Souscrire une hypothèque: explications pas à pas

Souscrire une hypothèque: explications pas à pas

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09.12.2020 | 2 minutes

Les terrains à bâtir et l’immobilier en général, en Suisse, affichent des prix relativement élevés. Très peu de particuliers et de familles sont en mesure de financer l’achat d’un bien immobilier avec leurs propres économies. La plupart dépendent donc de l’hypothèque d’une banque. Pour les logements en propriété, il est d’usage que 80% du prix d’achat soit financé par une hypothèque au moment de l’achat. 20% sont couverts par les fonds propres des clients.

Une hypothèque, qu’est-ce que c’est?

En latin, «hypotheca» signifie gage ou nantissement. En d’autres termes, une hypothèque est un prêt garanti par un gage immobilier. Si le client ne respecte pas ses obligations financières, les créances de la banque sont couvertes par ce gage immobilier. En cas de défaut de paiement, la banque a le droit de vendre le bien immobilier. L’hypothèque est un prêt garanti par le bien immobilier.

Pourquoi souscrire une hypothèque?

Sur le chemin qui mène au logement en propriété, la plupart des gens se posent d’abord les questions suivantes: Combien ai-je économisé? Que puis-je me permettre? Les prix des terrains à bâtir et des biens immobiliers ont fortement augmenté notamment dans les endroits très prisés et les grandes agglomérations. Les personnes qui ne disposent pas déjà d’une fortune considérable ou qui n’en ont pas hérité ne peuvent souvent même pas financer le terrain à bâtir avec leurs propres économies. Dans la pratique, il est donc rare qu’un achat soit effectué sans que l’acheteur ne souscrive une hypothèque. Les intérêts actuels, extrêmement favorables, sont un autre argument en faveur du financement du bien immobilier par une hypothèque.

Une personne se tient sur le balcon et s’appuie contre la balustrade.
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Souscrire une hypothèque: les 6 étapes à suivre

L’achat d’un bien immobilier et la souscription d’une hypothèque sont associés à des obligations à plus long terme. La règle de base est la suivante: il faut toujours budgétiser et planifier avant d’acheter. L’hypothèque rapporte des intérêts au prêteur et doit généralement être remboursée dans un cadre défini, c’est-à-dire amortie. Il est donc important de se familiariser avec les modèles hypothécaires, les partenaires de financement potentiels et les implications en termes de coûts.

1. Définir le cadre budgétaire

Les taux d’intérêt ont rarement été aussi bas et les hypothèques aussi avantageuses qu’aujourd’hui. Dans ce contexte, il n’est donc pas étonnant que les biens immobiliers soient très recherchés. Attention toutefois: la propriété et les coûts à long terme en matière d’intérêts, d’amortissement, de charges annexes et d’entretien du bâtiment doivent également être inclus dans le budget.

Ce qu’un acheteur peut se permettre dépend toujours de deux éléments: l’épargne disponible et le revenu. La «règle d’or» suivante doit, en particulier, être observée: les coûts fixes pour les intérêts, les amortissements, les charges annexes, l’entretien du bâtiment, etc. ne doivent pas dépasser le seuil d’un tiers du revenu brut. Pour les intérêts, il ne faut pas appliquer un taux de référence quotidien, mais un taux d’intérêt moyen à long terme de 5%.

D’autres frais et coûts de transaction doivent également être pris en compte. Par exemple, des frais sont encourus pour l’émission ou l’ajustement d’une cédule hypothécaire (celle-ci sert à garantir l’hypothèque). Les tarifs des registres fonciers locaux, des notaires, etc. sont réglementés au niveau cantonal. La seule émission d’une cédule hypothécaire peut rapidement atteindre un montant à trois ou quatre chiffres (généralement en pour mille du prix d’achat).

2. Sélectionner le type d’hypothèque

Le modèle d’hypothèque choisi et la durée du taux d’intérêt fixe détermineront les coûts à long terme. Les possibilités financières, la situation de vie et les objectifs individuels doivent, ici, être pris en compte. Le bien immobilier sera-t-il conservé à long terme ou vendu dans les prochaines années? La durée du contrat et le taux d’intérêt fixe doivent être adaptés en conséquence.

Deuxième facteur important: le profil de risque. Si, par exemple, une famille attache une grande importance à un budget fixe et à la sécurité, il sera avantageux d’opter pour des hypothèques fixes à plus long terme. Ces dernières constituent la protection idéale contre les surprises et une éventuelle hausse des taux d’intérêt.

Si la propension au risque et la capacité de risque sont là, d’autres modèles d’hypothèques à court terme doivent être envisagés. Les hypothèques SARON ou les hypothèques du marché monétaire sont intéressantes dans un environnement où les intérêts fluctuent latéralement ou baissent. Elles sont toutefois associées à des risques plus importants de fluctuations à court terme. Conseil: il est courant de combiner, dans la pratique, les différents modèles et durées en tranches.

3. Observer les taux d’intérêt

L’intérêt proposé est à juste titre considéré comme la base principale de la décision. Selon le montant du crédit, une différence de, par exemple, 0,3% sur toute la durée peut déjà représenter une différence de plusieurs centaines ou milliers de francs. Attention toutefois: il ne faut pas confondre les taux indicatifs non contraignants et les prix dits «de vitrine» avec les offres pour une demande de crédit concrète.

Parfois, un prix qui semble avantageux s’applique uniquement à des transactions très spécifiques – par exemple, si le montant de l’hypothèque est réduit ou pour un groupe spécifique de clients.

Dans un «paysage d’intérêts» normal, cette règle simple s’applique également: la sécurité supplémentaire coûte de l’argent. Pour une couverture des intérêts très longue avec des hypothèques fixes sur 10 ou 15 ans, un intérêt plus élevé est dû. Toutefois, dans le contexte actuel, les intérêts des modèles à très court terme et à long terme ont considérablement convergé.

Les attentes concernant l’évolution des intérêts jouent également un rôle. Afin de choisir une stratégie hypothécaire appropriée, il est donc généralement judicieux de discuter de la situation individuelle avec un conseiller à la clientèle.

Un homme et une femme sont assis devant un ordinateur portable dans leur cuisine.
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4. Comparer les fournisseurs

Il ne s’agit pas seulement de trouver l’intérêt le plus favorable et l’offre la plus adaptée à la situation individuelle. Les critères suivants sont également essentiels:

  • Est-ce que je souhaite avoir un interlocuteur qui soit flexible et (presque) toujours disponible? Les plateformes en ligne offrent souvent des heures d’ouverture prolongées, les offres peuvent être obtenues 24 heures sur 24 et les entretiens peuvent être menés quel que soit l’endroit.
  • Le partenaire de financement propose-t-il une gamme complète d’hypothèques? Qu’en est-il de la flexibilité, de la possibilité de résilier et des prolongations ultérieures de l’hypothèque?
  • Quel est le besoin en matière de conseils personnalisés? Par exemple, une personne qui construit elle-même un terrain ou achète un appartement sur plan souhaite souvent bénéficier d’un accompagnement plus suivi.

La numérisation et la concurrence dans le secteur hypothécaire ouvrent de nombreuses possibilités nouvelles. key4 permet de comparer et aussi de combiner les offres de différents fournisseurs. Le client reste ainsi flexible et bénéficie de taux avantageux. Cela ne s’applique pas seulement s’il contracte une hypothèque pour la première fois. Il bénéficiera également de la transparence, des possibilités de comparaison et de la flexibilité de key4 lors des renouvellements ultérieurs de son hypothèque.

5. Clarifier les coûts

Les modèles de vente et de coûts sont très différents, selon qu’il s’agisse de la banque principale, d’une autre banque, d’un courtier ou d’un fournisseur en ligne. De nos jours, de nombreux fournisseurs hypothécaires ne prélèvent aucun frais lorsque le client demande et souscrit une hypothèque. Les frais sont compris dans les intérêts convenus dans le contrat.

Les plateformes en ligne promettent des offres d’intérêt particulièrement intéressantes en raison de leur modèle commercial efficace. Et, ici, le principe suivant s’applique: dans la plupart des cas, les plateformes en ligne permettent de comparer des offres et de souscrire une hypothèque gratuitement.

6. Soumettre une demande de crédit

Quelles sont les étapes concrètes nécessaires pour demander une hypothèque? Dans l’activité de crédit, les obligations de diligence et les normes habituelles en usage dans la branche s’appliquent. Chaque banque et chaque prêteur sont tenus de vérifier tous les documents de manière très approfondie. Un crédit ne doit pas conduire au surendettement; il faut donc que toutes les conditions soient remplies pour que le feu vert soit donné pour une hypothèque.

Le client doit donc informer la banque de sa situation financière et avoir, à sa disposition, des documents sur le bien immobilier de son choix. Une demande de crédit comprend des informations sur les revenus et les fonds propres (sur la base des fiches de salaire, des déclarations d’impôts et d’autres documents). La documentation concernant le bien immobilier comprend les plans de construction et d’ensemble, l’extrait du registre foncier, l’année de construction, les indications de surface, etc. Selon le fournisseur, l’original des documents doit être présenté. De plus en plus de prêteurs acceptent également les documents via un canal en ligne protégé.

Conclusion: réaliser ses rêves pas à pas

La souscription d’une hypothèque est une décision importante. Il faut donc se laisser suffisamment de temps et clarifier minutieusement certains points, comme le budget, le modèle hypothécaire approprié, le fournisseur hypothécaire et d’éventuels coûts cachés. Il est également utile de conserver ses documents de manière ordonnée. On met ainsi toutes les chances de son côté en vue de réaliser son rêve de posséder un logement en propriété.


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