazione di proprietà. L’indicatore della sostenibilità di un credito viene espresso in percentuale.

Oggi, chi vuole trovare una casa per meno di un milione di franchi nelle zone più ambite dell’area metropolitana di Zurigo o della regione del lago di Ginevra, deve cercare a lungo. Negli ultimi 15 anni, infatti, in questi e in molti altri «punti caldi» del mercato immobiliare i prezzi sono sensibilmente aumentati. E poiché i redditi non sono cresciuti in egual misura, non poche famiglie hanno sempre più difficoltà a soddisfare i requisiti per l’ottenimento di un’ipoteca.

Sostenibilità dell’ipoteca: come calcolarla correttamente

Come si determina correttamente la sostenibilità finanziaria di un’ipoteca? Le pertinenti direttive dell’Associazione svizzera dei banchieri (ASB) stabiliscono quanto segue: «La sostenibilità deve essere garantita a lungo termine e quindi basarsi su componenti di reddito e di spesa sostenibili.»

La regola di ferro del finanziamento è chiara: in generale, la sostenibilità dell’ipoteca è accertata se il costo totale della proprietà abitativa non supera un terzo del reddito lordo (reddito prima della detrazione dei contributi sociali come AVS, AD, ecc.).

Sul lato entrate, per il calcolo della sostenibilità si deve tener conto degli introiti documentati e duraturi, tra cui i redditi dell’attività lavorativa dimostrati sulla base di documenti quali il certificato di salario, compresa la tredicesima mensilità. Eventuali bonus o futuri aumenti di stipendio possono essere parzialmente conteggiati, a condizione che siano regolari o ben documentati. Si può aggiungere anche il secondo reddito, ossia quello del partner, a condizione che sia duraturo. Ciò significa che un reddito meramente temporaneo – generato, ad esempio, solo per un anno – non può essere preso in considerazione. Va inoltre tenuto presente che la coppia deve essere solidalmente responsabile per tutti gli impegni derivanti dal credito.

Una donna in piedi a un tavolo lavora al computer, telefona e prende appunti.

Calcolo della sostenibilità: il lato costi

Per verificare la sostenibilità, si devono sommare i seguenti fattori di costo:

  • interessi ipotecari (calcolati con un tasso d’interesse figurativo del 5%)
  • rimborsi o ammortamenti prescritti
  • costi di manutenzione e spese accessorie dell’abitazione (regola generale: 1% del valore).

Nell’acquisto di un’abitazione, l’esame della sostenibilità assume un ruolo centrale. La domanda fondamentale, da porsi sempre, è la seguente: «Quanto può costare al massimo la mia nuova casa?» key4 di UBS calcola automaticamente la sostenibilità sulla base di pochi dati.

Come procede la banca per valutare la sostenibilità?

Per l’istituto che concede un’ipoteca, il calcolo della sostenibilità è un elemento cruciale nell’esame della solvibilità, che secondo le direttive del settore è addirittura obbligatorio . Il calcolo si basa su una procedura predefinita e documentata che prevede tra altro che per principio il finanziatore non utilizzi i bassi tassi d’interesse giornalieri. Per calcolare la sostenibilità va utilizzato un tasso d’interesse medio a più lungo termine (il cosiddetto tasso d’interesse figurativo). Il tasso d’interesse varia da banca a banca.

Sostenibilità dell’ipoteca: principio di prudenza

Ci sono due argomenti di peso per calcolare la sostenibilità secondo il principio di prudenza:

  • la soglia di un terzo del reddito lordo è indiscussa. Se così non fosse, molte famiglie – soprattutto quelle della classe media – dovrebbero effettuare eccessive rinunce in altri ambiti, come ad esempio le vacanze, i pranzi al ristorante, le attività nel tempo libero ecc.;
  • il calcolo conservativo della sostenibilità con un tasso di interesse del 5 % include un margine di sicurezza. Chi soddisfa i requisiti richiesti per il calcolo della sostenibilità di solito può far fronte anche a un livello di tassi d’interesse più elevato. Questo riduce in notevole misura il rischio che la proprietà di un’abitazione possa portare a un eccessivo indebitamento.

Calcolo della sostenibilità: ipoteca e spese accessorie

Per il finanziamento, oltre agli interessi, bisogna calcolare correttamente il budget per l’estinzione dell’ipoteca. Secondo le direttive già menzionate, per le abitazioni di proprietà a uso proprio il cliente deve ridurre l’ipoteca a due terzi del valore dell’immobile entro 15 anni (regole diverse si applicano alle abitazioni secondarie o agli immobili da reddito). Potete scegliere se rimborsare l’ammortamento direttamente o indirettamente, ad esempio con il 3° pilastro (forma di risparmio privato e previdenza privata). Tuttavia, i tassi di ammortamento annuali devono sempre rientrare nel budget previsto.

Un uomo inginocchiato in bagno davanti al lavandino sta sostituendo il sifone.

Il terzo fattore di costo è rappresentato dalle spese accessorie. Per queste spese il settore considera di regola l’1% del valore dell’immobile. Per una casa unifamiliare al prezzo d’acquisto di un milione di franchi si dovrebbe quindi preventivare un budget annuale di 10 000 franchi. Le spese accessorie includono varie voci:: riscaldamento o energia, elettricità, acqua, manutenzione, riparazioni, assicurazione stabili, manutenzione del giardino e così via. Se si tratta di un condominio (proprietà per piani), le spese accessorie comprendono anche le spese condominiali (contributi per l’amministrazione e la manutenzione o versamenti a un fondo di ristrutturazione).

Nell’ambito di una verifica del credito e di una consulenza, questa regola dell’1% viene applicata per il calcolo della sostenibilità. Le proprietà più vecchie possono comportare costi di manutenzione e ristrutturazione anche più elevati.

Conclusione: per l’acquisto una proprietà abitativa, la regola da seguire è quella di calcolare prima il budget, e solo in seguito comprare. Lo scrupoloso rispetto delle regole di sostenibilità è nell’interesse del cliente. Queste regole prevengono eventuali difficoltà di natura finanziaria e garantiscono che possiate godervi la vostra casa senza preoccupazioni.

Tabella: calcolare la sostenibilità

La famiglia Esempio ha un reddito lordo di 150 000 franchi e vorrebbe acquistare una casa per 820 000 franchi.

Il calcolo della sostenibilità dell’ipoteca confronta il reddito con i costi figurativi

Prezzo d’acquisto dell’immobile CHF 820 000
Capitale proprio disponibile CHF 180 000
Reddito lordo annuale dell’economia domestica CHF 150 000
Importo dell’ipoteca CHF 640 000

Calcolo della sostenibilità: costo mensile dell’abitazione di proprietà in relazione al reddito

Interessi CHF 2 667
Ammortamento CHF 519
Manutenzione e spese accessorie CHF 683
Totale costi mensili CHF 3 869
Tolale costi annuali CHF 46 428
Reddito lordo in relazione al totale. costi annuali CHF 150 000 / CHF 46 428
Sostenibilità (in percentuale del reddito lordo) 31%

Base di calcolo

Ipoteca CHF 640 000
Valore d’anticipo in percentuale del prezzo di acquisto 78%

Dal calcolo della sostenibilità risulta che per la famiglia Esempio l’abitazione di proprietà e l’ipoteca sarebbero sostenibili: circa il 31% del reddito lordo andrebbe sul conto «Abitazione di proprietà».

Spese per la proprietà abitativa in % del

reddito complessivo (lordo)

Spese per la proprietà abitativa in % del reddito complessivo (lordo) Spese correnti max. 33%

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